商务办公楼项目造价管理要点及措施

商务办公楼项目造价管理要点及措施

李业

上海瑞腾国际置业有限公司 上海 200000

摘要：2017年，随着我国房价逐步趋于稳定，房地产行业疯狂暴利的泡沫，经济时代一去不复返，而在地产行业成本逐年增加的发展背景下，建设单位对于成本会更加关注。造价管理工作是建筑施工企业最为关注的核心问题，也是与施工建设成本和最终获取利润最具直接关系的管理环节，可以说，建筑项目的造价管理质量水平或直接影响到建筑项目的整体质量和最终的成败，与建筑项目的经营管理现状以及可盈利性息息相关。而造价管理工作的开展，并不是单独存在的环境，而是需要将建筑全过程所涉及的每一个环节有效地联动起来，以全过程的视角看待管理内容，更是建设单位提升收益最为关键的手段和工具。因此，如何能够有效地提升造价管理的整体水平，成为了建设单位在发展过程中应当思考的重要问题。本文主要是以某商务办公楼的建设为例分析了工程造价的概念，并且就商务办公楼的工程造价管理实施策略进行了探讨，希望能够为有效提升商务办公楼的造价管理水平提供参考意见。

关键词：商务办公楼；造价管理；有效对策

一、引言

建筑行业是推动我国国民经济发展的支柱性行业，其整体的建设和发展与人们的日常生产生活之间息息相关。尤其是随着经济全球化的脚步不断加快，国内市场也开始逐步与国际市场之间相互接轨，而建筑行业作为国家经济的支柱性产业，更呈现出了一派欣欣向荣的发展趋势。但考虑到近年来国内外市场所带来的各类型波动性因素，对建筑行业带来的不利影响，建筑行业的获利水平也在逐年下降，而如何能够获取更高的利润，成为了建筑企业在发展过程中关注的重要话题。很多建筑企业也开始针对造价管理工程引起了重视，可以说，造价管理工作成为了目前建设单位关注的核心问题。造价管理工程的开展，并不是仅仅关注单一的设计环节，而是要针对建筑工程的项目立项阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段以及运营管理等多个阶段所发生的费用进行组织和协调，从而满足最初制定的造价预算目标。而造价管理的最终成果与建筑项目的经济收益之间具有密不可分的内在关联，因此，如何能够建立起全过程的动态造价管理体系，成为了建筑施工企业所关注的重要话题，也是推动施工建设单位可持续发展的关键切入点。

二、工程造价的概述

工程造价，顾名思义，就是指工程项目建设的费用，包括预测值或实际费用。根据考虑角度位置的不一样，工程造价的内容也有一定的差异。从交易市场的角色研究，工程造价就是建成一个项目，在工程发包承包市场活动中所构成的建安费用或建设工程项目总费用，工程造价的这一概念是指将项目视为特定的商品，作为交易对象，并通过招投标等交易方式进行交易，由市场活动最后形成的价格。工程的定义也比较广泛，可以是一栋楼，也可以是一个项目。从投资者的角色分析，工程造价就是建设某工程预计或实际开支的所有固定资产投资。是项目从项目研判、工程实施，项目竣工验收等阶段管理投资活动所用的全部花费，就形成了工程造价，也可以称作建设工程项目固定资产总投资[1]。随着经济社会的不断发展，技术水平的提高，工种的逐步细化，以及市场的日益成熟，工程建设中的中间产品越来越丰富，商品交易也更加频繁。这导致建设项目价格的种类和形态也越来越多。在投资方的多元化格局和融资渠道的多种方式下，一部分建设工程产品已经成为了商品，进入了流通领域。工程计价具有单件性、多样性、组合性、多样性和复杂性的特征；工程造价涉及的概念还包括静态投资和动态投资，在项目决策阶段通常考虑静态投资为主，实施阶段以动态投资为主。建设项目总投资根据性质不同，划分也有一定的区别，比如：非生产性建设项目总投资只包括固定资产投资，而生产性建设项目总投资除了包括非生产性建设项目投资部分外。还包括流动资产部分。建设项目的固定资产投资也是项目工程造价，二者在量上等价，建筑安装工程投资和建筑安装工程造价也是等价的，只不过是工程造价两种含义的具体表现而已[2]。

