房屋修缮和基础设施改造专项精细化改造研究

房屋修缮和基础设施改造专项精细化改造研究

黄朱和

上海汇成建设发展有限公司  200030

【摘要】随着我国城镇化的迅速发展和居民生活品质的提高，人居环境的要求也越来越高。但目前我国一些老旧小区存在房屋结构安全、屋顶破损漏水、局部外墙渗水、配套设施老化、排水管网堵塞、道路狭窄、环境脏乱等问题，极大地影响了居民生活质量和城市的整体形象。因此，对老旧小区进行房屋修缮和基础设施改造是一项迫在眉睫的工作。文章从我国老旧小区存在的问题和原因出发，分析了老旧小区进行房屋修缮和基础设施改造的必要性，并介绍了实施房屋修缮和基础设施改造专项精细化改造的具体方法。

【关键词】城市更新；老旧小区；房屋修缮；基础设施改造

引言

老旧住宅区是指在城区范围内，已处于拆除重建或大修、更新改造阶段的住宅区。针对这一类型的居住区，应从功能上将其划分为居住功能区、配套服务设施完善区、居住功能缺失区。对于居住功能小区，要通过环境整治、基础设施改造等措施，对住宅建筑本体进行维修加固；对于配套服务设施较好的社区，要结合环境整治和基础设施建设，增加公共服务设施，如文化体育卫生等。在此基础上，结合居民需求，结合城市发展规划，提出切实可行的解决方案。通过对老旧小区的房屋维修、基础设施的精细化改造，使旧住宅区的面貌得到了改善。

1我国老旧小区存在的问题

老旧小区是指建成于2000年以前、实施标准较低、公共设施老化、配套设施不全、环境脏乱差，且未纳入棚户区改造计划，以及虽纳入计划但尚未完成改造的老旧住宅区。老旧小区大都建于上世纪80年代，甚至更早，经过长期的使用，小区出现了各种问题，主要表现在：

（1）在我国的一些老旧小区中，房屋老化问题尤为突出。由于长时间缺乏维护，这些建筑的屋顶破损、脱落、漏水，外墙粉刷层脱落，局部墙面渗水等，雨水频繁渗透，脱落物有高坠风险，不仅影响了居住环境的舒适度，还可能引发潜在的安全隐患。居民们常常面临着屋顶漏水、墙面渗水等一系列问题，使得日常生活受到极大的困扰。此外立管混接，公共走道破损，单元门头陈旧，建筑立面材料老化，立面脏乱等，这不仅反映了房屋管理的不足，更是对公共财产与居民人身安全的巨大威胁。

（2）厨卫设施的老化问题日益凸显，在我国城镇发展的浪潮中，居民们对生活质量的追求不断提升。然而，许多历史悠久的小区内，厨卫设施不成套，没有按户配置独用的厨房间和卫生间，已远远不能满足日常生活的需求。部分厨卫建造时使用铸铁排水管，管道陈旧管壁腐蚀破损、渗漏问题较多，严重影响了居民的生活质量。因此，解决厨卫设施老化带来的问题，成为了提高城镇居民生活品质的当务之急。

（3）道路狭窄和绿化缺乏的问题日益严重。随着城市化进程的加快，老旧小区缺乏有效的道路规划与建设标准，结果导致这些地区的道路普遍狭窄，影响了居民日常出行的便捷性和舒适度。由于缺乏系统化的园林绿化设计理念、建设规范，以及有效的管理规范体系，不少住宅小区面临着绿地空间不足、绿化品质差。公共绿化远远无法满足居民对优美环境的需求。

2老旧小区改造的必要性

老旧小区综合整治是指对城市建成区内老旧小区中道路、绿化、照明、围墙、卫生等公共设施的全面改造和综合整治，其目的是通过综合整治，改善人居环境，提高居民生活质量。实施老旧小区综合整治，有助于改善城市面貌，提高人民生活质量，促进经济社会可持续发展。其具体表现为：一是我们致力于满足人民群众对更加美好、舒适生活环境的向往。通过全面而细致的整治措施，不仅可以显著提升居民们的居住质量，还能保留那些蕴含深厚历史文化价值的古建筑和不可再生性资源，使之得到妥善保护与传承。

二是构建社区的和谐与稳定。在老旧小区改造提升过程中，不仅对住房高危隐患进行了消除，而且对小区内消防设施、高空飞线、环卫设施等进行了宜居改造，还对小区环境风貌进行了更新。通过这些改造，保障了居民基本的居住条件，而且还可以协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境。提高居民们的生活满意度，增强他们对社区的归属感，为构建稳定的社会秩序奠定坚实的基础。

