工程造价在房地产评估中的运用研究

工程造价在房地产评估中的运用研究

臧金宫

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摘要:房地产估价是指估价师选用合适的价格评估法、市场价格评估模型等对房地产项目价值进行评估。其间房地产项目评估结果的准确性会受到各种政策文件、市场行情、技术水平、工程量、工程周期等因素的影响，稍有不慎就会导致评估结果出现偏差，影响项目造价精准性。所以估价师要合理选用工程造价方法应用于房地产项目中。基于此，文章主要研究工程造价在房地产行业评估环节中的应用，首先阐述了工程造价和房地产评估的理论知识，其次对当前市场上常见的评估方式进行分析，即成本估价法、市场比较法、收益还原法、假设开发法等，最后针对工程造价实际应用展开探索。希望文章关于工程造价在地产行业中应用的一系列研究能够为有关企业提高盈利空间提供参考价值。

关键词:房地产评估;工程造价;研究

0引言

房地产评估指的是评估人员模拟出房地产市场中价格形成机制，通过科学合理的评估方法评价价格形成的过程。在比较法房地产评估中需要考虑到房地产的区域因素、个别因素、市场和政策的变化情况。而收益法则需要考虑房地产收益的变动情况、收益期限等因素。成本法则是结合当前的工程造价来估算建筑物或构筑物的评估价值。因此，在房地产评估中结果是否准确，选择正确的估计方式，了解材料信息，结合具体问题具体分析，采取相应的积极对策进行工程造价，使成本法的评估结果更加准确。

1  房地产评估结果影响因素

1.1评估方法

对于房地产评估的方法，可以使用以下方法：（1）成本法，指的是根据相应条件，在房地产所需成本上进行扣减，最后得到的就是房地产评估结果，这种方法有着比较特殊的用途，当房地产开发市场还不够成熟，或者成交的案例还不够多的时候可以使用成本法，因为成本法无需考虑竞争因素；（2）市场比较法，指的是将近期已经成功交易了的案例拿来进行比较，以横向对比的方式根据实际情况适当进行调整，从而得出近似于准确的房地产评估结果，市场比较法与现实情况作为贴近，因此更加有说服性；（3）收益法，也被称作为纯收益还原率法，指的是将未评估的房地产进行收益折现。这种方法更加适用于存在一定经济价值的房地产评估，例如办公楼或者商品，不用关注该房地产本身是否有收益。

1.2材料价格

市场的变化导致材料的价格也在随时变化，材料价格具有时效性，不断随着市场的情况进行波动。但是房地产评估工作很容易忽略材料价格信息，认为这是一成不变的；数据的收集也存在滞后性，其调整指数无法确定是否准确。因此，使用成本法对房地产进行评估的时候，无法根据某一个时间点进行评估。但是房地产评估又十分依赖建筑成本，其中包括材料价格，因此，了解市场中材料价格的变化十分关键。材料价格具有可得性，随着时间的变化，市场中材料价格会上下波动，对于个别性比较强的房地产建筑，建议使用分项供料测量法进行房地产评估，虽然需要收集的数据比较多，耗费的时间比较长，但是材料价格的可得性对房地产评估的准确性有积极的影响[1]。

2工程造价在房地产评估运用中应注意的问题

从我国的实际国情出发，我国建筑市场仍然是卖方市场，在经济全球化的背景下越来越激烈。对于房地产评估工作，需要通过定额的造价信息，根据科学合理的技术进行，造价信息中可以反映出一个时间段以内一个地区的平均水平。因此，工程造价的数据会越来越完善，与市场的情况越来越符合，在实际的工程造价管理中，应该保证建安成本和实际成本情况相符合，调整基数方法，从而保证房地产评估数据的准确性和可靠性。在进行房地产评估的时候必须充分考虑到市场的因素，行业投标中一边都是造价低者中标胜出，所以市场中标价往往会低于房地产预估的价格，进行评估的时候需要将市场的因素考虑到其中，参考当时的市场行情，但是不能完全按照行情来，其中也包含一些客观性原则。例如对于技术要求比较高的项目，高速铁路项目或者核电工程项目的技术性比较高，企业资质水平如果达不到就无法根据市场标准进行预估，在这其中会产生额外的技术费用，因此在进行房地产评估的时候也需要考虑这方面的情况。房地产预估中可以借助可参考的资料以及采用工程造价电算化技术，根据相关城建档案资料，在资料中寻找能用到信息，将信息进行整合和处理，工程在竣工的时候都会有存档资料，因此这些存档资料可以满足大部分的工程造价工作，在进行工程造价的时候可以向委托人寻求帮助进行资料查阅。当前我国工程造价电算化发展态势良好，传统手工计算工作以及无法满足时代的要求，如今随着技术的发展，在计算机技术的协助下，工程造价工作的效率大大提高，软件运行中使工程量计算更加精准，减少不必要的人工和实践，操作更加方面，应用工程造价为包括房地产评估在内的各项服务提供了便利条件。目前，我国工程造价的数据日渐完善，更加符合市场的实际情况，从房地产评估实际来看，工程造价计算的建安成本比较容易被大众接受，无论是使用哪种方式方法，都要结合实际进行评估，选择科学的方式结合市场的因素，力求房地产评估工作高效、高质[2]。

3工程造价在房地产评估中的运用

3．1规范估价开发成本

对房地产开发成本进行估价，一般会选择成本估价法和市场比较法，依据政府确定房子重置价或者工程估价方式来估价。然而在实际对开发成本进行估价时，需要对建筑项目成本进行重置计算，常用方式有分部分项法、指数调整法、单位比较法、工程测量法等。由此可知，对建筑项目重建或重置涉及的成本进行计算时，均可以考虑工程估价法，但是要注意该方式并不是最优的方法。

3．2提高房地产评估精准度

将房地产项目评估得到的预算价格与施工合同价格相比较，可能会因为市场竞争出现预算价高于合同价的情况。对常规性建筑项目来讲，涉及的施工技术并不难，实际实施相对容易，而且建筑工期明显呈周期性、规律性，施工强度也在行业均值范围内。所以开展常规性建筑项目期间，可以均匀地投入各类资源。这类项目工程体量常规，材料价格波动小，多数施工企业都能够接受，目前在国内建筑行业市场竞争尤为激烈，经常会出现预算价格高于市场竞标价的情况。所以对房地产项目进行评估时，需要综合考虑竞争对手、评估市场、评估结构等因素，将造价利润和管理费用控制基本维持在市场参考价水平，但又不能完全依赖市场价[3]。一些工期短、赶进度的工程类项目，都会涉及赶工费，要求有关人员评估房地产价值时把这部分赶工费考虑在内。总结

总之，随着社会的发展和技术的革新，在房地产评估中，工程造价数据越来越完善，也更加接近于市场的实际情况，在进行实践操作的时候更加容易被社会接受，但是房地产预估本身就有着一定的模拟性，其中必然存在一定范围的误差，选择合适的工程造价方法，得到结果更加接近工程实体成本，评估方法更加接近实际，这对市场房地产评估来说有着一定的积极意义，有利于维护市场的秩序，为房地产企业提供更加便利的条件。

参考文献：

[1]宁林忠.工程造价在房地产评估中的运用探索[J].住宅与房地产,2017(23):32.

[2]万琳.浅析工程造价在房地产评估中的应用[J].工程经济,2013(4):65-68.

[3]黄东波.工程造价在房地产评估中的运用[J].科技资讯,2013(9):228+230.