立体交易模式在农产品批发市场的应用

立体交易模式在农产品批发市场的应用

柳金圆1杨园园2周伟伟3

（1华商国际工程有限公司 北京 100069;2 北京奥克森节能环保科技有限公司 北京102488;3 华商国际工程有限公司 北京 100069）

摘 要 随着我国城市化进程的不断发展，城区内老旧农产品批发市场面临迁建的问题，同时单层交易模式的农批市场难以满足城市土地开发强度的要求。本文结合国内外农批市场案例，分析了立体交易模式在农批市场中的应用，以期对各地新建农批市场起到一定的借鉴意义。

关键词农产品批发市场；立体交易模式；汽车坡道；汽车平台

Application of VerticalTrade Modein WholesaleMarket

of Agricultural Products

Liu Jinyuan1Yang Yuanyuan2ZhouWeiwei3

(1.HuaShang International Engineering Co.Ltd., Beijing,100069;2.Beijing Oriksson Technology Co.Ltd., Beijing, 102488;3.HuaShang International Engineering Co. Ltd., Beijing, 100069)

AbstractWith the continuous development of urbanization in China, the old wholesale market of agricultural products in city faces the problem of relocation, and the single-floor trade mode inwholesale market of agricultural productscan not meet the requirements of land development intensity. This paper analyzes the application of vertical trade mode in wholesale market based on domestic and international market cases, in order to play some reference significance for the plan of new wholesale market of agricultural products.

Key words  wholesale market of agricultural vertical trade mode; truck ramp; truck platform

农产品批发市场是我国农产品流通的主要渠道，自1984年我国第一家农产品批发市场——武汉皇经堂农产品批发市场成立以来，在产地与城市之间起到了至关重要的纽带作用，成为农产品流通的重要场所。随着经济社会发展和人民生活水平的提高，为满足消费者不断增长的农产品需求，经过四十多年的发展，全国各省市均设有不同规模的农产品批发市场［1］。在大中城市中，农产品批发市场（以下简称“农批市场”）提供了70%—80%的鲜活农产品。

1. 背景

1.1市场外迁

城市的快速发展促使城市建设用地成倍增长，城市中心区域急速向外扩张，而传统的农批市场多集中在老城区。由于其集中交易时间多处于晚八点—早八点这一时间段，且交易环境参差不齐，市场卫生环境难以保证，对城市交通和城市环境均产生了负面影响。同时由于城市人口的不断增加，原有市场规模亟需扩大。基于以上种种原因，农批市场外迁成为各地城市建设的重要课题。如南京众彩农副产品物流中心是由南京白云亭、农贸中心、应天水产等七家农副产品批发市场搬迁重组而成；深圳平湖海吉星国际农产品物流园是由布吉农产品批发市场整体搬迁而来；长沙黄兴海吉星国际农产品物流园是由长沙马王堆蔬菜市场整体迁入；长沙红星全球农批中心是由红星农副产品大市场整体搬迁。

1.2规划要求

2011年以前，我国对批发市场用地的用地性质没有明确的界定，各项规划控制指标也不完善。随着《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011的实施，“批发市场用地“被明确划分为B类”商业服务业设施用地“中的B12类（用地分类见表1）。

随着用地性质的进一步明晰，规划控制指标也更加明确，由于其属于商业用地，其容积率要求一般均在1.0以上，建筑密度在40%以上。基于我国农批市场农产品流通的主要手段为公路运输，且为大宗农产品高流转，市场内需预留大量的交通面积用于货车通行、回转、停靠、交易等需求。这就产生一个客观现象——农批市场建筑密度不会超过50%，建筑层数以2层及以上为主。这就促使农产品交易模式由传统的平层交易向立体交易转变。

2. 立体交易模式

通常立体交易由两种形式：一种以货梯（货运电梯）作为工具，将分散于各层的不同品类农产品通过垂直运输的方式进行转运，实现货品的流通；一种以汽车坡道和汽车平台为载体，通过货车实现各层不同品类农产品的快速转运。由于农产品交易时间较为集中，对货物的流转效率要求较高，通过实地调研发现，除冻品交易市场采用货梯外（由于冻品交易以展示为主，大宗冻品直接从配套冷库出货），其他大部分是以汽车坡道和汽车平台这一立体交易模式。下面以具体案例进行分析。

1.3南京众彩农副产品物流中心（以下简称“南京众彩“）

南京众彩位于南京市江宁区高桥门地区，规划占地3000亩，总建筑面积约150万平方米，总投资30亿元。园区内设蔬菜、果品、水产、副食品、百货、粮油、酒店用品等专业市场，交易品种超过40万种，辐射半径超300公里。自2009年开业以来，市场交易额不断攀升，2023全年实现交易额823.84亿元，现已成为南京乃至周边城市农副产品供应的主要源头市场（图1）。

园区共设A、B、C、D、E五大集中交易区（图2），各交易区内部均在首层设置汽车坡道直达二层，并在二层交易区外围设置汽车平台，同时各交易区之间在二层设置汽车平台，首创“双首层”立体交易模式，实现各品类农产品快速、高效、平稳交易，极大的提高了农产品流通效率。南京众彩通过合理的业态布置将大型重载交易车辆（如蔬菜、水果）及水产、粮油等重载交易业态设置在首层，将副食、干调、百货、酒水等轻载业态设置在二层，有效控制了二层楼面及汽车平台的活荷载，降低了土建投资成本——A区首层为水果交易，二层为副食干货交易；B区首层为蔬菜交易，二层为副食干调、酒店用品交易；C区首层为水产交易，二层为副食酒水、休闲食品交易；D区首层为进口水果交易，二层为副食酒水、休闲食品交易；E区首层为粮油交易，二层为日杂百货交易。

