老旧住宅小区改造项目中的成本管控策略研究

老旧住宅小区改造项目中的成本管控策略研究

史磊

新疆通汇建设集团有限公司  831400

摘要：近年来城市化进程加快，旧城区改造成为新发展趋势。老旧住宅小区改造作为重要一环，其成本管控直接影响项目效益。论文通过分析改造过程中的成本构成，剖析影响因素，总结出完善决策制度、全面深化设计、创新管理模式、提高人力质量等对策建议。有针对性地制定成本管控方案，对于规避风险、提高项目收益、实现资源优化具有重要意义。项目成本控制贯穿于前期准备、实施阶段及后期运营，应当建立全流程监管体系，不断优化举措，最终为老旧小区注入新的活力。

关键词:城市更新 住宅小区 改造成本 管控策略

1老旧住宅小区改造项目概述

1.1 老旧住宅小区改造的背景及意义

随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求与日俱增。老旧住宅小区作为城市发展的见证，不仅面临着基础设施陈旧、环境卫生条件差、公共配套设施不足等诸多问题，更由于缺乏前瞻性规划而无法适应现代生活方式的需求。有效改造老旧住宅小区，优化居住环境，提升居民生活质量，已成为当前城市发展的紧迫课题。

政府相关部门高度重视老旧住宅小区改造工作，并将其纳入国民经济和社会发展规划，制定了一系列政策法规，为项目的实施提供了政策支持和资金保障。与此同时，大量企业和社会资本也被吸引进入该领域，老旧住宅小区改造项目已经成为城市基础设施建设的重要组成部分。

不过，老旧住宅小区改造项目涉及面广、工程量大、周期长、交叉作业多、施工环境复杂等特点，给项目的成本管控带来了巨大挑战。合理有效的成本管理对于确保改造项目的顺利实施，实现预期目标具有重要意义。因此，研究老旧住宅小区改造项目中的成本管控策略，探索适合该类项目特点的管理模式和方法，对指导实践工作、提高资金使用效益具有重要的理论价值和现实意义。

1.2 老旧住宅小区改造的主要内容和特点

老旧住宅小区改造项目通常包括建筑物结构加固、外立面翻新、公共空间优化等多个方面。改造范围涉及整个社区环境，对居民生活影响深远，因此需要全面考虑区域内各类建筑物的现状，制定系统的改造方案。

改造过程中，首先需要对建筑结构进行全面检测评估，针对存在的安全隐患如抗震能力不足等问题，采取适当的加固措施，确保居民使用安全。同时，对建筑物外立面进行翻新美化，既改善居住环境，又提升社区形象。此外，对公共空间的规划布局、绿化景观、配套设施等进行优化完善，为居民创造更加舒适的生活环境。

值得注意的是，老旧小区改造项目具有建设周期长、投资大、涉及方方面面等特点。改造过程中需要合理安排各项工程，避免给居民带来过多影响和不便。同时，在方案设计和施工实施时，应充分听取居民意见，结合实际需求，真正让改造成果惠及民生。总的来说，老旧住宅小区改造关系到广大居民切身利益，对于改善人居环境、提升居住质量意义重大。

2老旧住宅小区改造项目成本管控的重要性

2.1 项目成本管控对提高改造效率的影响

在老旧住宅小区改造项目中，合理有效的成本管控对于确保项目高效推进至关重要。恰当的成本管控策略能够优化资金使用效率，避免不必要的浪费，从而提升整体改造效率。以某城市老旧住宅小区改造项目为例，项目初期对各环节成本进行科学预算，并实施动态监控与调整，使项目投资控制在2.8亿元的预期范围内，较之传统粗放式管理模式节约近20%的资金支出。

与此同时，精细化的成本管控还有利于缩短工期，提高施工效率。通过对材料采购、人力资源配置等关键节点的精准把控，可最大限度压缩非增值环节耗时，加快工程建设进度。数据显示，上述改造项目通过运用BIM技术模拟分析各种可能的成本节约方案，成功将原计划24个月的工期缩短至20个月，显著提升了改造效率。

此外，成本管控有助于规避各类风险隐患，确保项目健康推进。以某老旧小区改造项目为例，通过提前对可能出现的安全隐患、工期延误等问题制定应对预案，并持续跟踪监控成本动态，有效规避了近30%的潜在风险，为项目保驾护航。可见，成本管理在老旧小区改造项目中不可或缺，是提高改造效率的重要保障。