三是对推进新型城镇化进程具有深远意义。老旧住宅区综合整治不单单是一项旧改工程，它关系到整个新型城镇化建设的全局。深入细致的整治活动，不仅能有效地推动当地经济发展，提高居民生活品质，还能促进城市整体环境的提升。同时，也有助于塑造一个整洁、有序、现代的城市形象，吸引更多的资金和人才，形成持久的繁荣与发展动能。因此，把旧住宅区改造与城市化建设相结合，既能解决目前存在的问题，又能为今后的城市规划建设打下良好的基础。

3房屋修缮

房屋修复是指通过修复和加固房屋，使房屋恢复原来的使用功能，使其达到安全使用寿命的过程。房屋修缮分为两种类型，一种是危旧房的修缮，另一种是结构改造。危旧房屋修缮是指对破损严重，危险性较高的房屋进行修缮，主要包括屋面修缮、外立面修缮及附属物更新、内部公共部位修缮、及单元入口处维修。结构改造是指对存在安全隐患和的房屋进行修缮或改建，包括地基加固、上部结构改造与加固等。

根据建筑物的使用功能，房屋维修分为基础类与公共部分两类。基础维修主要是指对建筑物存在安全隐患的维修，如屋面防水，墙面的维修，外立面附属物的检修。公共部分维修主要是针对小区内存在消防安全隐患的公共场所，如门扇和走廊等。

结构改造对部分达到一定条件的建筑改造项目需进行抗震鉴定，改造前应认真研究图纸及房屋检测报告，掌握加固结构的受力和传力路径，对结构受力构件的变形、楼板、墙面开裂等情况开展查验。改造应与各专业改造需求相结合，优先采用节能改造与安全性能提升相结合、结构与装饰一体化等技术。优先选用拆除少、现场湿作业少、增加体积小的结构加固新技术，减少对现有使用功能的影响。

4基础设施改造

对老旧小区进行基础设施改造，是指对老旧小区的水电气基础设施、适老无障碍、停车设施、加装电梯、给排水设施、环卫设施、智慧小区、围墙及出入口、架空线入地、景观种植及小区道路硬化等，概括为以下两个方面：（一）功能提升综合改造，宜居改造与功能提升包括水电气基础设施、给排水设施、适老无障碍、停车设施、加装电梯、环卫设施、智慧小区等方面。

为了提升居住环境的舒适度与安全性，我们计划对那些年久失修、设施老化严重的老旧小区进行一系列的升级改造工程。这其中，重点将放在改善供水系统和小区的雨污水排放管道上。更换和修复那些陈旧的供水管网，确保居民能够用上安全可靠的自来水。同时，对于供水管道也将实施更新和维护，以延长其使用寿命并保持良好的水压。小区的雨水和污水排放管道同步进行改造，对合流制区域进行雨污分流，更新或疏通旧管道已防止堵塞，雨污分流后能解决污水处理站压力和河道污染等问题。至于煤气、电力方面，将会有专业团队负责煤气、电力管线的更新和维修，保障每个家庭都能拥有稳定且安全的煤气和电力供应。

面对人口老龄化，增加适老无障碍改造。考虑后期加装电梯因素，埋地管道预留电梯基坑位置。改造原有垃圾厢房和转运站等设施，设置垃圾分类房，明确建筑垃圾临时堆放点，维修公共厕所。改造楼宇可视对讲系统、闭路电视监控系统、门禁管理系统、停车场管理系统等智慧小区设施。通过这些综合措施，旨在为居民提供一个更加舒适、便捷、安全的生活环境。

（二）环境风貌更新改造，包括小区道路、架空线入地、围墙及出入口、景观种植、海绵城市等。老旧小区道路普遍狭窄，应尽量考虑道路拓宽，便于汽车的通行和绿化区域的匹配，有条件的小区车行道采用黑色路面。架空线入地一般指弱电线，小区内弱电线杂乱无章像蜘蛛网，对“飞线”整治，让人居环境提档升级。环境风貌更新改造以提升居民的通行条件和生活品质。

5实施过程中应注意的问题

区县级政府及属地街道应积极协调，明确管线经营单位在老旧小区改造中的责任范围，鼓励供水、电力、燃气、通信等管线部门积极同步参与到改造提升工作，形成老旧小区改造的整体合力，避免小区重复开挖的现象发生。同时，要充分发挥小区“三驾马车”（居委、业委、物业）的协调作用，充分调动退休老干部、老党员、积极分子、志愿者等在改造过程中的组织协调、凝聚共识作用，引导居民形成“建设美好家园人人有责、自己的幸福靠自己来奋斗”的意识

结束语

老旧小区进行房屋修缮和基础设施改造对城市经济发展和人民生活水平的提高是一项非常有必要和有意义的工作。房屋修缮和基础设施改造专项精细化改造，不仅是对房屋本体的修缮，而且是对小区道路、绿化、水电燃气等基础设施进行改善。通过对老旧小区进行房屋修缮和基础设施改造，不仅能改善居民的居住条件，而且还能解决小区环境脏乱差、基础设施陈旧等问题，提高小区居民的生活质量。

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