房地产企业内部控制存在的风险及防范措施

房地产企业内部控制存在的风险及防范措施

1.汤汇颖 2.于博谦 3.于恒兵通讯作者

德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）广州分所 510000   广州开投联郡私募基金管理有限公司

广州理工学院  510540

摘要：本文旨在分析当前房地产企业内部控制的现状及存在的问题，深入剖析其产生的原因，探讨如何通过优化内部控制体系来防范风险、提高经济效益。提出针对性的优化建议和改进措施，以期为房地产企业建立健全的内部控制体系提供有益的参考和借鉴。

关键词：房地产企业；内部控制；风险防范

引言

随着经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产行业成为了国民经济的重要支柱。然而，随着市场竞争的加剧和政策的不断变化，房地产企业面临着越来越多的挑战和风险。内部控制作为企业管理的重要组成部分，对于防范风险、保障企业稳健发展具有重要意义。内部控制作为企业管理的重要组成部分，旨在通过一系列制度、流程和方法，规范企业内部运作，确保企业目标的实现。深入探讨房地产企业的内部控制问题，对于提高企业管理水平、促进房地产行业健康发展具有重要的理论和实践价值。

一、房地产企业发展现状与内部控制的价值

（一）房地产企业发展现状

2023年，我国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。2023年12月份，房地产开发景气指数为93.36。相比2022年，2023年全年房地产投资跌幅有所放大，商品房销售金额和面积同比跌幅收窄，开竣工面积同比跌幅收窄，施工面积同比跌幅略有放大，竣工面积、待售面积同比增多。房企到位资金同比跌幅收窄。房地产投资及销售整体上处于下跌势态，市场风险主要来自于销售速度的放缓和销售价格的下跌，导致存量增加而价值减损，行业风险仍未化解。

对于当前的地产企业来说，其本身的财务内控体系很多都存在问题与缺陷，不仅涵盖范围不够广、制度建设不够完善，且在控制环境、会计系统和控制程序设计方面都有着诸多弊端，无法与时俱进跟上企业发展需求，所以这种内控不完整落实不彻底的现状使得诸多地产企业在发展过程中无法按照设想中的优秀既定战略前进，也无法在当前国家屡屡加强宏观调控的环境下更加灵活自如的调整自己的发展方向，所以系统的构建地产企业内部控制体系是现代地产企业发展的必要措施，且内控体系的构建要深入企业的各个方面，配合行之有效的操作流程与措施增强实用性与可操作性。

（二）房地产企业内部控制的价值

现代企业的内部控制制度是一个庞大且复杂的体系，其涵盖的范围相当广泛，从财务管理到业务运营，从人力资源到信息技术，几乎涉及到了企业的所有核心领域。这一制度的作用也早已超越了简单的防弊纠错，成为了推动企业发展、保障企业稳健运营的重要工具。一个比较完善的内部控制制度能够确保企业内部各个部门和员工在履行职责时能够遵循一定的规则和程序，从而提高企业的整体运营效率水平。在房地产企业中，企业内部控制的价值可以从以下几点分析：

第一，内部控制是建立现代企业制度的需求。随着房地产市场的不断发展和竞争的日益激烈，企业需要在管理上不断创新和进步，以应对各种复杂多变的市场环境。而内部控制制度的建立和完善，正是实现这一目标的关键。

第二，内部控制是完善经营管理体系的要求。房地产企业涉及到的业务领域广泛且复杂，包括项目开发、资金筹措、销售管理等多个方面。一个健全的内部控制制度可以确保这些业务环节之间的衔接和协调，提高企业的整体运营效率。

第三，内部控制是保障内部治疗可靠的关键。在房地产企业中，内部控制制度的建立不仅是为了规范员工的操作行为，更是为了保障企业的内部治理结构的稳定和可靠。通过内部控制制度的实施，避免出现权力失衡或管理漏洞。

由此可见，现代企业的内部控制制度在房地产企业中具有举足轻重的地位。因此，房地产企业应该高度重视内部控制制度的建立和实施，确保其在企业管理中发挥应有的作用。

二、房地产企业内部控制风险分析

（一）管理层风险意识薄弱，内部控制难以执行

房地产开发企业风险意识不足，极易造成风险失察和风险治理的疏漏，严重影响经济利益。房地产开发企业一般较为重视项目建设与经济收益等方面，对风险管理层面重视不够，风险管理意识不强。管理者未站在企业宏观发展角度，对各项活动中隐藏的风险问题进行梳理与分析，未充分考虑国家政策对行业的具体影响，难以实时掌握房地产行业市场变动情况与本企业的具体发展状况，势必会影响科学决策。部分管理者仍然抱持传统的管理理念，只有在风险对企业经济利益产生不利影响后才进行管控，并未树立风险管理意识，无法及时对各项活动中的风险点进行排查，难以找出其中隐藏的风险点，没能做到未雨绸缪，严重阻碍了企业的发展。部分房地产企业未建立健全相应的管理机制与决策体系，一般都是由管理者基于管理经验进行决策，并未充分考虑项目运行建设中的风险管理，内控机制得不到有效的贯彻落实。

