分析老旧小区改造难点及实施建议

分析老旧小区改造难点及实施建议

林建良

中建八局东南建设有限公司，福建省厦门市361000

摘要：对于老旧社区的改造，其执行者是社会底层的人民，尽管改造的是建筑，但其所要满足的却是大众的各种需求，这与普通的工程项目相比，显得更为复杂。尽管近些年来，我国的住宅区改造和老旧社区改造已经取得了一些进展，但在一些主要城市的街头巷尾仍存在许多的城中村、破旧房屋，迫切需要进行改革和管理。本文旨在探讨老旧小区改造的必要性及难点，提出有效改造策略，旨在提升居民生活品质和城市形象。同时，全面分析改造的难点，为推进改造提供借鉴。

关键词：老旧小区改造；难点；实施建议

1老旧小区更新改造的现状

1.1房屋破旧

在我国，老旧小区的建筑通常属于多层住宅类型。由于当时建造房屋时的经济限制以及建筑施工队伍和技术的多样性，一些老旧小区面临着设计陈旧、建筑整体抗震能力不足等问题。另外，一些社区未能进行定期的维护和修缮，导致房屋状况恶化，使得这些老旧小区的居住条件逐渐无法满足老年人宜居和全民宜居住的需求。

1.2道路规划不合理

随着居民私家车的增多，老旧小区在设计时未充分考虑到停车需求，导致内部道路规划不够合理，常常出现严重的交通堵塞。由于小区内停车位不足，车辆和非机动车任意停放，这不仅堵塞了消防通道，也导致小区道路路面出现了损坏。在高峰时段，居民们很难享受到畅通的交通，而且现有的道路条件也无法完全保障老年人和儿童步行的安全。

1.3基础设施落后

老旧小区由于违章建设、陈旧的基础设施和混乱的环境状况，已经逐渐无法满足居民的居住需求。这些小区因建设时间较长，存在电线裸露、排水管道不畅、照明设备老化等问题，这些都带来了安全隐患，不仅影响了居民的生活便利性，也对他们的人身安全构成了威胁。

1.4社区公共空间量少质低

随着时间的推移，老旧小区的原住民逐渐迁出，导致社区人口结构发生了持续的变化。这些小区普遍存在人均绿地面积不足、缺乏公共活动场地和公共空间的问题，有限的户外空间难以满足老年、儿童和青年等多个年龄段居民的不同生活需求。

2老旧小区改造的难点

老旧小区改造面临的难题和挑战多种多样，是一项复杂而又艰巨的工作。下面介绍几大难点：

2.1资金问题

包括房屋的修缮、设施的更新、环境的改善等，老旧小区的改造都需要大量的资金投入。但不少老旧小区物业管理存在资金来源不明、不能满足整治需求的历史遗留问题。需要政府、业主、开发商三方通力合作，多方寻找资金来源，寻找合作车型，才能保证重建工作的顺利进行。

2.2所有权和产权问题

涉及到的房屋所有权、产权问题，也是老旧小区改造过程中面临的难题。部分房屋因历史原因权属不清或争议较大，给整治工作带来不确定因素，也给整治工作带来困扰。明确权属、产权关系，为转制工作提供法律依据和保障，需要政府及有关部门加强调查和建档工作。

2.3居民意见和协商问题

改造中涉及的所有居民都有许多不同的需求与意见，因而协商与沟通工作是极为重要的一环。一方面，由于部分居民可能对改造方案有疑虑与担忧，所以有必要给予充分的解释与沟通，以增进其认同感与支撑度。而另外一些居民也可能有各种各样的的改造意见与要求。所以为开展广泛的民意调查与座谈会等多种形式。从而在充分听取不同居民的意见与诉求的基础上，做到形成具有共识的改造方案。这样，在完成改造工作中，既有利于解决部分居民的实际问题和诉求；又能使广大居民形成共同认识与支持。

2.4技术难题和施工难度

老旧小区的改造工作在涉及建筑物及设施的更新方面遇到了很多技术和施工工艺上的难题和挑战。特别是由于建筑结构老化带来的安全隐患问题比较突出。设施的更新换代需要对目前的供水系统排水系统和电力供应系统进行相应的改造和更新。所以为了保证改造工作的质量和安全，对专业的技术队伍和施工人员进行细致入微的谋划和施工是必不可少的。这样，才能把改造工作真正落实到实处。

