商品房预售过程中产生“溢价款”的法律定性与分析

商品房预售过程中产生“溢价款”的法律定性与分析

王巍巍

温州市龙湾区人民法院  浙江省温州市

近年来，随着房地产市场的火爆，鉴于房屋价格的过快上涨，各地政府出台相应限价政策，然由于市场上实际价格已远高于政府限定的最高备案价格，故各房地产开发企业八仙过海各显神通，收取名目各异的“溢价款”，有些溢价款以捆绑车位、捆绑储藏室的方式予以收取，有些溢价款则以第三方中介公司收取“团购费”、“服务费”、“茶水费”的形式收取。本文主要针对房地产开发公司通过第三方中介机构以“团购费”、“服务费”、“茶水费”等形式收取的溢价款，由于收款主体系第三方中介机构，故导致该类案件的处理过程中显得更加复杂，业主们起诉的案由也是层出不穷，有的以不当得利起诉，有的以合同无效起诉，有的以合同可撤销起诉，有的则以居间合同纠纷提起诉讼。下面就该“溢价款”的法律定性进行分析与探讨。

一、关于是否属于“不当得利”的法律分析

在溢价款纠纷的实务处理中，以不当得利为由提起诉讼的不在少数，主要理由是认为第三方中介公司与房产公司是一体的，由第三方公司收取的费用其实就是房产公司所收取的。但房产公司与买受人在正式签订的商品房买卖合同中并未将该费用进行约定，于是买受人认为既然合同中并没有约定相应的溢价款，而房产公司却客观上收取了溢价款，故认为房产公司在没有合同约定的前提下收取该费用，属于没有法律上的依据，因此认为该费用系房产公司的“不当得利”，这种说法貌似有一定的道理，但溯源到法律行为的分类来看，很明显这种说法是站不住脚的。

众所周知，法律事实包括事件与行为。行为又包括表意行为（法律行为）和非表意行为（事实行为），法律行为是行为人通过意思表示所进行的活动。而事实行为就是做某事之前没有经过事先的思考，做的事情能够产生法律效果。不当得利之债则是典型的基于事实行为所产生，而非基于法律行为所产生，也就是说不当得利的产生并不是当事人通过意思表示进行的活动。但是在我们讨论的房产公司收取溢价款的行为中，买受人支付溢价款的行为到底有没有表意行为呢？普遍认为买受人是存在表意行为的，因为在买受人支付该款项时是明知该款项是属于房屋溢价款，也明知其若需获得该房屋的所有权必须支付相应的对价，该对价就包括了溢价款，并且在实践中往往是先支付溢价款再支付正式合同约定的购房款。那么在双方签订正式购房合同后，买受人已经对书面合同约定的购房价款有明确的认知，但其仍然愿意按合同约定的价款进行支付，而没有扣除已经支付的溢价款，也就是说在买受人支付购房款的时候，对自己支付溢价款的行为是有明确认知和认可的。同时，也是基于自己真实意思表示作出的法律行为，并不是在无意思表示的情形下产生的事实行为。这显然与不当得利的性质不相符，故买受人仅以没有合同依据为由就认为是不当得利在法理上是说不通的。因为买受人支付溢价款的行为仍然属于法律行为，即使认为有纠纷也应当通过相应的合同关系来处理，而不能以不当得利为由要求返还。

二、关于是否属于“合同可撤销情形”的法律分析

在处理该类案件过程中，也有不少买受人以合同可撤销为由要求返还，但是由于房价的上涨，买受人对于备案的正式购房合同不主张撤销，而仅主张撤销多收取的溢价款部分的合同。实务中存在两个问题，一是，买受人仅主张溢价款部分的合同而不主张撤销正式购房合同是否有法律上的依据？二是，买受人主张撤销的理由是否能够成立?

首先，针对买受人仅撤销溢价款部分的合同而不主张撤销正式购房合同，这在逻辑上是行不通的，因为买受人要求撤销的前提是认为该溢价款是购房款的一部分，那么既然是购房款的一部分，当然是房屋买卖合同关系的一部分，不买受人援引的是欺诈、胁迫还是显失公平，如果理由成立，影响的均是整个合同效力，而并不能将溢价款和购房款相互割裂。理由很简单，买受人是货币支付，并且溢价款往往早于正式合同的购房款支付，因此无法独立开来认定哪一笔款项是无效的，哪一笔款项又是有效的，毕竟货币并非特定物，只有对整个合同进行撤销才能产生全部款项返还的义务。

其次，买受人援引的欺诈、胁迫也是站不住脚的，其实在交易时买受人对支付款项的性质及金额都是明知的，也是基于真实意思表示进行支付的。此外，买受人往往会说因为已经交付了溢价款，如果不支付完正式购房合同中的全款，房产公司就不予退款，认为这构成胁迫。显然这也是不成立的，首先在买受人确认购买该房屋前是不可能受到任何胁迫的，买受人之所以愿意先行支付溢价款，也是在认可了所谓的先付溢价款再付购房款“潜规则”的前提下，才予以支付溢价款的。在支付溢价款时，认为自己受到胁迫，其依据显然是不足的。

再次，在该交易过程中是否构成“显失公平”呢？这是不构成的。所谓显失公平，是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价、有偿等原则。但在该类纠纷辊，往往房屋价值与买受人支付的价款不但没有违背等价有偿原则，有时双方的交易价格甚至低于正常的二手房交易市场价，之所以产生溢价款纯粹是为了规避政府的限购政策，不存在买受人明显遭遇不公平的情形，因此在本质上并不构成显失公平。

三、关于是否属于“合同无效”的法律分析

在实务中，还有一些买受人会主张合同无效而要求返还溢价款，但在主张无效时与主张可撤销的情形类似，也仅要求确认溢价款部分无效，不要求确认购房合同无效。我们认为这里仍然涉及到是否对合同价款进行割裂来看的问题，就此论述参照可撤销的论述。而主张合同无效的理由往往是认为违反法律、行政法规的强制性规定。鉴于目前房屋市场行情的客观情况，确认合同无效其实在客观上也不利于保护买受人的利益，因此不宜以合同无效来处理。

结合以上论述，尽管开发商在销售房屋时，表面上违背了政府价格调控规定，但政府价格调控文件本身是否具备上位法依据还有待商榷，若政府机关住所据调控政策对开发商进行处罚，这是行政管理的范畴。且若以政府条款文件，来影响合同当事人双方签订合同的效力显然也是不合适的。

最后，从本质上来说，买受人支付相应的溢价款也是其真实意思表示，因为任何一个楼盘的开发商尚不足以构成垄断，若买受人无法接受开发商的条件可以选择不予购买，故不能因此认定违背买受人的真实意思表示。同时，若允许买受人的反悔行为，客观上也有悖民法典中的诚信原则，并不利于诚信社会体系的构建。法律不能鼓励当事人因违背诚信原则而获利，否则将对我们整个社会的诚信体系产生巨大冲击，也不利于维护交易安全。

[参考书目]

1、《合同法研究》       王利明著                 中国人民大学出版社出版

2、《房产纠纷典型案例》肖海军、麦丽妍、张佩琪著  中国经济出版社出版     

3、《合同法总论》       韩世远著                 法律出版社出版