不动产登记中的三个常见问题

不动产登记中的三个常见问题

杨欢

保山市不动产登记中心， 云南省保山市隆阳区， 678000，

摘要：不动产登记制度是国家确认并保障民事主体的合法财产权利，保障不动产交易安全与秩序的基础性制度，其核心功能包括权利确认与保护功能、公示功能、服务功能等，其附加功能包括行政监管与宏观调控、征税、反腐等。随着近年来各地城市更新的不断深入，相关不动产登记问题日益突出，而现有的法律法规对相关情形的不动产登记未作明确的规定。本文通过分析城市更新中涉及的几类不动产登记问题，谈了几点思考，以期为相关不动产登记提供参考，促进城市发展更新。

关键词：不动产；登记；问题

引言

我国不动产登记制度改革遵循着制度改革目标更加多元、发挥政策调整指引功能、制度建设更强调体系化、制度流程凸显出信息化、国家治理功能日益彰显的基本走向，历经多年改革发展，成效明显，体现为：逐步完善权责体系、逐步强化制度优势、逐步提升服务效能。

1不动产登记中的三个常见问题

1.1拆迁注销中的不动产登记问题

就城市更新而言，签订拆迁安置补偿协议、拆除被征收房屋，进而注销被征收房屋的产权，是土地使用权释放的必然阶段和必经环节，不动产的注销登记工作自然成为顺利供地的必要前提。注销登记是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭，或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。实际工作中，存在较为普遍的继承活动、土地房产权属不一致、权属不清、被征收单位已注销或权利人已无法联系等复杂的情况，导致因申请主体不明或缺失而无法办理注销登记。

1.2老旧小区解危改造中的不动产登记问题

老旧小区解危改造（以下简称“旧改”），是城市更新中的新生事物，也是城市更新的主要手段，满足了人民群众对于美好生活的需要，也是城市更新实施中的重大民生工程。传统的征收是以政府公权力为基础，而旧改则鼓励多元主体参与，鼓励探索投融资新模式，这就意味着旧改会以政府主导、市场化运作为基本方式。采用市场化运作方式的旧改，除原有的权属不清、手续不全等历史遗留问题，还会新增许多不动产登记新需求。

1.3历史保留建筑中的不动产登记问题

城市更新不仅要加强城市基础设施建设，更重要的是在有机更新的过程中重塑城市风貌、传承文化底蕴。一座城市的历史保留建筑承载着当地人民的乡愁与记忆。历史保留建筑是城市更新规划中确定需要保留的建筑，主要包括文保单位、（优秀）历史建筑和其他具有保留价值的建筑。历史保留建筑的确权登记，既是明确更新主体的重要方式，也是盘活其金融价值的重要前提。在实务中，历史保留建筑普遍存在两证不齐、权属不清、违章搭建、超占土地使用面积等历史遗留问题。同时，基于近年来城市更新速度和规模的双双提升，带历史保留建筑物出让国有建设用地使用权的情形也越来越多。在征收完成后，经规划部门明确为历史保留建筑的，该类建筑是不予拆除的，后期还会带着保留建筑重新出让土地。在这种情形下，登记机构该如何将保留建筑登记在新的权利主体名下？是应先转移登记至征收主体名下，再由征收主体转让至新的权利主体名下，还是在不动产实物并未灭失的情况下先办理注销登记，等到土地使用权出让后申请办理首次登记时，合并办理历史保留建筑物的首次登记？现行的法律法规对上述情形下历史保留建筑的登记未作明确的规定，这是需要登记机构在城市更新中探索的新问题。

