新时期土地储备的转型发展路径探索

新时期土地储备的转型发展路径探索

梁智

重庆市铜梁区规划和自然资源局 重庆 铜梁 402560

摘要：土地储备是我国社会经济发展中不可或缺的一环，同时也是保障政府筹集建设资金的关键来源，对于促进我国城市化建设具有重要的作用。土地储备是关系到宏观经济运行、货币政策和金融政策的重要组成部分。新常态下，我国的土地储备体制改革需要以协调好政府和城市经营者之间的关系作为突破口，对土地储备进行科学、合理的规划，转变负债方式，扩大融资渠道，实现土地储备的良性运转，更好地发挥调控市场、优化资源配置的功能。文章对新时期土地储备的转型发展路径探索进行研究。

关键词：土地储备；转型发展；措施分析

Explore the transformation and development path of land reserve in the new period

Liang Zhi Chongqing

Tongliang District Planning and Natural Resources Bureau Chongqing Tongliang 402560

Abstract: Land reserve is an indispensable link in China's social and economic development, and it is also a key source to guarantee the government to raise construction funds, which plays an important role in promoting China's urbanization construction. Land reserve is an important part related to macroeconomic operation, monetary policy and financial policy. Under the new normal, China's land reserve system reform needs to coordinate the relationship between the government and city operators as a breakthrough point, the scientific and reasonable planning of land reserves, change the mode of debt, expand financing channels, realize the benign operation of land reserves, better play to regulate the function of the market, optimize the allocation of resources. This paper studies the transformation and development path exploration of land reserve in the new period. Key words: land reserve; transformation and development; measure analysis

土地储备制度是各级政府为了规范土地市场，促进土地资源的有效使用，对土地进行预先开发，并将其储存起来，以备将来供给之用。土地储备对于政府宏观调控土地资源，提高地方政府财政收入，激活土地资产，促进土地资源的有效使用具有重大意义[1]。对各地而言，通过土地储备增加财政收入，筹集城市建设所需的经费，已成为一种主要手段。土地储备与经济发展、货币政策和财政政策之间存在着紧密的关系。在我国经济增速放缓和地方政府债务增加的背景下，探寻更加符合现阶段国情的土地储备方式，对完善土地宏观调控，促进土地资源合理利用，发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，具有重要的现实意义。

一、合理分配土地增值收益，维护被征地农民权益

要构建完善的国有土地储备制度，保证土地资产的有效流通与分配，通过标准化流转，强化供需双方的信息披露与透明度，利用第三次全国国土调查成果，对农户和集体的土地房屋产权、承包经营权等及时确认与登记，确保其合法性与稳定性。另外，要建立健全土地增值利益配置体系，实现土地增值收入全民共享。通过构建土地增值利益共享制度，保障被征地农民、土地储备开发机构、地方政府三者共享土地价值，实现土地有效利用，实现社会公平与正义。在此基础上，要加大对土地开发建设过程的监管力度，防范征收资金被滥用、被侵占，保护被征收农户、集体的合法利益。在转变发展途径上，要强化对土地储备的统筹和管理，促进其与国土空间规划相融合，促进土地资源持续开发，实现统一储备、统一整治、统一调配、统一供给、统一管理。同时，要加强对土地储备工程的投资，保证其安全、高效利用，推动其顺利开展，实现最大限度的经济效益和社会效益

[2]。

二、回归土地宏观调控目标，促进土地资源合理利用

在我国城镇化快速发展，土地资源紧缺的背景下，开展土地储备工作是推进我国国土资源优化配置的关键。新形势下，我国土地储备模式转变的方向应从建立现代土地利用制度、推进土地市场化、健全土地经营制度三个层面进行。

首先，在新的历史条件下，我国新时期土地储备体制改革的方向应该是以建立现代土地利用制度为重点，主要内容有：健全土地出让制度，推进土地集约利用，推进工业标准地出让，推进城中村及棚户区改造，针对当前我国城市建设用地存在的问题提出相应对策。其次，在新时期背景下，我国土地储备的转型与发展必然要求推进土地的市场化改革，以实现土地储备资源的高效流通与合理分配。在我国市场经济体制下，发展和完善的土地市场是我国土地储备模式转变的关键。构建完善的土地市场体系，是解决我国土地供给与需求之间矛盾、推进我国城镇化发展的重要途径。现代社会背景下，土地管理制度必须从强化土地管理与监督、规范土地使用行为三个层面入手。强化土地行政执法机构的建立，有利于提高土地资源管理工作的科学化、规范化水平，为土地资源的合理开发与保护提供有力的保证[3]。

