房地产会计核算中存在的常见问题及对策

房地产会计核算中存在的常见问题及对策

阳云飞

湖南 衡阳 421000湖南方诚联合会计事务所

摘要：如今，随着我国社会经济的高速发展，城市化发展水平也在不断上升，给房地产行业带来发展机遇的同时，也使其面临着诸多挑战。房地产项目具有投资高、周期长、风险大的特点，加之在会计核算方面存在一定特殊性，因此实际工作环节极易引发不同程度的问题，限制了房地产企业的正常经营与有序发展。基于此，本文主要围绕房地产会计核算中存在的常见问题及对策展开论述，首先概述了房地产会计核算的重要性；其次分析了房地产会计核算中的常见性问题；最后提出了优化房地产会计核算问题的对策。

关键词：房地产，会计核算

根据目前情况进行分析，我国房地产开发市场的竞争形势愈发严峻，以至于房地产企业需要面临越来越大的市场竞争压力，不仅如此，很多企业在经营及发展的进程中，极易被经济政策等外部环境因素所影响，所以就加大了风险的发生率。对此，为了有效提升房地产企业的风险防范能力，更好突出并发挥其市场竞争优势，有必要严格贯彻执行内部控制管理，进一步革新现行的经营管理模式，以促进房地产企业经营管理水平的整体提升。会计核算是房地产企业财务管理下的一项重点工作内容，通过规范、准确的核算工作，可以形成对企业在不同时期经营发展状况的全面了解，同时提供真实、可靠的决策参考。

1、房地产会计核算的重要性

第一，会计核算在房地产企业的财务管理工作中发挥着至关重要的作用，很大程度上影响着企业的财务监管。房地产开发企业利用会计核算可以全面、精准地反映自身在各项房地产开发项目中的资金利用状况，而且其还是企业基础财务数据中不可或缺的关键内容，基于对相关数据信息的整理和分析，不仅能帮助企业实时掌握自身的经营活动以及运营状态，同时还能及时、精准地反映企业经营成果。会计信息中也涵盖着诸多内容，房地产企业可以通过对会计信息的核算来检验房地产开发项目中的会计信息问题。

第二，会计核算可以比较精准、明确地反映房地产企业内部的资金流动状况，对于企业经营活动中产生的每笔资金，均可以进行实时记录和有效监督。针对房地产企业内部的会计管理人员而言，其可以通过分析会计信息来了解自身目前的资金使用情况和资金流动状态，避免企业内部员工在经手资金时出现徇私舞弊的行为，特别是在企业开发一项房地产项目的过程中，因为商品具有极高的应用价值，而且需要经历一段很长的投资周期，这就导致房地产企业在开发并销售商品期间，会不可避免地遇到诸多不确定性因素，所以必须对相应的会计核算业务做好规范、妥善处理，始终坚持严谨、审慎的原则与态度，保证各项管理工作均能满足会计核算的要求，更好保障会计核算信息的正确性、实用性，有利于进一步强化对经营活动的监督以及对项目资金的管理。

2、房地产会计核算中存在的问题

2.1会计核算管理缺少规范性

结合我国大部分房地产企业的发展现状，可以发现他们在会计核算方面普遍存有以下两点问题：一是，内部控制管理工作的规范性有待提升，在一定程度上抑制了内控管理机制固有作用的有效发挥；二是，内控管理工作的约束力不足，一些工作表现出了明显的形式化、表面化。例如，房地产企业对外销售自身所开发的产品时，在合同签订环节，企业内部的销售部门并未提前和财务部门做好沟通协商，也没有组织开展联合会签，从而致使财务人员无法就费用问题作出科学、合理的配置，造成了费用分配的不准确性，进而导致实际支出和预算之间存在比较明显的差距，对成本核算及有关税费的计算工作产生了不利影响。

2.2房地产开发业销售收入、成本核算复杂

在房地产企业的项目开发工作中，资金投入具有连续性、密集性，而且项目初期开发阶段就要投入足够的资金量，主要是为了获得土地开发权。除此之外，前期还需要落实的工作包括：分析项目的可行性、进行项目设计、项目正式立项等，在这一整个过程中，均需有大量的人力、物力、财力资源作为支撑。与此同时，还要花费一部分资金用作材料费、压桩费等的费用支出。并且如果一个房地产项目需要分不同时期完成开发，那么就要及时做好成本分摊，具体需要根据该项目的总建筑面积和其在不同开发时期的建筑面积来决定，这就使成本核算工作呈现出了一定的复杂化趋势。另外，房地产项目从开发到建设再到完工，往往会经历很长一段时间，而在这期间难免会出现主体工程竣工交付而与之相配套的建筑设施尚未投入运营的问题，进而致使商品房和基础配套设施之间存在着较长的时间差。对于那些已在市场内开售的商品房，其成本应当还包括配套设施的建设费用，但因为配套设施并没有和商品房一同投入使用，也就无法根据实际成本进行计算。

