城市化背景下房地产发展的策略分析

城市化背景下房地产发展的策略分析

安宁

山东兆光集团德州置业有限公司  

摘  要

城市化进程是当今世界发展的重要趋势。现代城市化进程前所未有地改变了人们的生活方式和居住环境，也对房地产市场的需求和供应模式产生了深远影响。本文旨在通过分析我国城市化进程的基本情况、城市化对房地产业的影响，发现房地产业在城市化进程中的问题，结合碧桂园集团发展实例，提出房地产业面临城市化的发展策略。

关键词：城市化进程 房地产市场 问题 策略

一、我国城市化的基本情况

根据国家公布的数据，过去五年，我国常住人口城镇化率从60.2%提高到65.2%，这是中国常住人口城镇化率首次突破65%，意味着“十四五”规划提出的“常住人口城镇化率提高到65%”的目标提前实现。

从中国城镇化进程来看，可以分为以下三个阶段：

1978—1985年，城镇化启动阶段。中国改革首先从农村开始，农村经济体制改革推动了城镇化的发展，出现了“先进城后城建”的现象。具体表现是：一是大约2000万上山下乡的知青和干部返城并就业；二是放开城乡集贸市场后，出现了大量的城镇暂住人口；三是乡镇企业异军突起带动了小城镇的发展；四是国家高了城镇维护和建设费，拨专款用于城镇住房补贴，结束了城镇建设多年徘徊的局面。这一时期城镇化率由1978年的17.92%上升到1985年的23.71%，年均提高0.83个百分点。

1986—1995年，城镇化缓慢增长阶段。这一时期工业化对城镇化的推动作用比较明显。主要是在国内市场需求拉动和外向型经济发展模式支持下，劳动密集型的轻工业迅速发展，带动了工业就业人口迅速增长，沿海地区出现了大量由新兴小城镇组成的“工业化地区”。但是，这一时期的工业化是在城乡二元经济背景下推进，农村工业发展主要采取“离土不离乡”的模式，因此，城镇化增速明显低于工业化推进速度。到1995年，城镇化率上升至29.04%，年均仅提高0.53个百分点，为中国改革开放以来城镇化发展最慢的阶段。

1996—至今，城镇化加速发展阶段。这一时期工业结构升级特点比较明显，工业化推进速度加快，工业化与城镇化的联系更加紧密。农村人口向城镇的转移数量增大，城乡之间的流动人口增加，保护农村外出务工人员的政策不断完善，城镇基础设施建设力度加大。这些都有力地推动了城镇化进程。到2022年，城镇化率达到65.2%，年均提高1.4 个百分点。

二、城市化对于房地产业的影响

（一）增加房地产需求

随着城市化进程的不断推进，对房地产市场的需求将会得到增加。对于城市的核心区域，住房供应量有限且价格高，而在城市周边的地区则房地产开发的空间仍然很大且价格更为合理。

城市化带动房地产市场的生产性需求增加。生产性需求就是为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，是房地产业的生产要素。劳动力在非就地型的城市化过程中，从农村向城市迁移，城市必须提供更多的工作岗位，城市上产规模扩大，所以工业、服务业等生产部门和服务部门会扩大规模、扩大声场，这就要建造更多的工厂厂房、商店店铺、服务业用房等生产性用房。房地产行业是集约性较高的行业，对60余个其他行业有着直接或简介的拉动作用，城市化过程拉动城市GDP的增加，拉动了生产性需求的房地产市场。

城市化推动了房地产市场消费需求的增长。商品住宅房地产需求是以居民家庭为基础，由人们的生活需要形成的一种消费需求。随着城市化进程的加快，消费需求不断增长。在城市化背景下，大量农村人口进入城市，农民必须进入城市寻找住房，这是他们的主要需求，这是一个固定的住宅房地产需求。从我国人口基数来看，城镇化每增加1% ，城镇人口就会增加5% 左右，而我国的城镇化正以每年1个百分点左右的速度增长，由此产生的房地产需求是巨大的。城市化进程促进了城市经济的发展、人民收入的增加和生活方式的现代化。改善住房的需求将带动房地产市场的需求，改善的房地产需求也将加速住宅房地产的流动性。此外，随着城市化带来的城市规模的扩大，商品房需要不断适应新的城市发展，这就需要对旧城进行改造，而老城区的房屋拆迁也会带来大量的住房需求。

