针对商业地产开发项目投资决策的经济分析与造价管理研究

针对商业地产开发项目投资决策的经济分析与造价管理研究

徐春荣

上海华昌（企业）集团有限公司    上海市     201400

摘要：在商业开发领域，不仅要关注投资效益，还要注重商业品质。而这就需要在造价管理过程中，严格控制成本，因为这是影响投资决策的关键因素之一。当前，商业项目开发投资面临的主要问题是缺乏有效的经济分析和合理科学的造价管理。因此，本文对商业地产开发项目的投资决策分析、造价管理和经济研究具有重要的现实意义。

关键词：商业地产；开发项目；经济分析；造价管理

1引言

近年来，伴随着区域经济增长的同时商业地产也在不断发展，后疫情时期实体经济得以苏醒，国家提供宽松的政策优惠，支持各领域逐步回暖，例如通过降息降准去库存，以减轻商业地产压力，在良好的市场氛围下推进投资决策。

2概述

2.1 商业地产开发现状

商业地产开发与传统住宅存在的差异性主要在于商业地产本身作为不动产，其商业化兼具用途及功能。当下，商业地产涉及到办公用房以及商业用房，比方说批发市场、购物中心、社区商店、宾馆酒店、会展中心等，商业地产开发项目逐渐趋于多样化和综合化，具有明显多元化和政策导向特征，结合地方经济发展特色商业、形成核心商圈的同时，政府循序渐进指导管理，形成区域消费中心，以此带动商业区域联合发展，形成商业产业集群发展中心。围绕商业地产的资源、要素、特色、主题，形成了商业+旅游、商业+健康，富有地方特色的小镇，出现具有协同效应的旅游地产，推进商业地产扩大规模。目前示范性、标志性、引领性的商业地产，包含有度假村、旅游聚集地以及商业旅游模式的特色小镇。

由此可见，商业地产作为房地产类型当中具有商业用途的产品，备受人们关注，也成为投资焦点。商业地产项目具有人气集聚效应，带动周边商圈，使配套更具成熟化，也是目前房产开发主要运作模式。综合办公、旅游、餐饮、娱乐服务等成为房地产企业开发经营的特色对象，目前商业地产开发的项目特点如下：

我国商业房地产行业历来存在着高风险、高回报“双高”的特点，要对其进行正确的认知，首先要明确我国商业房地产行业特别是我国商业房地产的集聚模式及其特点。

（1）投资规模大，高收益，高风险。

商业房地产项目通常具有较大的规模和较高的投资额，且市场波动较大。商业房地产的发展通常都会带来很大的商业价值和经济效益，所以利润也比较高，但高回报和高风险是分不开的，一般的商业房地产项目都要经过两三年的时间，这段时间里要占用大量的资金，以至于投资风险不断上升。

（2）区位因素是价值的主要源泉。

从某些程度上而言，规划和开发过程房地产时，选址是关键要素，传统房地产遵循着“级差地租”的原理。然而，在商业房地产中，商业价值的体现则取决于稳定的客流量，而位置因素直接影响着客流。因此，位置成为使商业房地产实现最大价值的重要来源。

（3）用途广泛，经营方式灵活。

商业房产经过开发后，可以被用来做商场，超市，专卖店，餐厅，娱乐场所等，并且可以在任何时候进行灵活的变化。同时在特许经营时还能灵活地挑选各种类型的店面，容许各种类型的商业模式和运营模式。

（4）对开发商的综合实力要求很高。

商业房地产开发除了要有足够的资本，还要有很好的商业策划和管理。在国内，大型的房地产开发商一般都有比较强大的资本和比较顺畅的资金流动，但一般来说，商业房地产业主往往缺乏独立运营的能力，因此更多地依赖专业的商业运营管理公司来提供支持。而后期的商业运营管理则成为一个重要的影响因素。

（5）商业地产项目需要政府的支持。

大型商业房地产项目通常是城市商业发展水平的反映，在部分城市的发展过程中，商业房地产已经成为一个城市的象征。商业房地产开发要取得成功，首先要有正确的规划和定位，其次要做好城市总体规划，所以要求政府部门能够给予大力扶持。 

2.2 项目融资模式

我国商业地产开发的融资模式包括债权性和股权性等多种类型。在项目立项之前，企业会确定资金来源，区分内部自有资金和外部筹集资金，以确保资金来源和投资主体的区别。目前，商业地产项目的外部资金融资方式主要包括银行信贷资金、政府基金、资产证券化等方式。此外，还有房地产典当融资、增资扩股融资、债券融资、融资租赁、资产证券化（ABS）、项目融资、产权交易融资和房地产信托等方式可供选择。图1为商业地产融资方式。