三、全过程造价管理的内容及重要价值

（一）全过程工程造价管理的内容

全过程造价管理必然会包含整个工程项目建设的所有环节，各个阶段开展实施全过程造价管理工作，最终要完成的任务和目的是要节省整个工程项目实际建造中所产生的一系列费用和开支。其中在工程项目的决策时期，要求有关部门结合业内规定完成项目费用的初步编制估算和审核任务。作为后续工程项目造价控制的前提和参考试并根据制定出的多项投资方案进行经济性评估分析，为后续决策提供依据。而在工程项目的设计阶段会完成工程项目概预算的编制工作，在后续工程项目的招投标时期会完成项目工程量清单的编制，最终签订项目承包合同。工程施工以及结算时期：对工程进行统计和测量，并对工程款进行支付管理，实施工程支付的动态监控和动态分析调整，解决工程实施过程中的洽商变更和索赔，并且编制和审核工程的结算、工程竣工决算以及工程维保费用等[3]。

（二）全过程工程造价管理的重要性

工程造价管理，当今通常认为就是工程预决算，就是根据图纸统计工程量，然后套定额而构成工程造价，然后施工过程中计算统计变更洽商和索赔，后期结算决算基本上就是：结算=工程造价+变更洽商和索赔，都是事后算账的表现，对于项目的决策和设计的原因和错误，造价人员基本上无能为力，是处在被动的位置体现设计和施工，这是片面的，是不能满足需要的，因此必须对项目工程造价进行全过程监控管理。建设项目从设计、招投标、项目施工、工程竣工结算以及后评估各阶段。相对应的工程造价工作也要同各阶段相适应匹配，建设项目一经确定项目目标成本，项目的建设过程都要围绕此目标成本进行成本控制，一个建设项目不进行成本控制，对于建设单位是极其严重的事件，不知道要投资多少费用，不进行成本控制，项目建设到中途费用已经用完，项目需要追加投资或者无费用形成烂尾楼，或者降低项目的档次标准，投入与产出严重不对等。在项目投资决策阶段，各项技术经济决策对工程造价及项目投产后的经济效益具有至关重要的影响，是工程造价控制管理的关键阶段。项目建设如果若出现决策错误，则项目设计实施时期造价管理不管如何科学和先进，也无法弥补其期造成的费用损失[4]。一旦决策投资，控制的关键就在于设计时期的管理。工程设计是在技术和经济上对项目的实施进行全方位的计划统筹，也是对工程建设进行规划的过程。经济合理和技术先进的设计能缩短建设工期、节省成本并提高经济效益。在工程设计时期，如何正确了解和解决技术与经济的对立统一关系，是控制建设投资的最为关键的一环，设计和工程造价管理相关人员必须相互配合，做好技术经济方案比选，在优化项目投资性价比上做好功课，造价管理人员在设计过程中应分阶段、分进度地对投资进行对比分析，并及时反馈造价结论，主动地的影响设计，以确保行之有效地控制项目投资[5]。

四、工程实践

A办公楼是CBD项目中的地标性建筑物，该办公楼属于CBD项目的Z地块，总建筑面积高达16万平方米，其中主要包括地下车库、下办公楼等结果，地下车库共4层，地上办公楼有39层，按照总高度为168米，整体的建设规模相对较大。

五、办公楼设计阶段造价管理的实施与控制

（一）初步设计阶段

初步设计阶段，A办公楼建筑师提供本办公楼的效果图及各部位的建筑面积及建筑高度，经会议与业主及建筑师及各顾问公司进行讨论，确定项目的定位标准，为做好本项目的目标成本达到技术先进及经济合理，在确定目标成本前进行充分的项目方案对比分析，确定项目的选择方案，在方案设计阶段，对建筑结构、幕墙、交房标准、空调系统冷源形式、空调系统形式、供水系统形式、排水系统、电梯方案、弱电系统方及擦窗机系统进行充分的方案对比分析并经过会议讨论，确定最终的各专业系统方案[6]。