2.3结款费用资本化不够规范

按照新会计准则的内容，其在结款费用资本化方面的内容有所增加，并作出了明确规定，即只有结款费用满足相应条件时，才可以进行资本化。但这项规定与房地产企业的情况相矛盾，主要表现为：在一些房地产企业的经营发展过程中，存在由于借款周期不确定或延长而达不到实现结款费用条件的情况，从而延缓了房地产企业的资本化进程。此外，相较于一般企业而言，房地产企业在融资、承包、拿地、建设等环节的工序比较复杂，通常其中的任意一项环节都有可能给企业财务带来不可逆转的影响。新准则中，适当放宽了借款费用实现资本化所需满足的资产条件，但企业在购置存货、无形资产或实施建造期间产生的借款费用，仍不允许进行资本化。而且在供应链的流程、时间、要求方面也有着较多局限。影响资本化的要素非常多，即便可以进行确认，通常也满足不了资本化的条件，加之房地产企业难以将没有进行开发的土地储备借款费用做出明确分类，也容易导致不规范的结款费用资本化现象。

3、房地产会计核算中存在的常见问题的优化对策

3.1健全并完善会计核算管理机制

房地产企业需要依照自身真实的经营与发展状况，进一步优化当前的会计核算管理机制，以确保机制的完善性、健全性。积极制定具备合理性、可行性的内部控制制度，同时组织开展专业化、系统化的培训工作，督促相关会计核算人员不断强化学习既定的制度内容，协助内部控制管理机制的运行，加强对内控管理机制作用的充分发挥，以此带动内部控制管理机制的约束力的有效提升。除此之外，房地产企业在内部还要不断推进各部门之间的协调合作与交流沟通，尽可能缩小实际支出和预算间的距离，避免出现实际支出和预算差距过大的情况。
3.2按照配比原则，规范成本核算方法
在房地产企业的会计核算工作中，成本和收入之间的配比是需要会计核算人员精准控制的一项工作内容，不论是横跨周期比较长的房地产项目，又或是商品房和相应配套基础设施无法同步投入使用的情况，为了保证房地产项目在开发成本和销售收入配比上的合理性，会计核算人员应当按照尚未竣工验收的基础配套设施项目的工程合同，对配套设施建设费用进行计提，然后将其进入到开发成本中，待工程项目全部完工交付并试算成本之后，再按照对应的试算结果，对预先计提的基础配套设施的建设费用进行适当调整，通过这样的方式来更好保障所计算的开发成本的精确性、真实性。跨周期房地产项目同理，计提之后再进行调整，最终把成本收入归入对应周期内即可。另外，针对房地产项目的成本核算对象测算，会计核算人员必须确保每项独立的施工项目都会在财务报表中体现，还要对他们进行整合，归入到阶段性的单一成本核算主体内。周期性长的房地产项目，则可以根据不同的建设时期来划分其时间线，也可以基于施工时间、施工部位、施工主体等要素进行综合测算，这样通过工程配比进行成本核算的方式，其规范性会更高。
3.3完善房地产企业结款费用的资本化
其一，房地产企业要提升自身专业标准的完善性，通过与制度层面内容的有机结合，对于销售商品产生的现金价值，应当单独在财务报表中计入，以此大幅度增强成本和收入之间的关联性。需要注意的是，对于没有销售的商品价值，不应将其计入到经济效益中；其二，房地产企业进行会计核算必须严格遵循既定的管理法规，还要保证在会计准则允许的范围内，比如，通过出让获得的土地使用权，就要按照使用权支付相应的出让金，但如若未拿到土地使用权证书，或是开发形式发生了变化，则无需计入报表。

结语：综上所述，文章以房地产会计核算中存在的常见问题及对策为中心，通过对房地产会计核算的重要性进行概述，能够使相关人员深刻意识到会计核算之于房地产企业工作的实际效用；通过对房地产会计核算中的常见性问题进行分析，能够使相关人员充分认识到自身工作的不足之处；通过对优化房地产会计核算问题的对策进行总结，能够为房地产企业之后的会计核算工作的高质量、高效率落实提供一定参考。

参考文献：

[1]李洪辉.房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨[J].改革与开放,2020,(12):32-34.

[2]刘秀芬.房地产开发企业会计核算中的问题及对策[J].时代经贸,2019,(32):31-32.

[3]符金杉.探究房地产开发企业会计核算中的问题及对策[J].财经界,2019,(24):184.

[4]刘军飞.浅谈房地产企业会计成本核算常见问题及完善对策[J].中外企业家,2018,(33):21-22.