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摘 要
城市化进程是当今世界发展的重要趋势。现代城市化进程前所未有地改变了人们的生活方式和居住环境,也对房地产市场的需求和供应模式产生了深远影响。本文旨在通过分析我国城市化进程的基本情况、城市化对房地产业的影响,发现房地产业在城市化进程中的问题,结合碧桂园集团发展实例,提出房地产业面临城市化的发展策略。
关键词:城市化进程 房地产市场 问题 策略
一、我国城市化的基本情况
根据国家公布的数据,过去五年,我国常住人口城镇化率从60.2%提高到65.2%,这是中国常住人口城镇化率首次突破65%,意味着“十四五”规划提出的“常住人口城镇化率提高到65%”的目标提前实现。
从中国城镇化进程来看,可以分为以下三个阶段:
1978—1985年,城镇化启动阶段。中国改革首先从农村开始,农村经济体制改革推动了城镇化的发展,出现了“先进城后城建”的现象。具体表现是:一是大约2000万上山下乡的知青和干部返城并就业;二是放开城乡集贸市场后,出现了大量的城镇暂住人口;三是乡镇企业异军突起带动了小城镇的发展;四是国家高了城镇维护和建设费,拨专款用于城镇住房补贴,结束了城镇建设多年徘徊的局面。这一时期城镇化率由1978年的17.92%上升到1985年的23.71%,年均提高0.83个百分点。
1986—1995年,城镇化缓慢增长阶段。这一时期工业化对城镇化的推动作用比较明显。主要是在国内市场需求拉动和外向型经济发展模式支持下,劳动密集型的轻工业迅速发展,带动了工业就业人口迅速增长,沿海地区出现了大量由新兴小城镇组成的“工业化地区”。但是,这一时期的工业化是在城乡二元经济背景下推进,农村工业发展主要采取“离土不离乡”的模式,因此,城镇化增速明显低于工业化推进速度。到1995年,城镇化率上升至29.04%,年均仅提高0.53个百分点,为中国改革开放以来城镇化发展最慢的阶段。
1996—至今,城镇化加速发展阶段。这一时期工业结构升级特点比较明显,工业化推进速度加快,工业化与城镇化的联系更加紧密。农村人口向城镇的转移数量增大,城乡之间的流动人口增加,保护农村外出务工人员的政策不断完善,城镇基础设施建设力度加大。这些都有力地推动了城镇化进程。到2022年,城镇化率达到65.2%,年均提高1.4 个百分点。
二、城市化对于房地产业的影响
(一)增加房地产需求
随着城市化进程的不断推进,对房地产市场的需求将会得到增加。对于城市的核心区域,住房供应量有限且价格高,而在城市周边的地区则房地产开发的空间仍然很大且价格更为合理。
城市化带动房地产市场的生产性需求增加。生产性需求就是为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求,是房地产业的生产要素。劳动力在非就地型的城市化过程中,从农村向城市迁移,城市必须提供更多的工作岗位,城市上产规模扩大,所以工业、服务业等生产部门和服务部门会扩大规模、扩大声场,这就要建造更多的工厂厂房、商店店铺、服务业用房等生产性用房。房地产行业是集约性较高的行业,对60余个其他行业有着直接或简介的拉动作用,城市化过程拉动城市GDP的增加,拉动了生产性需求的房地产市场。
城市化推动了房地产市场消费需求的增长。商品住宅房地产需求是以居民家庭为基础,由人们的生活需要形成的一种消费需求。随着城市化进程的加快,消费需求不断增长。在城市化背景下,大量农村人口进入城市,农民必须进入城市寻找住房,这是他们的主要需求,这是一个固定的住宅房地产需求。从我国人口基数来看,城镇化每增加1% ,城镇人口就会增加5% 左右,而我国的城镇化正以每年1个百分点左右的速度增长,由此产生的房地产需求是巨大的。城市化进程促进了城市经济的发展、人民收入的增加和生活方式的现代化。改善住房的需求将带动房地产市场的需求,改善的房地产需求也将加速住宅房地产的流动性。此外,随着城市化带来的城市规模的扩大,商品房需要不断适应新的城市发展,这就需要对旧城进行改造,而老城区的房屋拆迁也会带来大量的住房需求。