2.2 项目成本管控对改善居民生活条件的重要性

居民的基本生活需求得到满足是社会和谐稳定的重要基础。老旧小区居民生活环境恶劣，生活质量低下，这不仅影响居民生活满意度，还可能滋生社会矛盾。通过对老旧住宅小区开展改造项目，改善居住环境，提高居民生活品质，有利于增进邻里和谐，促进社会和谐稳定。

举例来说，某城市老旧小区加装电梯改造项目，预算成本约1200万元。该小区共有12栋楼，居民2400户，平均每户居民需分担5000元改造费用。如果项目成本控制不力，超支严重，每户分摊费用将大幅增加。当费用超过居民可承受范围，勉强缴纳将剥夺居民正常生活支出，降低生活品质;无力缴纳将导致项目无法顺利实施，无法改善居住条件。相反，如果成本管控得当，费用控制在居民可以承受的范围内，则居民生活质量和生活环境都将得到有效改善，从而促进社区和谐稳定。

值得注意的是，对于低收入居民群体，即使分摊费用较低，如果超过其支付能力也将带来沉重的经济负担。实践中应关注此类群体，通过制定减免政策等措施，减轻其改造费用负担，切实保障其基本生活水平，避免加剧其贫困程度。总之，老旧小区改造项目成本管控不仅关系到项目本身的顺利实施，更关乎民生民计，对保障改善居民生活条件，维护社会稳定具有重要意义。

3老旧住宅小区改造项目成本管控的主要策略

3.1 加强对项目各阶段成本的全过程管控

老旧住宅小区改造项目成本管控应贯穿于整个改造过程。从项目策划阶段开始，就应对项目总成本进行预算编制及成本构成分析。在设计阶段，应优化设计方案，控制材料及施工工艺成本。施工阶段是成本管控的重点所在，应对材料采购、人力资源配置等实施精细化管理。在竣工阶段，应及时核算成本，分析成本偏差，为后续类似项目提供经验借鉴。

通过全过程的成本管控，可确保项目成本在可控范围内，最大程度提高项目效益。值得注意的是，成本管控并非降低成本就是目标，更多地是在确保工程质量的前提下实现”适度”“合理”的成本控制。过于盲目压缩成本不仅会影响工程质量，长远来看也会带来隐患，增加后期维护成本。

长沙某老旧小区改造项目充分实施了全过程成本管控，该项目原计划投资2.8亿元，采用目标成本管理模式，最终项目总成本控制在2.5亿元以内，与计划控制目标基本吻合，但工程质量得到了业主和住户的高度认可。这种全过程成本管控理念不仅使项目方获益，更为居民改造后的生活环境带来长期价值。

3.2 运用先进的成本管控技术和方法

老旧住宅小区改造项目成本管控需借助科学的管理技术和方法。合理应用目标成本管理、作业成本管理、价值工程等理念，从项目立项之初就设定成本控制目标，并保持动态调整。在施工环节，可借助BIM等信息化技术，实现施工过程的数字化跟踪，缩短工期、降低管理成本。利用风险管控技术，对可能出现的设计变更、材料波动等进行预判并制定应对措施。

此外，优化成本管控组织架构，明确权责分工，是提高管控效率的重要保障。在项目决策层设立专门的成本管控小组，统筹规划成本控制的总体目标。同时在项目部门设置成本管控人员，遵照统一部署执行具体管控工作。成本管控过程中还应引入项目全生命周期成本核算模式，从全局角度识别和控制与项目相关的各项费用。

现代成本管控技术和方法为老旧住宅小区改造项目提供了精细化、动态化的管控手段。以BIM技术为例，在实施济南某小区改造项目中，通过BIM可视化模拟，有效避免了部分设计缺陷，减少了后期返工的时间和费用。这种技术手段的应用，为更高效、更科学的成本管控模式奠定了坚实基础。

结语：加强各个环节的过程管控，完善监理制度，对施工材料和设备投放使用进行全程监督。借助现代信息技术手段，对各个工序进行实时数据采集，动态汇总费用信息，为管理层及时掌握现场情况、进行决策提供数据支持。结合项目实施进展情况，不断总结经验，优化管理流程，提升管控体系的适应性和实效性。长期坚持，必将助力老旧住宅小区改造事业持续健康发展。

参考文献

[1]胡胜.老旧住宅小区改造项目成本管理对策研究[J].建材发展导向.

[2]王敏.老旧住宅小区改造项目成本控制对策分析[J].住宅与房地产.

[3]龚晓芳.老旧住宅小区改造项目成本控制措施[J].建材与装饰.