2不动产登记问题解决路径探析

2.1制度支撑，完善不动产登记管理法律体系

首先，针对不动产登记出台专项法律。如今国内并无专门针对不动产登记工作的法律规范，导致相关工作开展受到较大阻碍，整体工作规范性也受到不利影响。鉴于此，需紧跟时代步伐，积极落实不动产登记立法工作，颁布新的法律规范来替代旧的法律。与此同时，还可为各市场经济要素进入市场发展提供巨大的便捷性，从而有效维护市场交易制度，提升交易过程的合理性，为市场经济体制发展提供有力保障。其次，各地政府应专门建设反馈程序，用于对新呈现的不动产登记问题进行及时反馈，并不断对新的登记类型或是登记法规的空白之处进行整合，对同类型问题进行归纳，融合相关法律力量寻找符合地方实际的应对方法。最后，针对不动产登记设立职业准入制度。从如今各地不动产登记工作情况来看，机构工作人员大多来自土地、房产、林业等登记部门。一是设置从业资格考试，对相关人员开展不动产登记理论、政策法规等内容的培训工作，并通过考核来巩固培训效果。二是利用法律法规对从业人员的职责进行明确。三是不动产登记人员应肩负起登记结果相关责任，且需要独立行使注册核准权。四是颁布监督考核机制，为制度的落实提供有力保障。五是完善职业责任制度，明晰不动产登记人员的权责，若是由任何工作失误都可按照制度进行追责，也可用此对工作人员的行为作出约束。

2.2体制完善，推动相关部门之间的联动合作

为进一步推进不动产登记制度改革工作，要注重加强推进部门间的协调合作。在具体操作过程中，一体化综合平台的建设工作最为重要，需要优先落实此工作，住建部应按照相关文件要求，摒弃落后的管理行为，对市场监管、登记交易流程进行充分梳理，制定权责明晰的机制，提升各交接工作的高效性。实际工作中，个别行政机关人员还存在工作积极性欠缺、协调不到位等问题，需要深层次挖掘引发这些问题的成因，从而针对性地实施解决方法，加大监管力度促进问题更为快速地解决。各地区可建设不动产登记工作联席会议制，由地方政府统一开展相关登记工作，定期开展工作能够对群众反映的问题及人员安排、财务经费等工作进行更为充分的研究。

2.3技术加持，建设不动产智慧化治理模式

新时代背景下，信息技术的应用是必然之趋，除了在各行业中积极引入先进的信息技术，在政府治理工作中引入信息技术来提升治理效能也十分必要。具体实施时，可通过技术红利来优化行政管理工作，将智能优势融入国家治理工作中，这不仅是时代发展的要求，也与治理现代化目标相契合。利用现代化信息技术，可有效汇总不动产登记相关信息，从而更好地构建房屋和土地、权利人和房屋等之间的关系，明晰权属上下关系，及时与相关部门沟通，为不动产的管理、交易等环节提供有效数据，从而为不动产登记活动的开展提供大力支持。区块链技术有着高度自治、去中心化等优势，与不动产登记需求高度契合，如对于不动产登记的多方应用、权责分散等需求，区块链技术通过分布式、去中心化的优势可有效推进，不动产登记信息在区块链不可篡改的优势下可地保障真实性。通过运用区块链分布式登记的思维，把线性业务串联办理模式转变成环形并联办理，在技术层面为一窗办理的实施提供大力支撑，促进不动产登记效能全面提升。在转移登记的交易、登记等各个环节，利用区块链平台可实现高度整合，由综合窗口负责业务办理，通过数据交换与智能核税为用户提供更为优质的体验。按照去中心化的思路，一方面需要通过政务内网及时更新不动产信息库数据，让现状可汇集在一张图中，并为各级审批部门提供数据服务，让各业务系统高度关联，自动反馈办理结果，实时更新不动产权属数据库。另一方面，利用网关将不动产楼幢信息库状况及权属状态分享给民众，这是业务审批效率提升以及疏通交易市场的重要步骤。

结束语

新时代背景下的不动产登记制度改革，必须适应社会变革和经济发展的要求。在实践过程中，既要把握现阶段不动产登记制度改革的成绩，又要客观认识改革过程中存在的诸多堵点，通过制度支撑、体制完善、技术加持，推进不动产登记制度改革效果提升，为社会稳定和经济发展提供有力支持。

参考文献

[1]陈诗梦.已拆迁不动产存在抵押权能否办理注销登记[J].中国房地产,2019(07):18-20.

[2]赵迅燕.带保留建筑物出让的不动产登记探析[J].中国不动产,2020(08):26-29.

[3]李瑞玲．基于不动产登记制度的房地产金融资源配置机制研究[J]．住宅与房地产，2023(08):45-47．