图1 商业地产融资方式

2.3 项目运营模式

商业地产资产持有可以选择持有模式、销售模式或销售+持有模式。具体包括以下几种方式：（1）持有模式。企业选择将商业地产长期持有并自行进行经营管理。这种模式适用于企业期望稳定收益并具备经营能力的情况。（2）销售模式.企业选择将商业地产进行出售，通过一次性销售来获取利润。这种模式适用于企业希望迅速变现并退出商业地产市场的情况。（3）销售+持有模式.企业可以将商业地产部分出售并部分持有，以实现灵活的资金运作和稳定的现金流。这种模式适用于企业希望平衡资金需求和持续收益的情况。除了以上的主要模式，还有其他特殊模式，如租售结合模式、资产证券化模式等，以满足不同企业的经营需求和市场环境。在选择合适的持有模式时，企业需要综合考虑市场需求、资金状况、经营能力等因素，并制定相应的战略和计划。

2.4 经济分析指标

商业房地产开发项目经济分析指标包含项目的不确定性分析、盈利能力、清偿能力，同时也是财务评价指标。盈利能力在其中发挥着至关重要的作用，是财务效益的一种反应，建成产生的利润、税金作为盈利能力分析指标。清偿能力是指个人、企业或机构在特定时间内偿还债务的能力。它是衡量债务人是否具备足够的资金和资源来按时偿还债务的能力指标。不确定性分析是项目管理中的一个重要工具和方法，用于评估和处理项目中的不确定因素和风险。它旨在识别、量化和分析项目执行过程中的各种不确定性因素，以便更好地制定风险应对策略和决策。

3 案例分析

3.1 项目概况

华昌企业集团注册于上海市奉贤区，性质是民营企业，主营业务为房地产开发、文化旅游、星级酒店、工业等几大板块，注重商业地产信息咨询等。华昌集团内部具有健全的组织结构，下设有工程管理部、成本部、财务部、市场部、开发经营部等，经营管理团队专业且高素质，先后开发多个大型商业地产项目。位于金海路的上海金鱼广场地处奉贤新城核心地段，周边配套成熟、紧靠地铁5号线金海湖站，项目地块面积约8万平方米，规划建筑总面积24.6万平方米，其中地下10万平方米、地上14.6万平方米，开发用地南北向长684米，东西向宽145米，项目通讯、排污、热力、供电、给水管网齐全，周边为大型居民区，从而为这商业地产开发奠定基础。

3.2 投资规模

上海金鱼广场（如图2所示）总投资估算22.69亿元，其中土地价6.16亿元、建安费投资估算13.13亿元、其他费用投资估算3.4亿元。项目沿城市主干道长条形排开，建筑造型呈现“双鱼戏珠，如鸟斯翼”之美感，各楼栋之间似联非联，既有整体性又有独立性。结合上海之鱼独特的湖面景色，外立面全部采用深蓝色的玻璃幕墙，按鱼鳞形状层层叠叠布置，与周边相得益彰。为了提升项目品质吸引人流，团队在项目硬件设施和商业定位上动足了脑筋。策划阶段考虑到公园泊车和地铁站P+R设置的需要，最大限度利用地下空间，10万方的地下室配备了足够的车位，解决了周边停车难的民生问题；牺牲容积率在地块中间设置了1.5万平方米的开放式市民广场；在地块的南侧设计了2万方2-3层的独栋特色商业；在地块边改造原有水系，设置音乐喷泉和水幕电影；招商阶段为引进更多的主力店、主动免让租金。

图2 上海金鱼广场

3.3 建设资金需求及筹措途径

开发项目合理安排工程进度，通过三年时间完成投资估算，第一年投入11.25亿元（含土地价款）、第二年投入7.22亿元、第二年投入4.22亿元。公司自有资金投入8亿元，考虑所在地理位置的优越性，从外界预先投资和可以采取政策鼓励有意向的品牌商家入驻，筹措一部分资金，另外资金缺口通过银行借款解决。

3.4 项目实施计划

   在项目启动后，重要的是合理安排实施计划，科学有效地安排进度和施工，以确保工程建设的质量和使用效率，以便尽快产生经济效益。土地取得后，项目实施计划通常包括以下步骤，（1）项目定位和策划、勘察、方案设计，（2）政府报批手续，施工图设计和审图、招标确定施工总包单位，领取施工许可证，（3）施工前准备工作，包括七通一平、临时设施等，（4）开工建设，按设计内容建成，该步骤需要三年内完成，（5）完工后组织验收程序，竣备后交付使用。