（二）招标文件及工程量清单编制

本项目招标文件合同条款采用建设部2013版示范文本，针对本项目的具体实际情况进行调整，尤其有关措施项目规范条款，根据本项目的特殊地理位置编制调整措施项目规范条款，及对各专业分包商及直接承包商的照管规定，确保合同条款的规范及严谨，日后合同执行做好基础工作。本A办公楼确定的招标模式为总承包商招标由于图纸深度设计不到位，采用模拟清单暂定数量形式进行招标，而后续的所有分包及直接承包均为按图纸及技术规范包干形式招标，在工程量清单编制时，计量招标图纸过程，审核技术规范要求，同时与原目标成本进行复核，避免在招标过程技术标准制定过高或过低，不满足项目功能档次的定位要求。招标图纸计量过程对于招标图纸及技术规范不清晰之处整理技术疑问卷，在招标过程统一答疑，尤其对于按招标图纸技术规范包干的招标模式，招标过程招标图纸及技术规范的疑问提出尤为重要，否则日后在合同执行过程中的争议，既耽误工期也增加成本控制的风险[7]。

（三）施工阶段的管理

在本A办公楼进入施工阶段，每月根据总承包工程、各分包工程及直接承包工程的合同金额，各工程发生的变更洽商及预计将来发生的变更费用，并与前期完成的目标成本根据合约完成的成本规划书比较分析，根据现场的实际情况每月编制本工程的财务报告。财务报告如实的反映建设项目的成本动态管理，反映各个合同包每月的成本动态，时时了解本建设项目的目标成本控制动态。本项目截至本期总承包工程已经发生的变更洽商审核金额为人民币1938万元，预计工程竣工还要发生的变更洽商人民币500万元；机电分包已经发生的变更洽商审核金额为人民币1550万元，预计工程竣工还要发生的变更洽商人民币200万元；整个建设项目截至第35期财务报告累计发生变更共人民币5488万元，预计竣工还有变更1610万元，本项目预计结算金额为人民币14.9466亿元，在估算金额人民15.7080亿元范围内。

（四）办公楼结算阶段造价管理的实施与控制

在本A办公楼项目施工阶段，变更洽商采用一单一结，施工过程基本已经完成，结算过程工作量较少，项目竣工后召开总承包商、各分包商及直接承包商的结算会议，确定各单位

上报竣工结算的计划安排，确定最终的上报时间，根据合同约定及施工工程完成的暂定数量计量调整工作，施工图与合同图纸的差异审核及合同中规定的暂定金额、暂定供应单价及选择项目等按合同的条款规定进行调整，与业主及各单位召开争议会议，确定解决各合同包的结算争议，汇总整理最终结算账目表，同时各合同包的结算与目标成本对比分析节省金额。结语：

综上所述，考虑到商务办公楼本身就具有性能要求较为多样化、规模相对较大等多方面的特征，在造价管理中，也面临着造价管理数据信息复杂的问题，因此，更应当通过建立起全过程动态管理的造价管理体系，进一步提升商务办公楼的造价管理质量。

参考文献：

[1]张连冰.超高层办公楼主体工程施工组织与管理探析[J].住宅产业,2022(01):88-90.

[2]郑翔.基于钢结构在办公楼施工管理中的控制要点[J].绿色环保建材,2021(11):110-111.

[3]菅彬.大型办公楼钢结构施工技术分析[J].智能城市,2021,7(08):52-53.

[4]王蕊,解时宇.办公楼精装修模块造价影响因素研究[J].工程经济,2021,31(03):9-13.

[5]曾钊.BIM技术在建筑安装工程造价中的应用——以浙江花园农业发展有限公司办公楼为例[J].价值工程,2020,39(09):233-234.

[6]陈拓.办公楼工程建设中的精细化施工管理分析[J].中华建设,2019(12):60-61.

[7]胥明.BIM施工管理集成系统在综合办公楼施工中的应用研究[J].河南建材,2019(04):55-56.