房地产评估在土地征收补偿中的应用探讨

房地产评估在土地征收补偿中的应用探讨

陆玉玲

广西明冠房地产土地资产评估有限公司   广西南宁市   530000

摘要：随着城市发展和土地资源的紧缺，土地征收成为一项重要的政府行为。在土地征收过程中，对被征收土地的补偿是一个关键问题。房地产评估作为确定土地价值的重要途径，在土地征收补偿中具有重要的应用价值。本文从经济学角度出发，探讨了房地产评估在土地征收补偿中的应用价值，并提出了相关的应用方法，供相关人士参考交流。

关键词：房地产评估；土地征收补偿；价值；公平；满意度

土地征收的目的是为了公共利益，但同时也会对被征收人的利益产生影响。在土地征收过程中，合理的补偿对于被征收人的权益保护和社会稳定具有重要意义。而房地产评估作为确定土地价值的一种重要方法，可以为土地征收补偿提供科学依据和参考，具有重要的应用价值。

一、房地产评估与土地征收补偿概述

（一）房地产评估

房地产评估是对不动产价值进行估计和判定的过程。在土地征收补偿中，房地产评估的作用十分重要。评估的目的是确定被征收土地的合理价值，为补偿标准的确定提供科学依据。评估过程中需要考虑土地所在地区的市场情况、土地的规划用途、土地的开发潜力等因素。评估师通常会选取适宜的估价方法，综合考虑土地的各项指标，得出评估结果。在土地征收补偿中，房地产评估的准确性和公正性至关重要。准确的评估结果可以避免因补偿不合理而引发的纠纷和争议，保障被征收人的合法权益。评估过程中应严格遵守评估规范和伦理要求，确保评估师的独立性和客观性。

（二）土地征收补偿

土地征收补偿是指在土地征收过程中，对被征收人因土地被征收而产生的损失进行经济补偿的行为。补偿的方式和标准可以通过法律法规和政策文件进行规定，通常包括货币补偿和非货币补偿两种形式。货币补偿是指以一定金额的资金进行补偿，包括土地征收款等。非货币补偿是指通过提供其他形式的资源或权益来进行补偿，包括安置安居等。补偿标准的确定需要考虑被征收土地的实际价值、被征收人的损失情况以及社会公平等因素。土地征收补偿的目标是实现公平合理的补偿，保障被征收人的合法权益，促进土地征收工作的顺利进行。

二、经济学角度下房地产评估在土地征收补偿中的应用价值

（一）体现房地产的合理价值

房地产评估在土地征收补偿中的应用可以体现房地产的合理价值，从而确保公平合理的补偿标准。评估师通过专业的方法和技术，综合考虑土地的各项指标，如地理位置、土地规划用途、土地市场需求、开发潜力等，来确定土地的价值。这种价值的确定不仅仅是基于表面上的市场价格，而是综合考虑土地的长期潜力和社会影响。同时，房地产评估可以避免土地征收补偿中的低估或高估情况。如果土地价值被低估，被征收人可能会得到不公平的补偿，他们的权益无法得到充分保护。相反，如果土地价值被高估，政府将支付过高的补偿款，导致资源的浪费和财政压力的增加。房地产评估的应用能够确保土地的合理价值被准确地反映在补偿标准中，维护公平和社会稳定[1]。

（二）提升人民群众对土地征收补偿的满意度

房地产评估在土地征收补偿中的应用不仅可以保障透明度和参与度，让被征收人了解补偿标准的确定依据和评估结果的合理性。同时还可以提升征收的专业性和公正性，房地产评估将具备专业知识和资质进行专业的评估，遵循评估规范和伦理要求。评估师的独立性和公正性对于提升人民群众对补偿的满意度至关重要[2]。

三、房地产评估在土地征收补偿中的应用

（一）界定公平与合理的补偿标准

在土地征收补偿中，房地产评估的应用可以帮助界定公平和合理的补偿标准，从而保护被征收人的合法权益。界定公平和合理的补偿标准需要综合考虑多个因素。首先，评估师应该准确获取土地信息，包括土地的实际使用情况、潜在价值等。其次，评估师应该采用科学的评估方法，以确保评估结果的准确性和公正性。最后，评估过程应该透明公开，让被征收人了解评估的依据和过程，增加对补偿结果的认可度。因此，房地产评估的应用在界定补偿标准时起到至关重要的作用，确保土地征收补偿的公平性和合理性。

