城市更新中土地利用管理存在的问题及对策探讨

城市更新中土地利用管理存在的问题及对策探讨

何明星

汶上县土地事务中心， 山东 济宁 272500

摘要：现阶段,土地资源有限,城市扩张面临着环境污染、交通拥堵等一系列问题。如何合理地利用现有的城市空间,有效规划未来城市的发展成为一个重要的问题。只有健全土地管理制度,提高土地资源利用效率,才能真正实现城市化的良性发展。

关键词：土地利用；城市更新；土地资源

中图分类号：F299

文献标识码：A

引言

城市更新的目的是改善城市环境，带动城市经济发展并促进其竞争力的提高。城市更新中土地开发利用颇为重要，故而本文对城市土地利用的管理工作进行简要研究，相关研究成果希望可以对实际工作有所帮助。

1城市更新中土地利用管理的现存问题

1.1土地开发过程中存在违规行为

土地利用管理的土地开发环节最为重要，而实际开发中可能会存在各种违规问题，主要可总结为三点。第一，违规用地问题，即在城市更新计划与土地利用相关规划中没有明确批准或审批不通过，或是未严格执行的违规使用土地资源现象，比如说在部分城市更新项目中，地产商为了使土地利润增加，私自扩建了建设范围，造成土地过度开发的违规行为。第二，土地流转问题，土地流转即转移土地资源所有权，推进城市更新过程中，部分开发商在获取土地资源时采用了违规做法，像是圈占耕地、强制征用等，使许多农民利益受到损害，也不利于土地资源的合理保护，另外，也发现土地流转中存在不规范转让、使用权买卖以及违法抵押等情况，许多不法分子会借助机会谋取私利，给土地利用管理带来负面影响。第三，环境污染问题，推动城市更新的土地利用管理过程中，部分土地资源开发者为了使开发建设速度加快、成本降低，在工程施工中违规排放废气、污水，对建设垃圾处理不到位，造成了周边环境的污染问题，甚至给周围居民生活带来许多困扰。除此之外，城市更新中的土地资源许多类型开发项目也往往会出现有机物污染、重金属污染等环境污染问题，土地开发或土地利用不当都会导致环境污染加剧。

1.2城市土地集约化程度低下

城市土地管理过程中，当地政府部门会将精力放在土地使用效率的提升上，而不是将眼光放远，保证城市土地资源可以长期使用。实际上，相关土地管理部门在规划土地的时候，容易忽视土地集约化管理工作，对于集约化管理工作的认知程度不高，盲目效仿，过于追求眼前的利润而忽视长远发展，这样的话就容易导致土地管理和经济发展出现矛盾，难以保证土地管理作用得以充分发挥出来。

2城市更新中土地利用管理的有效对策

2.1强化衔接规划和实际开发

现阶段要从思维上转变方式，应当将土地利用管理当作城市建设发展的重点工作，关注土地利用的科学合理规划，真正发挥出土地利用管理的作用。所谓土地利用的规划工作事实上就是对土地功能规划分区，同时对土地使用总量进行控制，配置对应土地规模，使得土地流转更为规范。通过上述分析可知，在城市更新中，较为显著的土地利用管理问题之一就是其规划不符合实际开发要求，最终会导致土地利用低效甚至出现浪费现象，因此要进一步强化规划与实际开发间的衔接，促进土地利用率的提高，具体可从两方面着手。一方面，应当加强完善当下土地利用规划体系与相关管理制度，可以引入信息化土地利用管理手段，使土地利用的监管与审批机制更为高效，也要充分调查城市各规模土地情况，了解最新信息，避免土地利用规划脱离实际，土地管理单位应遵循可持续发展原则，依据土地属性的不同将其划分成不同功能区，采用分类管理手段，优化土地结构并明确各类土地用途，在此基础上确定开发强度，比如说统筹分配好城市农业用地、建设用地以及城镇化发展用地的土地资源。另一方面，要保证土地开发利用的规划具有系统性及科学性，以最终提高土地资源利用率与利用效益为目标，严格杜绝土地资源浪费问题，可采取的办法包括加强土地的节约化与集约化利用，协调不同功能和不同规模的土地利用，比如说规模较大的土地在进行流转时需调控其流转总量，对于城市建设用地也要进行合理控制，防止出现其他功能用地规划不当大量转为建设用地情况，另外，也要加强新工艺、新技术以及新材料的推广应用，且注意环境保护问题，提高土地利用的综合效益。

2.2完善土地征收与补偿相关制度

为解决上述提到的土地征收补偿矛盾问题，减少社会出现的不公正、不公平现象，还需完善土地征收与补偿相关制度的缺陷，这两项工作也是关系到民生及社会稳定的关键，是土地利用管理的重点内容。在进行制度完善过程中，应保证土地征收与补偿都具有透明化、公正性特点，着手于两者的法治建设，整理所有政策与法规要点，使土地征收与补偿的程序更加规范、标准更加明晰，对土地征收代理人的行为加强监管，确保征收满足法律要求，完善土地征收与补偿的信息公开机制和社会参与机制，让社会主体进行监督，也能提高工作的公正水平。土地征收制度也应实施改革，保证土地使用效率提高，同时也应避免土地资源所有方利益不受到损害，当地土地管理部门可出台相关政策，将城市规划建设土地进一步细分，比如说划分为经营性和公益性用地，其中公益性用地需对用地名录明确，而经营性用地不可直接征用获取，城市规划区之外的建设用地，只能够要求政府参与，其他主体不可私自开发经营，征地方式也可进一步创新，比方说借助市场公平交易获得，征收尽量避免程序过于繁琐。土地利用的补偿方向需要调节补偿标准，使其更加合理与公平，具体可采用制定合理补偿规定、基于市场价值科学评估补偿、依据受征收户实际情况开展个性化补偿等手段，使土地补偿的机制更加健全，补偿方式也可为货币补偿和非货币补偿，前者是直接发放补偿款，后者则是用其他利益换取，还要提供对应服务保障。在补偿资金监管方面，主要是设立专项资金，其只能用于土地利用管理的征收补偿方面，严格杜绝私自挪用或不合理滥用问题。

2.3鼓励社会公众积极参与

城市更新的土地利用管理是一项系统性工程，其需要从多维度着手完善、改进。其中重要手段之一就是鼓励社会公众积极参与，使土地利用管理体现出民主化特点，也有助于提高管理的公正水平，具体可采用下述几项措施。一是要重视信息公开及对外交流沟通，在城市更新土地利用管理时，将必要信息及时公开，比如说土地利用管理的目标、方案、实施计划以及具体时间表等，便于社会公众的了解与参与，也要开通多种类型沟通渠道，比如说举办听证会、座谈会以及社区会议，收集一些公众关于土地利用管理的建议，再进一步反馈到土地利用调整上。二是搭建起可供公众参与的平台，比如说在城市中成立群众委员会，或是组织公众参与到顾问团队中，为土地利用管理项目提供更多建议，使公众参与的价值发挥出来，也可建立网络参与平台，进行网上问卷调查，能够获取到更加广泛的公众意见信息。

结束语

综上所述，新形势背景下土地管理工作开展难度越来越大，因此管理人员需要高度重视土地管理工作的改革和创新，促使土地管理可以顺应经济发展新常态的基本要求，最大程度保证土地资源实现高效利用。但是在实际土地管理过程中，还会存在一些问题。基于此，相关人员需要强化土地集约利用管理力度，鼓励社会公众积极参与，强化衔接规划和实际开发，从根本上提高土地管理水平。

参考文献

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