房地产项目住宅精装修工程质量控制的关键因素分析

房地产项目住宅精装修工程质量控制的关键因素分析

宋志斌

崇州仁恒置地有限公司 （四川省成都崇州市  611230）

摘要：随着人们生活水平的提高和审美观念的转变，对住宅精装修工程的要求也越来越高。住宅精装修工程不仅关系到居住者的生活质量，还直接影响到房地产项目的整体品质和市场竞争力。因此，对住宅精装修工程质量控制的关键因素进行深入分析，具有重要的现实意义和理论价值。本文将从施工准备、施工过程、验收交付及后期服务三个阶段出发，探讨影响住宅精装修工程质量的关键因素。

关键词：住宅精装修工程；质量控制；施工准备

引言：本文深入分析了房地产项目住宅精装修工程质量控制的关键因素。首先强调了住宅精装修工程质量控制的重要性，并分别从施工准备阶段、施工过程、验收交付及后期服务三个关键阶段展开详细讨论。

一、住宅精装修工程质量控制的重要性

随着人们生活水平的不断提高,对住宅品质的要求也越来越高。精装修住宅工程作为房地产项目的重要环节,其工程质量的优劣直接关系到业主的居住体验和开发商的声誉品牌。高水平的质量控制,不仅可以确保住宅的安全性、舒适性和耐久性,更能体现出开发商的专业水准和社会责任心。因此,重视并加强住宅精装修工程的质量控制,对于房地产企业来说意义重大。施工缺陷将导致渗漏、开裂、脱落等质量通病,不仅影响使用体验,也会加速住宅老化加剧维修负担。反之,确保施工精细严谨,就能充分发挥每一种材料和工艺的优势,使居住环境达到最佳状态。高水准的质量控制是开发商赢得市场青睐、实现品牌价值的重要保证。优质的住宅工程将为业主创造高品质的生活体验,赢得口碑认可,从而提升企业的品牌形象和美誉度,增强市场竞争力。落实质量控制有利于降低工程缺陷风险,避免引发质量纠纷和经济损失。质量问题不仅会造成沉重的返工和赔偿成本,更可能影响项目工期和开发商声誉。

二、施工准备阶段质量控制的关键因素

(一)建立完善的质量管理体系

健全的质量管理体系不仅能够为工程管理提供良好的指导和支持，而且能够为精装修工程质量提供重要保障。因此，在施工前要建立以项目经理为首的质量管理体系，加强项目管理人员的核心地位，以此提高他们的责任意识和管理水平，使其遵循科学的管理机制来有序管理施工现场。

（二）设计图纸深化与审核

施工准备阶段,对设计图纸进行深化与审核是确保后续质量把控的基础。精装修工程涉及工种复杂、专业面广,光有施工图尚不够,还需经过进一步的设计深化。具体包括对设计文件进行校审,充实深化施工所需的节点构造、标高尺寸、材料规格、工艺流程等细节内容,编制完善的施工详图,以及对暗装管线、预留预埋的施工协调方案等,确保施工作业指导准确无误。要组织包括开发商、设计单位、监理单位、施工单位等各方力量,对深化设计的成果文件进行审核会审。审核重点包括:检查图纸信息是否齐全、准确、一致;评审设计方案的合理性、可行性;审查设计单位的设计深度和内容完整性等。对于发现的问题要及时整改,通过多方会审充分消除设计漏缺隐患,为精装修工程的顺利实施奠定坚实基础。

(二)材料及工艺样品管控

住宅精装修工程涉及的材料种类繁多,质量参差不齐,因而材料准入是保证工程质量的关键环节。严格的材料准入制度有助于杜绝不合格和假冒伪劣产品,确保优质材料进场施工。在准入环节,要对拟采购的各类材料进行严格审查,要求供应商提供出厂合格证、检测报告和使用证明等资料,按材料送检制度进行现场见证取样送外检测;同时, 要对样品的外观、规格尺寸等实物进行查验核实,只有完全符合设计和工程要求的材料才能准入使用。

(三)施工人员素质把控

精装修工程离不开高素质的施工队伍,施工人员的综合素质是影响质量的重要因素。因此,施工单位要严格施工队伍的选拔和管理,全面考评施工人员的理论知识、专业技能、工作态度和职业素养等,确保其具备相应的从业资格和工作经验。对于关键岗位如工长、技术员等,更要严格把关,除资质经验外,还应考察其现场组织指挥能力、应急处理能力、质量意识等,以充分发挥其主心骨和示范带头作用。同时,还应加强施工人员的教育培训和技术交底,不断提升其专业水准。

三、施工过程质量控制的关键因素

(一) 工序交叉作业协调

住宅精装修工程施工现场,常常存在多个工种交叉作业的情况,如泥水、木工、油漆、安装等工序的同步进行。由于各工种之间存在相互制约和影响,若协调不当,将直接影响工程质量和进度。因此,必须加强工序交叉作业的组织协调,做到统筹兼顾、合理安排。制定科学的施工计划和交叉作业协调方案,明确各施工工序的划分和各分段施工顺序,合理错开存在制约工序的施工时间和空间,避免正面交叉冲突。其次要加强各施工队之间的沟通协作,建立畅通的现场协调机制,定期召开协调会并现场会勘,及时解决工序交叉中出现的矛盾问题。应建立工序交叉作业的检查和处罚机制,对于违规作业和质量事故的当事人及时进行惩处,有效遏制违规行为。同时,要加强技术交底和质量教育,提高各方的安全质量意识,增强自觉性和责任心。