2.5总结

老旧小区改造对提升居民生活、城市形象和社会和谐至关重要，但面临资金、产权、居民意见、技术和施工等挑战。需政府、业主、住户等多方协作，解决建筑老化、设施损坏等问题，如加固建筑、改造供热系统等。同时，需科学规划、精细施工，确保工程顺利进行。总之，老旧小区改造是复杂系统工程，需合作与投入，以改善居民条件、城市面貌，促进可持续发展。

3解决老旧小区改造难点的对策

政策扶持与资金保障是破解老旧小区改造难题的关键，细化政策出台十分必要，同时需激发社区居民的参与热情，使他们成为改造的主力。政府应设立专项资金，提供财政补贴，确保改造工作有序进行。资金筹措应多元化，通过政府补贴、居民集资、社会捐赠等渠道筹集，并合理规划使用，实现资金效益最大化。同时，需考虑改造成果的长期运营和维护成本。此外，健全协商沟通机制也至关重要，各方需通力合作，听取居民意见，共同解决改造中的问题。技术创新与施工管理水平的提升也是推动改造工作的重要力量，应引进先进技术，提高改造质量和效率，并注重节能环保技术的推广。综上所述，通过政府扶持、资金筹措、沟通机制建立和技术创新等对策，可有效推动老旧小区改造，提升居民生活环境。

3.1制定相关法律法规、技术规范和行业标准

所属的监督单位已经出台了针对老旧社区改革的相应的法律条例，包括了技术准则、政策体系、筹款途径、建筑管理、运行保养等诸多领域，以此来保证在整个改革过程中，每个阶段的执行都得到了法律的强力支持，更好地达到所有参与者的权益均衡。我们可以灵活控制容积率、照明度以及房屋之间的距离，并根据各个区域的具体情况来调节规划的目标，这样有助于推动整个区域的全面发展，并塑造出统一的城市景观。在保证技术标准的设置上，根据具体情况，构建包含了改革需要、执行过程以及后期评估的一套完善的标准规则，以确保老式住宅的改革能够得到妥善的选择、优化以及有效的应用。

3.2培育老旧小区改造投建管一体化与全过程咨询服务

对老旧社区进行改造是一项复杂的系统性任务，需要多个专业领域的参与，同时技术和专业知识的需求也非常高。我们建议积极发展投资、建设和管理一体化的公司，并鼓励建设方、业主代表、物业公司、保险公司等各方共同合作，以寻找长期运营的保障机制。我们正在积极推动老旧社区改造的全程咨询服务市场的发展，并通过市场化的方式来承担政府部门的大量沟通和协调工作。

3.3开展老旧小区改造认证与评价服务

采用认证评估的手段，将已经改造的社区进行分级，同时也会跟随未经改造的社区的变化，以此增强公众的舆论影响，激发他们的改革热情。利用诸如材料认证、工程企业管理认证、施工流程认证、工程品质检验等手段，对改革的全过程进行管理和质控，并且将其纳入后续的评估中，这样不仅可以确保公共服务项目的品质，也可以使得改革之后的社区得到科学的评估。

4结语

城市的陈旧住宅区的改造计划是一个关键的战略，不只是能够优化居民的生活环境，提高生活品质，还有利于社会的和谐，对城市的长期发展也具有正面的效果。但是，由于这些陈旧住宅区的改造计划的独特性，传统的项目管理方法在执行过程中可能会遭遇挑战，并可能会对改造任务的完成产生影响。本文针对老旧社区改造过程中遭遇的难题，提供了一系列具有特定目标的应对策略，其目标是在保证工程进度和品质的前提下，安全且顺畅地完成改造任务，同时也尽力降低对居民的干扰。

参考文献：

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[2]张松丽.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].中国住宅设施,2020,(04):90-91.

[3]赵文涵,吴萌,韩奥迪.老旧小区改造项目施工难点及对策分析[J].上海建设科技,2023,(01):70-73.