（二）择优选择土地价格评估机构并遵循评估流程

为了保证评估的准确性和可信度，选择合适的土地价格评估机构并遵循评估的流程非常重要。评估机构应具备合法的资质和专业的技术团队，具有丰富的评估经验和良好的信誉。择优选择评估机构可以确保评估的独立性和专业性，提高评估结果的可信度。在选择评估机构时，应考虑其资质和声誉。评估机构应该具备相关的资质证书，并在行业内有良好的声誉[3]。此外，评估机构的专业团队应具备房地产评估的专业知识和技能，能够熟练运用各种评估方法。通过选择具备资质和经验的评估机构，可以保证评估结果的准确性和可信度。评估过程中需要遵循科学的评估流程和规范。评估流程包括数据收集、分析、判断和报告等环节。

（三）注意价值时点的确定

收回出让的国有建设用地使用权，以收回国有土地使用权公告之日作为估价期日；收回国有土地上房屋的，以房屋征收决定公告之日作为价值时点。在实际的评估工作中，有的征收项目发布了征收公告之后，因多种原因导致延迟几年才委托评估，而此时房地产市场已发生较大变化。针对这种情况，应注意了解是何种原因导致征收项目延迟，如果是由于规划、政府原因延迟等客观原因导致征收延迟，应重新确定评估时点，按照当前市场状况进行评估。

（四）确保相关材料及可比实例的真实性

在接受委托后，应核实相关产权材料的真实性，在实地查勘时，注意核实门牌号、宗地四至等是否与产权登记一致，是否存在违建和超占的行为，尽可能收集到更加全面的信息。在可比实例的选取过程中，可向当地产权交易中心查询真实交易信息，确保交易案例的真实性、有效性，根据规范要求，选取符合规定的交易案例。

（五）采用合适的评估方法

在土地征收补偿中，采用合适的评估方法对于确定补偿标准至关重要。不同的土地类型和用途可能需要不同的评估方法。根据具体情况选择适当的评估方法，可以提高评估的准确性和科学性。按照《城镇土地估价规程》的规定，通常的土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、公示地价系数修正法、成本逼近法等。按照《房地产估价规范》的规定，房地产估价的主要方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。市场比较法主要适用于房地产市场发达，有充足可比实例的地区。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的估价。收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的估价。成本逼近法一般适用于新开发土地或土地市场欠发育、少有交易的地区或类型的土地价格评估。在具体评估过程中，应根据当地房地产市场的发育状况，结合估价对象的特定的估价目的及具体特点等选择合适的评估方法进行评估，对选取的估价方法的优劣势及可信度进行分析，采用平均值法(简单算术平均值法、加权平均值法)、中位数法和综合分析法等方法对各方法的估价结果赋予权重值，综合确定最终估价结果。

（六）关注补偿价格的关联性

征收补偿涉及的范围广，产生的社会影响大，应关注同一时期不同房地产之间征收补偿价格的关联性。相同地段不同类型的房地产、不同地段相同类型的房地产，均具有价值关联性，容易被横向对比，若价格偏离过大，有可能引起纠纷，引发社会风险。

结语

综上所述，房地产评估在土地征收补偿中的应用对于确立公平和合理的补偿标准、提升人民群众对补偿结果的满意度具有重要作用。通过界定公平与合理的补偿标准、择优选择评估机构并遵循评估流程、采用合适的评估方法，可以有效应用房地产评估，保障被征收人的权益，促进社会稳定和和谐发展。

参考文献：

[1]曹凯,王文涛.浅析房地产评估在土地征收补偿中的应用[J].中文科技期刊数据库(全文版)经济管理,2021(4):2.

[2]征地补偿评估课题组.上海市集体土地征地补偿中评估相关问题的思考[J].上海土地,2021(1):5.