(二)关键工序质量控制

住宅精装修工程中,要建立样板引路制度，把影响工序的因素都纳入管理状态，对一些关键的工序环节要建立质量控制点，给予格外的重视和管控。如抹灰工序直接影响后期装饰装修质量,地面基层则决定了木地板的平整度等。一旦这些关键工序发生质量问题,将导致整体工程质量受损,返工成本和周期也将大幅增加。对于这些关键工序,要制定严格的操作规范和质量验评标准,从施工工艺、操作要点、检验方式等方面作出明确规定。现场应安排专职的质检员进行全程质量巡查,并严格按照验评标准进行检查评定,只有质量合格的工序才能批准进入下一道工序施工。

 (三)现场质量检查与整改

为及时发现和纠正施工过程中存在的各类质量问题,现场质量检查是必不可少的质量控制措施。检查工作应贯穿始终,遵循"事前预防、过程控制、事后改正"的质量管理模式。检查分为自检、互检、交工检查等多个环节,每个环节均应指定专人检查并做好记录。每项检查工作都须制定明确的检查标准和评定程序,检查项目应涵盖原材料、工艺操作、安全文明施工、环境保护等各方面内容。各方主体要各司其职、相互监督[1]。施工单位应安排专职质检员全程驻场监管,监理单位也应常驻工地履行监理职责,开发商也需指派专人进行抽查。对于检查中发现的质量问题,应当场下达整改指令,督促施工单位限期整改,并对整改情况进行复查。对于质量缺陷严重或整改不力的工序,可暂停施工直至整改到位。

（四）落实成品保护措施

住宅精装修工程施工质量控制的另一个重要环节就是成品保护。要做好成品保护，首先要采取合适有效的成品保护方案，其次要合理安排好施工工序以及责任交接面，并协调好设备及材料进场时机，明确管护责任单位，防止前道工序不顾后道工序，随意拆装、丢弃、乱堆乱放。落实成品保护措施，可减少因成品保护失当引起的修复和返工，降低购房客户入住验收投诉比例，提升工程质量的满意度。

四、验收交付及后期服务质量控制的关键因素

(一)验收程序及标准规范

住宅精装修工程的竣工验收是对全过程质量控制的最终评判和检验。验收工作不仅关乎业主的使用体验,也影响着开发商的信誉和口碑。因此,必须严把验收这一关,确保高标准严要求的执行。制定完善的验收制度和操作流程,按照"分项验收-综合验收-终验"的步骤有序进行。分项验收应包括分项工程质量的查验、资料归档评审等,经施工单位自检合格后报监理单位抽查复核;综合验收由监理单位牵头组织,开发商、设计、施工单位等相关方共同参与,着重对整体质量和系统性能进行全面检验;终验由开发商牵头组织其公司各部门参与（也可委托第三方专业验房机构），站在购房者角度对每户房间质量进行检查验收，分户验收完成后将问题清单交施工单位整改监理复查，每户房间经整改复查直至问题销项完成后作出最终验收结论[2]。与此同时,要制定一套严格的验收标准和规范,从具体项目、施工工艺、质量缺陷分级分类等多方面作出明确规定,做到有据可依。验收标准要与国家相关标准和规范保持一致,同时也要根据工程的实际情况和要求进行补充细化。

 (二)交付中质量报修处理

住宅交付是开发商将新建成的住宅房屋交付给购房者使用的过程。在精装修住宅交付过程中，要确保房屋的装修质量符合预期，并满足购房者的要求。因此，交付前应编制集中交付方案，做好现场准备和交房人员组织工作。在住宅集中交付期间应成立快修调度中心,采用“一对一服务”的维修模式,即快修调度中心接到业主验房质量报修,立即并安排由一名现场管理者带领维修工人前去维修整改。快修小组到达现场后对质量问题进行判定分析,可立即解决的,在质量问题快修结束后,必须由业主当场确认后才能离开;若一时无法处理完成,须在报修问题清单上写明维修计划及完工日期,并向业主做出详细说明,以获得业主的理解和同意，后续维修工作由调度中心与物业公司建立台账并统一跟进，报修问题整改并经快修中心验收合格后由物业公司通知业主复查销单。

 (三)入住后质量反馈处理

住宅工程的质量评价不应止步于竣工验收和交付阶段,入住后的一段时间内,还应持续跟踪使用质量情况,并及时受理和处理业主的质量反馈。因为一些潜在的质量缺陷可能需要一段时间的正常使用后才能显现,及时的质量反馈对于提高工程质量至关重要。开发商需制定完善的质量反馈和服务制度,包括受理、处理、反馈等完整的工作流程。同时应设立专门的客户服务热线和工单系统,方便业主反映使用中的质量问题。对于收到的反馈信息,要及时派人实地查勘核实,明确质量缺陷的性质和原因,并及时制定处理方案。开发商要明确质量缺陷的分工责任。对于开发商自身原因导致的质量问题,要尽快自行安排人员进行维修;对于施工缺陷造成的问题,则应通知施工单位限期派人处理,开发商也可暂时组织人手先行维修,费用由施工单位承担。必要时还可请监理、设计单位给予技术支持。

结语

随着科技的进步和行业的发展，住宅精装修工程的质量控制将面临更多的挑战和机遇。我们期待通过不断的研究和实践，能够探索出更加科学、高效的质量控制方法，推动住宅精装修工程品质的持续提升，为消费者提供更加舒适、安全、美观的居住环境。

参考文献

[1] 郑文.建筑工程房产测绘中测绘面积的质量控制探讨[J].中国科技期刊数据库 工业A, 2024(003):000.

[2] 肖阳春.基于AHP-DEMATEL的沉管隧道施工质量控制关键影响因素研究[J].建筑安全, 2024(001):039.