(二)拉动经济增长
随着城市化进程的不断推进,房地产业成为城市经济增长的重要驱动力之一。房地产市场的繁荣和发展,将会带来大量的就业机会以及其他相关行业的发展,进而推动城市经济的发展。
以刘易斯为代表的发展经济学派利用二元模型进行分析,得出伴随着人口由农村向城市迁移,由第一产业向二、三产业转变,人民产出将不断提高。国内大学数学者认为,经济发展会推动城市化的进程,随着劳动生产率的不断提高,人民收入水平随之增长,农村人口大量向城市聚集,形成城市化现场,与此同时,城市化在一定阶段一定程度上会反作用于经济增长。
(三)改善人居环境
随看城市化进程的不断推进,人们的生活水平也得到了提高。城市规划和房地产开发的合理建设,能够改善人居环境,提高人民的生活质量。以山东省为例,党的十八大以来,全省房地产建设规模逐步扩大,住有所居稳步实现,同时供需重心倾向改善,居住品质升级明显。
党的十八大以来,不断加强和改进住房及用地供应管理,把握商品住房供应节奏,形成了多层次、多类型的市场供给。商品房施工规模稳步扩大。2013—2021年间,全省商品房施工面积59.3亿平方米,居全国第2位。建设规模稳步扩大,2017年商品房施工面积突破6亿平方米,达到6.4亿平方米;2019年突破7亿平方米,2021年突破8亿平方米,达到8.3亿平方米,占全国比重从2012年7.5%提升到8.5%。
从建设规模看,2013—2021年,全省累计竣工商品房面积81647.6万平方米,2021年达到11373.7万平方米。房屋供给不断增加,极大地提升了居民的居住水平,城乡居民的住房条件得到明显改善。截至2021年底,全省人均住房面积达到41.3平方米,群众居住条件得到较大改善。在住房面积增加的同时质量也有很大提高,众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区相继建成,居住品质得到了有效改善。
三、房地产业在城市化进程中的问题
(一)城市化不均衡造成房地产业发展的区域不平衡
横向来看,我国城市化水平在东部与西部、一二线与三四线等方面存在发展不均衡问题,这些问题通过影响土地价格因素,带来了房地产业的发展不平衡。
区域发展方面,我们选取2021年1—6月份国家统计局公布的数据分析,2021年1-6月份,东部地区房地产开发投资38544亿元,同比增长13.6%;中部地区投资15053亿元,增长22.7%;西部地区投资15981亿元,增长12.2%;东北地区投资2601亿元,增长11.8%。对比数据不难看出,受城市化进程、人口密度、经济发展水平等因素影响,我国东部地区房地产开发投资的绝对值明显高于中部、西部、东北地区,但是中部地区房地产投资增幅明显高于东部、西部和东北地区。
六、结论
自1978年改革开放以来,我国的城市化经历了启动阶段、缓慢增长阶段、加速发展阶段,截止2022年末达到了65.2%,接近发达国家68%的平均水平。城市化在增加房地产需求、拉动经济增长、改善人居环境等方面对房地产业产生深远的影响,促进了房地产业的发展,但是受城市化不均衡、城市化进程过快等影响,也造成了房地产业发展的区域不平衡、基础设施不完善等问题。
参考文献
1.高含,“高周转模式下企业绩效及问题研究——以碧桂园房地产集团为例”,《湖北经济学院学报(人文社会科学版)》,2023年第05期。
2.刘丽敏、王依娜、刘博文,“城市“新更新理念”的建构:基于国内外城市更新理念的经验与发展”,《经济论坛》,2022年第12期。
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