商业综合体的主题性探索

商业综合体的主题性探索

周彦娜

湖北天一建筑设计有限公司，湖北 武汉  430060

摘要：在网络购物对传统零售业的挤压和商业地产集中发展互相激烈竞争的背景下，介绍商业综合体基本概念和特点的基础上，对当代商业综合体发展趋势进行综述，讨论了适于我国国情的商业综合体发展前景，并提出符合我国国情发展的商业综合体需要主题性特征的特点。

关键词：商业综合体；混合适用；主题化

引言：

武汉梦时代开业了，听到这个消息还是蛮震惊的。三年疫情，各行各业都不景气，网络购物更是无处不在，且无形无相的渗透进人们的生活，成为当代人们生活购物的首选。这样的情景势必打压在着城市传统商业零售业的销售额度，挤占着传统店铺可怜的利润空间。中国房地产经历了一轮又一轮的宏观调控后，又经三年疫情的洗礼，与之之前的热火朝天景象相比，现可谓萎靡不振。在这样的局势之下，商业地产究竟机遇几多，风险几何。以传统零售业为代表的商业综合体和以虚拟空间为代表的网络商业正以前所未有的态势竞争，商业地产未来出路在哪里。在我看来，商业综合体“主题化”无不是一思路。首先我们来探讨何谓商业综合体。

一、商业综合体概述

在社会发展、城市建设、生活改善的共同作用下，商业综合体已经成为我国城市建设和人民生活改变的重要组成部分，这点在高密度人居环境的大城市尤为明显。商业综合体的发展速度和规模都说明，其不仅是城市发展的客观需要，它还是国家和城市经济结构转型、社会结构调整、文化结构改善等一系列问题的重要体现。

“商业综合体”是“建筑综合体”的概念，是“混合使用”思想与“建筑综合体”结合的产物。商业综合体主要特征包括以下四点：1、内部包括城市公共空间；2、内部各功能有类似城市各功能之间的互补、共生关系；3、具有三种或三种以上的能够产生收益的功能；4、强调城市、建筑、市政设施的综合发展。

商业综合体的特殊角色与功能对城市产生巨大影响，当代商业综合体同所在城市各方面的良性互动发展息息相关和密不可分。其核心价值归纳下来，有以下三点：1、城市空间价值：使建筑突破其自身功能，接纳城市职能；2、城市经济价值：带动商业、教育、交通配套等发展，促进城市化进程；3、城市文化价值：集购物、聚会、交友、游玩等一体的文化互动中心。

综合说来，商业综合体有助于促进城市化发展及城市经济和空间结构的调整，提升全球化背景下的城市竞争力和影响；其协同效应可帮助节约城市用地，诱导步行出行，提高办事效率，创造低碳城市环境，并改善城市生活空间，提高城市生活质量。

二、当代商业综合体发展趋势综述

（一）以主街为核心的商业综合体

近些年混合使用发展最为重要的趋势是对传统城市形式及城市设计理念的提升，这一趋势同样影响到商业综合体的发展。在20世纪90年代以前，商业综合体往往以步行街、步行广场、中庭或商场为组织核心，而在不久后，商业综合体也将以适于步行的主街为核心来组织设计。新型混合使用开发会以实际经验和经济要求为基础，在一个区域将商业综合体与单一功能的建筑混合安排，并以适于步行的主街联系。这样的混合布局更能适应于各种租户的需求和市场的变化。商业综合体将会被作为组成整体的一部分来设计，而更需注重与周边环境的关系。

（二）政府支持力度和涉及领域增长

由于相关法律和政策对商业综合体项目的干涉性越来越强，政府投资者将会对其发展起到更大的作用。政府投资者往往对精明增长、新城市主义、混合使用等理念情有独钟。因此，他们会喜欢甚至更主动寻找开发商业综合体的机会。政府投资者越来越多地对商业综合体项目进行投资，这会对城市空间形态的形成起到重要作用。

（三）以交通设施为核心的商业综合体

交通性城市，将会成为新的混合使用发展方向，并将有独特的设计和功能。在国外的实践案例中，大量独立开放的交通系统利用率很低。因此，政府投资方也开始意识到只有在交通换乘站周边环绕一定密度和适于步行的区域，才能提高其利用率和产出，而商业综合体模式非常适合这一情况。在实际建设中，会将车站建设成以交通设施为核心的商业综合体，它将成为综合交通、零售、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等功能的市镇中心，并带动周边新区建设，成为连接新镇与城市中心区的结合。

三、商业综合体在我国的发展

商业综合体这种在西方发达国家经过几个世纪磨练而日趋成熟的建筑类型，客观说来，是“嫁接”到我国土壤上的。当我们开始考虑它们如何同我国的传统文化思想和建设理念相结合的时候，这一建筑类型已经在短短的十几年时间里，走过来发达国家半个多世纪的发展历程。

在文化表现出同一化与多元化共生并存并迅猛变迁的时代，人类规范文化同一化呈现出客观必然性、强化扩张性、冲突竞争性等特征；而非规范文化多元化则呈现共享性、共生性、共创性等特征。商业综合体的发展，也体现了这一形势，具体体现为商业综合体开发模式、建造过程、前提调研、整体营销、管理维护等规范性领域的同一化的趋势和开发理念、地域特色、社会习惯、民族文化等非规范性领域的多元化趋势。

因此，对我国而言，在开发建设商业综合体的过程日趋与国际接轨的同时，指导性的整体理念及发展建议，需要体现出适于我们实际情况的特点并具有科学发展观的特点。商业综合体正在创造集社会、经济、文化等因素于一体的“城市精神空间”——这也是我国当代商业综合体发展的中心点。近年来，适于我国国情的商业综合体发展在时代的浪潮下日新月异。

20世纪90年代初，以广州天河城、上海港汇广场、北京国贸中心等购物中心的形成，标志着综合购物中心这一新的房地产投资形式开始在中国出现。

进入21世纪初，上海新天地、北京东方新天地、上海正大广场等项目先后建成，中国购物中心进入了高速发展阶段。尤其是上海新天地，充分利用老上海“老城厢”的石库门文化主题，“旧瓶装新酒”的现代化内部空间和国际化的经营内容，使老年人感到它很怀旧，年轻人觉得它很时尚，外国人感到它很“中国”，中国人则感到它很“洋气”，征服了多阶层多年龄段的消费者，成为中国高品位休闲商业的代表。

接下来的十余年，生活方式中心、奥特莱斯、梦时代广场、武汉光谷广场等新型购物中心模式也几乎同时涌现。商业地产开发商都明白了一个道理，商业地产项目都有自己独特的区位、文化背景。商业地产开发的主题化成为一种趋势。

三、结束语

随着社会的不断发展，商业综合体在时代的洪流中还会有它精彩的变化，至此目前，“主题化”的商业综合体仍占据了一席之位。在网络电子商务的冲击下，个性鲜明的商业综合体主题性定位使得人们耳目一新，怀旧畅游。

参考文献

[1]丁桢栋.当代商业综合体研究 [M].北京：中国建筑工业出版社,2010:309-317.

[2]朱革新.文化同一与文化多元新探——兼议文化国际性与文化民族性[J].学术论坛,2003（3）:132-135.