3.5 项目投资估算和经济分析

该商业地产项目投资的经济分析估算评价，假定项目自有资金8亿元，其余采取贷款利息是4.75%，具体投资组成见表1。

表1 方案总投资估算表

具体投资估算、经济分析要结合基础数据资料，结合现金流、资金来源、运用和损益予以估算，投资估算也被称之为投资预测。需要综合考虑总投资的财务数据，如土地费用、建设配套费、室外工程费、单位管理费等。当前项目占地约为120亩，市场价为514万元/亩；前期工程费用包含勘察、设计费、各类报批规费等前期费用3244万元；城建市政配套费主要包含地块红线内自来水、电力、燃气、有线电视、通讯等设施合计3845万；建筑安装工程费用分为单体和室外总体，根据地铁边两层地下室建设造价指标，单体建安费按标准每平方米4970元计算，室外总体建安费用按366元每平方米计算，建安合计费用为131289万元；后期验收办证规费、维修基金等合计费4026万元；建设单位管理费2506万元、预备费共计2050万元，利息费多达18329万元，最终该项目投资费用估算为226952万元。

4 项目造价管理分析

工程造价管理任务在于结合项目进度，准确确定各阶段的工程造价，并按照相关规定和标准进行预算、控制和监督。首先是工程造价预算。根据项目需求和设计方案，进行材料、劳务、设备、施工工艺等方面的成本估算，制定合理的工程造价预算。其次是工程造价控制。在项目实施过程中，根据实际情况和预算要求，对工程造价进行监督和控制，及时调整和优化成本分配，确保项目的成本控制在合理范围内。第三是工程造价审计。定期或不定期对项目的工程造价进行审计，检查和评估项目实际成本与预算成本之间的差异和原因，提出改进和优化建议。最后还包括工程造价管理信息系统。建立和维护工程造价管理的信息系统，包括成本数据库、预算控制系统等，以支持项目的造价管理工作。

4.1 投资决策阶段

项目投资决策阶段是项目管理中的重要阶段，用于评估和决策是否进行特定项目的投资。在此阶段，对项目进行详细的分析和评估，以确定其可行性和潜在回报，从而决定是否投资并制定相应的投资策略。前期要对项目进行全面的可行性研究，包括市场分析、技术可行性、经济可行性和环境可行性等方面的评估。这些评估将帮助确定项目的可行性以及预期的投资回报。对项目进行投资评估，包括资金需求、投资回报率、投资风险等方面的评估。基于评估结果，进行投资决策，即决定是否投资项目，以及投资的规模和方式等。一旦投资决策达成，项目进入启动和实施阶段。此时，需要制定详细的项目计划和管理方案，进行资源配置和团队组建，开始项目实施。

4.2 项目设计阶段

项目设计阶段项目团队会进行各种设计活动，以确保项目的可行性和实施性，并为后续的项目实施提供指导。首先，设计阶段要明确项目的需求和目标，了解项目的背景、目的和关键要求。在需求的基础上，进行概念设计，即初步确定项目的整体方案和技术路线。在概念设计的基础上，进行详细设计，即对项目的各个方面进行具体规划和设计。这包括项目的结构设计、工艺流程设计、系统设计、软件设计等。根据详细设计，绘制相应的图纸和文档，以记录和传达设计方案。其次，方案阶段系统估算，明确初步估算、初步概算以及施工阶段的精确预算。三是控制方法，主要结合价值工程评估，涉及经济效益强化方案的审查管理，加强方案论证以及施工审核校对。

4.3 项目施工阶段

施工阶段的预算包含有施工图预算、竣工结算、竣工决算，为此要编制竣工验收的编制决算以及竣工验收阶段的编制结算以及施工阶段的编制预算。一是综合材料费、机械费、人工费，有效控制成本，编制可实施的成本计划，结合工程进度支付工程款，制定多个施工方案。二是分析方案，是否具备经济可行性，编制可行的施工组织方案，并制定成本控制计划和措施。这将确保施工过程中的组织和管理得以有效实施，并对成本进行控制。三十加强合同管理，制定经济技术组织措施，明确落实造价管理责任，并修订成本控制目标，确保目标的可行性和有效性。此外，及时纠偏，修订管理制度，确保成本控制工作的顺利进行。四十对工程价款的竣工结算进行编制、审计和审查。这是最后一项工作，旨在推动造价管理有序开展。通过结合投标文件、施工图纸、竣工图纸审查记录、设计变更、合同签订、施工组织、工程洽谈、会议纪要等信息，制定审核制度，并由审核人员会签确认。

5结论

由上分析可知，研究商业地产开发项目的投资决策是一项复杂的过程，需要不断的分析、论证。经济分析和造价管理在商业地产开发项目中的研究有利于结合市场明确项目未来前景。其中，投资决策的先决条件在于经济分析，而项目投资控制需要明确的造价管理措施予以规范，结合对市场的科学研判，解决商业地产投资决策中的经济分析和造价管理，从而找出问题所在。这样有助于提升投资决策水平，促进商业地产开发项目完满完成。

参考文献（文章内容改动后，参考文献请对应一下）

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