珠海外伶仃岛保障性住房项目可行性研究

珠海外伶仃岛保障性住房项目可行性研究

林莎莎

（珠海市建筑设计院，广东 珠海 519000）

摘要：本文针对担杆镇人民政府驻地外伶仃岛的发展需要，其中旅游业、渔业和海产加工业对于务工人员的需求增大。为进一步整合海岛现有的住宿资源，满足海岛各类人才居住需求，吸引人才在海岛工作与生活创造条件。本文从项目背景、项目必要性研究、区域研究和需求分析以及建筑规模、财务评价等方面进行保障性住房建设的可行性研究。

关键词：外伶仃岛：保证性住房：可行性研究

一、研究对象

本文的研究对象是珠海市万山区担杆镇外伶仃岛，万山区为海洋开发试验区，拥有大小岛屿106个，所辖海岛陆地面积80多平方公里，海域面积3200平方公里，担杆镇是万山区一个海岛镇，位于珠海市东南海域（毗邻香港岛、南丫岛），由担杆列岛、佳蓬列岛共42个岛屿组成。陆地面积40多平方公里，海域面积约2300多平方公里。

外伶仃岛的海洋渔业发展突出，旅游经济收入显著提升，产业主要为海洋渔业养殖、和旅游配套服务2个方向.旅游发展以特色餐饮和旅游住宿为主，主打以“伶仃三宝”为主的特色海鲜美食，以及周末休闲度假为主的短期旅游住宿。项目位于珠海市外伶仃岛森源路北侧，塔湾角南侧，外伶仃石场东侧。

二、项目必要性研究

2.1外伶仃岛现状及目标客群界定

外伶仃岛是担杆镇政府所辖38个海岛之一，也是镇政府所在地。岛上有港湾、码头、商店、酒店，水电供应充足，开通了微波电话和网络系统，是商务、度假绝佳的旅游胜地。随着担杆镇和外伶仃岛旅游经济的发展，人民群众生活水平的提高，上岛服务工作人员对保障性租赁住房服务的需求愈来愈高，而岛上保障性租赁住房为空白。

由于海岛的特殊性，绝大部分岛上工作人员周一至周五在外伶仃岛过夜住宿，岛上缺乏基本的住房保障，岛上工作人员的住房困难。本项目作为外伶仃岛的公益性租赁住房项目，主要为上岛的工作的从业人员提供住所。

2.2规划人口规模

根据2020年的人口普查资料，外伶仃岛现岛上常驻人口约七八百人，共有居民约（含务工人员）2036人，另有流动渔民60多人，以捕鱼为主，兼网箱养鱼；海岛游客总人数淡季约2000人，旺季（5-10月）约四五千人。根据《珠海万山海洋开发试验区外伶仃岛控制性详细规划》，规划常住人口主要包括村民、居民、外来务工人员，约 0. 52 万人。

2.3保障性租赁住房需求

根据岛上规划人口总量约5200人，除去现已有居住条件的海岛村民、居民约2036人，及流动渔民60多人，其他人口为外来务工人员约3100人左右。

本项目的功能定位为保障性租赁住房，项目的建设将提供宿舍142间，总共可容纳约351人居住，为上岛服务从业人员等提供住所，既可以在一定程度上满足部分新市民、青年人住房需求，为青年人才生活、工作提供更多便利，也为产业的高质量发展增势蓄能。

其他住宿需求暂由各企业配建，用地指标在企业用地内解决。同时，鼓励企业鼓励培训后聘用在岛居民或租用岛上现状住宅补充配套。余下不能满足的服务人口住房缺口应由岛上今后规划新增地块予以解决。

三、项目经济评价

3.1项目总投资及资金筹措

本项目的总投资4403.94万元，其中建安工程费3537.26万元；工程建设其他费526.57万元；其他暂列费用15.00万元（管线迁移费5.00万元，森林植被恢复费10.00万元）。

3.2项目经济评价

通过财务分析指标表明，项目的财务投资内部收益率（FIRR）4.64%，小于财务投资基准收益率8%，且项目财务净现值（ENPV）-1356.46万元为负数，项目盈利能力不强。说明项目作为市场行为是不可行的，因此需要政府兜底，进行保障性租赁住房项目的投资建设，以体现出社会保障性质和国民经济效益。