部分管理人员缺乏对内部控制活动的正确认识，并未严格执行内部控制相关机制，缺乏先进的管理理念与经验，无法有效指导内部控制活动，致使内控机制与政策流于形式，无法有效地约束与规范员工行为。房地产企业未建立健全内控岗位，风险管理机构缺失，通常由财务人员负责内部控制活动，其对内部控制理念了解较少，并不能深入到业务活动中全面了解业务活动的风险问题，对运营风险把控不到位，导致控制活动不规范。另外，房地产开发企业责任机制缺失，各部门人员不能对自身的岗位权限与工作职责形成正确的认识，无法认真履行工作职责，内部控制机制得不到有效落实。同时，企业内部审计监督机制不完善，也是影响内控活动规范性的重要因素。部分房地产开发企业治理机构不完善，董事会和监事会形同虚设，并不能全面地对企业各项活动形成有效的监管，加上内部审计人员由于受企业管理者领导，其独立性也受到了一定的限制，无法充分落实各项内控制度，难以对违规人员进行严厉的处罚，导致内部审计监督作用无法凸显出来。

（二）风险评估机制不健全，风险防范效果不理想

目前，部分房地产开发企业风险评估机制不健全，未及时加强风险分析工作，致使风险管理措施缺乏科学性。部分房地产企业缺乏风险分析意识，未能深入到房地产项目建设各个环节中，不能及时找出各环节中存在的风险问题，存在盲目投资、资金监管不足等现象，严重影响企业运营发展。例如，在投资过程中，部分房地产企业对国家土地政策与融资政策缺乏一定的了解，缺乏对项目整体建设与运营的风险分析，只关注了企业短期经济效益，并未站在企业长远发展的角度综合分析风险问题，最终导致投资收益减少、资金短缺，对企业正常运行管理工作产生严重的影响。另外，部分房地产企业风险预警与风险控制机制缺失，无法对风险进行全过程的防范与控制，影响风险管理整体效果。

房地产企业的运营和发展都会受到外部环境和相关的风险影响，因此企业在进行内部控制建设时还需要充分考虑对运营和发展风险的防控工作。现阶段企业虽然逐步意识到风险对自身运营发展的不利影响，但是对风险的防控还缺乏系统的认识和实施。房地产企业的内部控制在建设时没有重视对风险的预防和控制，对风险及其不利影响不够重视。同时房地产企业的整体的风险识别和应对速度较慢，只有当企业遭遇风险时才能够判断风险的存在而不能进行提前的预警，不利于企业进行稳定的战略发展。

房地产企业投资项目具有占用资金多、回报周期长、潜在风险高等特点，特别是随着国家去杠杆、去库存等政策的落实，房地产行业的发展空间进一步被压缩，行业内部的竞争也变得更加激烈。在这种环境下，部分房地产企业为了抢占更多的市场资源、或是获取更多的经济效益，在没有对项目进行充分考察和科学论证的前提下，就盲目进行投资。后期项目实施中很容易产生风险，带来投资损失。此外，很多房地产企业缺乏有效的风险识别与应对能力，一旦遭遇投资风险，将会面临严重损失，甚至破产。

（三）债务违约风险扩散，行业出现系统性风险

房地产业风险状况主要表现有二。一方面，流动性风险突出。根据克而瑞地产研究数据，从融资性现金流角度分析，融资性现金流净流入从 2017 年、2018 年的约 7000 亿元的降到 2019年至 2020 年上半年约 3400 亿元的水平，下滑幅度达到 51%。2021 年下半年开始企业融资受限力度加大，下半年融资性现金流净流出 3978 亿元，是 2020 年同期的5倍以上，2021 年融资性现金流净流出 1893 亿元，年度首次出现净流出，企业资金压力增大。另一方面，到期债务规模企高。2021 年个别房企出现“爆雷”现象，债券市场房企违约数量和金额明显增加，目前房企偿债压力还在延续。克而瑞地产研究数据显示，2022 年3月至6月，170 家房企共有 781.9 亿元债券到期以及162.2 亿美元存量债到期，其中3月为各公司债集中到期的月份，合计约 589亿元，占上半年总体到期债券的 32.6%。

房地产行业作为典型的资金密集型行业，具有较强的金融属性，长期以“高负债、高杠杆、高周转”模式运营，严重依赖融资杠杆，在持续的实践探索中，房地产企业走出了一条以提供商品房快销方式为主的开发模式，即“拿地、开发、销售、再拿地、再开发、再销售”，如从商业银行贷款集中度角度看，近年商业银行新增房地产贷款占比超过 40%。然而“高负债、高杠杆、高周转”是把“双刃剑”，在房地产市场高速发展时期，需求旺盛，房价高升，房地产企业可以通过大规模直接与间接融资形式的形式，通过杠杆效应，在短时间内赢得红利，加速企业规模的扩张 ；当房地产市场处于下行阶段，市场需求萎缩，在销售下降、融资渠道收紧的双重压力下，高负债将加速其资金链紧张，引发房地产企业的接连“爆雷”。因此，房地产行业的过度金融化成为其出险的根本原因。