三、科学合理制定土地储备计划，提高土地资源配置效益

对土地利用情况进行评估，并进行土地资源潜力的可行性研究，从而明确城镇建设所需用地的面积与区位，结合区域经济和社会发展计划、国土空间规划、土地利用年度计划、政府债务限额、还款能力和土地市场供需状况等情况，科学合理的编制土地储备整治计划。在此基础上，运用土地资源评估、土地利用空间规划、土地利用结构优化等方法，保证土地利用的科学与可持续发展。另外，在编制土地储备整治计划时，要注意用地结构的调整与用地的最大限度优化，通过引进土地节约、多用途、集约利用等理念，使土地的开发利用多样化，提高土地利用效率。在此基础上，应根据区域发展的需要，对土地进行科学的利用，以达到最大的优化利用效率，进一步完善我国的土地储备管理与监管体系，构建完善的土地储备市场信息化系统或者是管理平台，实现对土地储备工作的动态化管理与监测，为土地储备转型发展提供有力保障。在此基础上，还要做好土地储备项目的质量控制与风险评估，以保证其执行的有效性[4]。

四、改变举债发展模式，拓宽土地储备资金来源

抛弃传统的举债发展模式，采用更加灵活和多元化的融资方式。在我国，通过引进不动产投资信托（REIT）对土地储备的转型发展进行资金支持是解决这一问题的重要途径。开发企业可以借助不动产投资工具，通过对其进行“打包”，使其成为一种新型的金融工具，能够有效地促进社会资本的投入，缓解企业的债务负担。另外，还可以与银行等金融公司共同开发土地储备的信贷。通过与银行、保险等金融公司的联合，使得土地储备机构获得更加多元化的融资方式，减少融资费用，提高投资效益。在此基础上，充分运用土地储备专项债券、金融衍生产品和其他工具，加强对土地储备项目的风险控制，以保证土地储备项目的健康发展。

在新时代下，我国的土地储备要注意可持续发展。在规划和开发土地储备时，要将生态环境保护、资源节约等可持续发展要素结合起来，建立与生态相适应的土地储备项目。采用绿色施工、智能化设备等高科技手段，提高项目质量和价值，达到经济和环保的双赢。

五、提高储备土地质量，促进土地储备良性循环

对已储备的土地，按照地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求，提升储备土地的价值。强化土地资源普查与评估，保证土地资源的品质达到总体规划的目标，运用现代的生态环保与资源利用理论与方法，保障土地开发的可持续发展。同时，要强化对土地的统筹与管理，对土地的使用与空间进行合理的配置，保证用地的合理、高效。加大对土地供应的管理，及时更新各区域的标定地价，合理的确定土地出让起始价，避免出现“恶性竞争”现象，保证土地出让的公平性。在此基础上，应加大对特定地区的土地使用状况的监控与评价，对其进行有效的治理，以确保其持续、稳定的发展[5]。对已储备的土地做好管护工作，防止侵害储备土地权益行为发生，落实管护主体，明确管护措施，做好安全事故防范工作。

从土地储备的良性运行来看，应通过构建一个完善的市场体系来推动其高效流动与再使用。在此基础上，应加大对土地的统筹与布局，使其得到更好的发展。同时，要强化对其的经营与土地储备管理，构建完善的经营制度与运作机制，以提升其利用效益与价值。

结束语

综上所述，面对新常态、新城镇化及人口结构新常态下，我国土地储备仍存在诸多问题，必须遵循可持续发展理念，制定科学的土地储备计划，以实现经济发展与生态利益的均衡。同时，通过对现有的融资方式进行创新，拓宽融资途径，为土地储备的转型发展做好准备，使其能够最大程度地发挥作用，提升政府工作的效能。

参考文献

[1]吴巍莉. 深化改革，锐意进取，助推土地储备事业发展[J]. 农业开发与装备,2022,(08):81-82.

[2]谭荣,孙建卫,林亮. 土地储备的模式演化及资产功能[J]. 中国土地,2022,(10):4-9.

[3]吴飞,张晓蕾. 城市设计理念下土地储备实施路径研究[J]. 中国国土资源经济,2023,36(02):4-11+32.

[4]孙建卫. 土地储备规划推进城市高质量发展的思考[J]. 浙江国土资源,2023,(12):28-30.

[5]杨甜. 城市土地储备制度的功能定位及其实现机制[J]. 城市建设理论研究(电子版),2024,(02):14-16.