根据国民经济评价指标，项目的国民经济评价效益优良，计算期内全部投资的经济内部收益率（EIRR）为8.78%，大于社会折现率8%；经济净现值（ENPV）为283.09 万元，大于0。可认为本项目具有良好的国民经济效益，从国民经济评价的角度看是可行的。

四、项目建设规划建议

4.1 规划条件

4.1.1 场地位置选择

    项目位于珠海市外伶仃岛森源路北侧，塔湾角南侧，外伶仃石场东侧。根据《珠海万山海洋开发试验区外伶仃岛控制性详细规划》（2018年），项目规划现状为发展备用地(H6)，项目周边规划用地为旅馆用地（B6）。本项目用地面积为4338.07平方米，项目用地呈有高低落差的坡状用地。

4.1.2 规划用地控制指标

1.用地面积：4338.07平方米；

2.用地性质：保障性租赁住房用地（R4）；

3.容积率：≤1.5；

4.建设规模：计容积率建筑面积≤6507.11平方米；

5.建筑密度：≤70%；

6.绿地率：≥15%；

7.建筑限高：27米。

4.1.3场地现状分析

1、项目场地为山地地形，场地高差不平整，呈东高西低地势。

2、用地范围内存在建筑物（军产房）和须保留的树木，设计方案需考虑避开。

3、道路交通：建设场地位于海岛南部，建设用地东侧规划道路尚未建设，施工运输不便捷。

4.2保障性住房主要建设方案

4.2.1 主要建设规模

本项目用地面积为4338.07平方米，总建筑面积6574.77平方米，全部为地上建筑面积。计容建筑面积为6507.11平方米，其中宿舍型保障性租赁住房建筑面积为5727.29平方米，生活配套设施建筑面积为195.57平方米，公共配套设施建筑面积为584.25平方米；不计容建筑面积为67.66平方米，为架空层建筑面积67.66平方米。

4.2.2 项目户型分布说明

设计总共可容纳人数：351人，其中以双人间为主要类型，约占比52.11%，适合新时代青年人作为主力服务从业人员的定位；并兼顾带家眷的家庭型服务从业人员以及入住集体宿舍型的服务人员，设置三人间45间、四人间15间，合计占比42.26%；其他设置少量单人间，8间，占比5.63%。

4.2.3 公共空间配置

 场地东侧结合现状建筑及高大乔木，打造社区公共空间，其中生活配套建筑总面积195.57平方米，按照生活配套建筑面积195.57平方米全部进行出租。

设置少量配套满足居民日常生活，广场空间可停放电瓶车等。

五、结论和建议

综上所述，根据对外伶仃岛建设的财务指标计算，项目财务净现值为负数，内部收益率小于财务基准收益率，并不适合进行社会性投资，需要政府的兜底，进行保障性租赁住房项目的投资建设。在外伶仃岛上建设保障房将有效解决岛上工作的企业员工、服务从业人员居住困难的问题，能够充分吸引和留住服务型人才，推动外伶仃岛旅游行业的整体发展，具有良好的社会效益和城市效益。

建议：

（1）结合实际，加强环境与安全管理，按照规定科学的组织施工，保证施工安全，同时采取相应措施减少粉尘的产生，减少对周边环境的影响。

（2）资金筹措、计划安排、勘察设计、招投标、施工建设、监理等工作都要有序紧迫的进行，确保工程顺利实施，使项目建设早日开工，按期完工并投入运营。

（3）建设项目的进度计划和项目的前期工作是密不可分的，可以在有限的建设周期内，建设前期工作的进程显得尤为重要，并在项目实施阶段注意处理速度与质量效益的关系。

參考文献：

[1] 张艳君、张祥竞. 保障性住房项目财务风险控制研究，2021.

[2] 林紫琪. 外伶仃岛地景规划设计，2018.

[3] 李京. 珠海市外伶仃岛旅游业的可持续发展问题研究，2017.