1.4深圳平湖海吉星国际农产品物流园（以下简称”深圳平湖海吉星“）

深圳平湖海吉星位于深圳市龙岗区平湖街道白坭坑社区,规划占地455亩，建筑面积82万平方米，总投资18亿元，于2011年9月29日正式启用。规划交易规模为年交易量600万吨，年交易额300亿元，日均车流量2万车次，日均人流量为6万—8万人次。主要交易品类有蔬菜、水果、干货、茶叶、冻品生鲜等。蔬菜交易区日均交易量4500多吨，日均交易额1300万元，水果交易区日均交易量约2000—3000吨。干货、茶叶交易区共有500多个商铺，是深圳市规模较大的干货批发基地。目前经营的蔬菜、水果、冻品、干货占深圳市民消费量的85%、90%、90%和60%以上，不但满足了深港两地居民的菜篮子所需，而且辐射整个华南地区乃至全国（图3）。

农批市场因为要通行大货车，竖向设计一般采用平坡式。本项目地形西高东低，如采用传统的平坡式将产生大量的土方，不利于投资控制。在经过精心研究和科学的功能分析后，将蔬菜（B区）、水果（5、6号楼首层A区）、冻品生鲜（D区）板块与其他板块采用台地式竖向设计处理方式—两者之间通过4%缓坡实现（图4-浅蓝色区域），便于大型货车通行；3号楼、5号楼及6号楼首层与二层之间设置8%汽车坡道便于中型货车通行，并在三栋楼之间设置汽车平台便于就近交易。从而实现了单层与多层建筑相结合、“双首层”、环形绕场干道与二、三级道路构成高效路网（图4）。

1.5长沙红星全球农批中心（以下简称”长沙红星“）

长沙红星位于长沙市雨花区跳马镇时代阳光大道北侧,规划占地2000亩。分三期开发，一期占地约800亩，总投资20亿元，以水果交易及配套仓储服务及加工配送服务为主，已于2021年投入使用；二期为“智慧生鲜中央仓”，占地约500亩，建设蔬菜交易区、海鲜水产交易区、肉食交易区、加工配送区和立体智能冷库等核心业态已于2022年投入使用；三期为“国际品质会展商业集群”，占地约700亩，规划建设会展中心和住宅生活服务区两大区域（图5）。

长沙红星二期通过打造立体交通实现各交易板块快速流通——A区海鲜交易区与水产交易区均在首、二层通过设置汽车坡道（坡度8%）实现快速接驳，并在两个交易区二层之间设置汽车平台实现两种交易业态平接；B区肉食交易区与C区蔬菜交易区在首、二层居中位置设置汽车坡道（坡度8%）实现农产品垂直转运，并在C区每栋蔬菜交易厅二层均设置环形单向车道实现快速流通（图6）。

1.6日本丰洲市场

丰洲市场是日本最先进的全封闭式恒温中央批发市场，也是目前全世界最大的水产市场。位于东京都都江东区丰洲6丁目，由筑地市场于2018年迁至于此。市场规划水产交易2900吨/日，蔬果交易1300吨/日（图7）。

市场占地面积38.85万㎡，总建筑面积56.01万㎡，由于地块分散，市场被道路分成三个单体，西南侧地块为水产批发市场（5层），分别在西北侧及东南侧设置汽车坡道由市政道路经二层直达三层及四层；西北侧为水产中间商批发市场（5层），分别在西北侧及西南侧设置汽车坡道由一层直达三层，并在室内设置转运通道直达四层；东南侧为蔬果批发市场（3层），分别在西北侧及西南侧设置汽车坡道由一层直达三层。水产批发市场地块与水川中间上批发市场地块在东西城市主干道下设地下通道相连（有效高度2.6米），以满足货物转运；地上建筑以人行天桥相接，作为产学研参观通道（图8）。

类似这样的案例还有很多，如宜昌三峡物流园、雨润全球农批采购中心系列项目（西安、徐州等）、河南万邦农批市场项目（漯河、鹤壁、南阳等）。

3. 启示

通过案例分析不难发现，在商业用地开发强度不断加强的大背景下，立体交易成为农批市场交易模式的突破点和创新点。目前农批市场立体交易的主要特点是将重载农产品（如水产、粮油等）或依赖于大车运输（15米及以上车型的蔬菜、水果等）的农产品集中于一层，其他农产品（如干调、茶叶、百货、副食等）置于二层及以上。随着生鲜电商平台的入驻，农产品加工及城市配送的业态也进入农批市场，这些业态对应车型以中型车辆为主，也多集中在二层及以上区域。

参考文献

［1］张磊，张晓林.大数据下的农产品批发市场转型升级对策研究.天津农学院学报.2022（3）：76-80

［2］李志博，米新丽，洪岚.论我国农产品批发市场的公益性建设.云南社会科学.2015（03）：58-61

［3］吴雪军.农产品批发市场的革新之路——以海吉星农产品基地为例.信息·电脑.2011（06）：37-40

［4］王昭，赵婵璞，张明明，张天柱.我国农产品交易方式发展现状及展望.农业经济. 2020（05）：126-127