（二）拉动经济增长

随着城市化进程的不断推进，房地产业成为城市经济增长的重要驱动力之一。房地产市场的繁荣和发展，将会带来大量的就业机会以及其他相关行业的发展，进而推动城市经济的发展。

以刘易斯为代表的发展经济学派利用二元模型进行分析，得出伴随着人口由农村向城市迁移，由第一产业向二、三产业转变，人民产出将不断提高。国内大学数学者认为，经济发展会推动城市化的进程，随着劳动生产率的不断提高，人民收入水平随之增长，农村人口大量向城市聚集，形成城市化现场，与此同时，城市化在一定阶段一定程度上会反作用于经济增长。

（三）改善人居环境

随看城市化进程的不断推进，人们的生活水平也得到了提高。城市规划和房地产开发的合理建设，能够改善人居环境，提高人民的生活质量。以山东省为例，党的十八大以来，全省房地产建设规模逐步扩大，住有所居稳步实现，同时供需重心倾向改善，居住品质升级明显。

党的十八大以来，不断加强和改进住房及用地供应管理，把握商品住房供应节奏，形成了多层次、多类型的市场供给。商品房施工规模稳步扩大。2013—2021年间，全省商品房施工面积59.3亿平方米，居全国第2位。建设规模稳步扩大，2017年商品房施工面积突破6亿平方米，达到6.4亿平方米；2019年突破7亿平方米，2021年突破8亿平方米，达到8.3亿平方米，占全国比重从2012年7.5%提升到8.5%。

从建设规模看，2013—2021年，全省累计竣工商品房面积81647.6万平方米，2021年达到11373.7万平方米。房屋供给不断增加，极大地提升了居民的居住水平，城乡居民的住房条件得到明显改善。截至2021年底，全省人均住房面积达到41.3平方米，群众居住条件得到较大改善。在住房面积增加的同时质量也有很大提高，众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区相继建成，居住品质得到了有效改善。

三、房地产业在城市化进程中的问题

（一）城市化不均衡造成房地产业发展的区域不平衡

横向来看，我国城市化水平在东部与西部、一二线与三四线等方面存在发展不均衡问题，这些问题通过影响土地价格因素，带来了房地产业的发展不平衡。

区域发展方面，我们选取2021年1—6月份国家统计局公布的数据分析，2021年1-6月份，东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%；中部地区投资15053亿元，增长22.7%；西部地区投资15981亿元，增长12.2%；东北地区投资2601亿元，增长11.8%。对比数据不难看出，受城市化进程、人口密度、经济发展水平等因素影响，我国东部地区房地产开发投资的绝对值明显高于中部、西部、东北地区，但是中部地区房地产投资增幅明显高于东部、西部和东北地区。

六、结论

自1978年改革开放以来，我国的城市化经历了启动阶段、缓慢增长阶段、加速发展阶段，截止2022年末达到了65.2%，接近发达国家68%的平均水平。城市化在增加房地产需求、拉动经济增长、改善人居环境等方面对房地产业产生深远的影响，促进了房地产业的发展，但是受城市化不均衡、城市化进程过快等影响，也造成了房地产业发展的区域不平衡、基础设施不完善等问题。

参考文献

1.高含，“高周转模式下企业绩效及问题研究——以碧桂园房地产集团为例”，《湖北经济学院学报(人文社会科学版)》，2023年第05期。

2.刘丽敏、王依娜、刘博文，“城市“新更新理念”的建构：基于国内外城市更新理念的经验与发展”，《经济论坛》，2022年第12期。

3.钱林霞，“房企跨界多元化转型谋发展”，《新经济》，2022年第06期。