三、房地产企业内部控制风险防范措施

（一）不断健全内部监督机制，加强执行力度

健全完善的内制管理制度，是提高房地产企业内部管理水平和企业持续发展的基础保障。房产企业应当在传统的房地产业控制体系的基础上，根据自身发展的性质和需要，进行不断创新与完善，制定一套符合企业发展的内部管理制度。此外，还需要加强内部控制监督机制建设，并对房地产企业经营各项活动流程制定相应的监督计划，保证监督部门的独立性，以确保监活动的公平、公正、有效。参与监督管理活动的人员不能监管受监督部门的经营活动，在其内控监管权限内，监管、促进各项内控管理制度有效运行，提高执行力度。针对房地产企业来讲，需要结合自身实际，制定一套更加健全且优质的制度措施，为自身的健康发展提供依据与支撑。针对房地产企业的各部门来讲，需要做好彼此的配合工作，消除彼此间的隔阂与问题，推动各部门内及部门间运作的流畅化。可以将企业当作一个完整体系，将各内部控制要素融入其中，充分发挥其作用与效能，推动企业的健康发展。首先，需积极构建一个完善、实用的监督管理机制，此机制需与企业发展需要相符，还要与内部控制需要相符；其次，严格落实这套体系，强化执行力与操作力，将其融入各个部门的运作当中，切实发挥其效能，使之更好地维护房地产企业的发展。

（二）完善房地产行业的内控体系

首先，企业应当遵循国家政策、法令法规，确立正确的企业发展方向，同时根据既定的企业战略目标来确立内部控制目标。建立的内控体系要具有较高的预防能力和解决问题能力，实现运用内部控制管理强化成本控制与规避和应对风险的目标，确保地产企业内部权责分明、资源配置合理、制度举措得以贯彻实施。其次，要综合考虑企业内部控制目标的诸多影响因素，设计科学的内部控制实施管理方法。达到优化内控环境、增强内控力度的目标，更好地规避和防控，有序健康发展。再次，加强内部财务控制体系的建设，确保内控体系的运行与企业发展方向相一致。实现运用内控体系加强成本控制和风险控制的目标，确保地产企业内部权责分明、资源合理配置、制度举措得以贯彻实施，实现高效的内控反馈。对于地产企业来说，内控体系的建设和诸多影响内控目标问题的解决要根据我国新会计准则、公司法等为法律依据，结合国家政策走向、本行业发展趋势和地产企业近期、远期发展目标进行设计管理，以达到优化内控环境、增强内控力度的目标，对经营过程中的各类风险进行规避，保护自身财产和经营收益，实现经营效益最大化。第四，全面执行内控制度。对于重大筹资方案，要进行严密审核和综合论证，采取高级管理层集体决策方式；同时还要关注借款、发行债券或股票等筹资方式的风险。在资金营运环节，加强资金运营过程管理，关注应收账款周转率和存款周转率，组织协调资金调度，严禁体外循环，定期组织对资金安全性进行检查，注重企业内部各环节牵制与监督职能。

（三）管控资金筹资渠道，防止出现流动性风险

房地产企业自身性质的特殊性决定了其要做强做大，必须克服资金短缺难题，拥有充足的资金储备和支持。首先，房地产企业应该合理制定企业的资本结构，即是要全面掌握房地产的发展战略和企业资金计划，从财务角度出发确立企业的长短期负债比例，从而做出合理的筹资决策；其次，全面了解市场的筹资方式，比如银行贷款，申请小额贷款担保，政府支持，信用卡融通资金，股权转让等，对于各种不同的筹资方式企业应该进行各种组合方案的筹资成本的估算，结合企业的性质、国家政策等，进行可行性分析和风险评估，择优之后，理性选择满足房地产企业自身发展所需的筹资组合。此外，对于重大筹资方案，要进行严密的审核和反复综合论证，采取高级管理层集体决策的方式来作出最后定论；最后，企业要注重自身和资金供应客户的关系维护，应当遵守信用，按期兑现对投资方的承诺，比如利息的归还、分红、信息传递，特别是由于企业的发展受阻无法兑现时，务必要及时和投资方沟通，及时反馈企业合法的、公开的运营、财务信息，树立企业的良好形象以及增强投资方对房地产企业的投资信心，对于企业能获取充足的资金补给是有重要意义的。

结语

内部控制是房地产企业稳健发展的基石。面对复杂多变的市场环境和政策环境，房地产企业应不断完善内部控制体系，提高风险防范能力。通过加强财务风险控制、提升运营管理水平、加强合规风险管理等措施，确保企业稳健发展。

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作者简介：汤汇颖 1998年5月出生 女 江苏连云港人 汉族 银行与国际金融硕士 审计经理 研究方向：企业内控、审计与财务

于博谦  1998年10月出生 男 河南郸城人 汉族 金融学士 投资经理 研究方向：企业风险投资

于恒兵（通讯作者） 1966年6月出生 男 江苏连云港人 汉族 管理学博士 正高级经济师、高级律师 研究方向：公司治理、公司合规