老旧小区改造项目管理的探讨

老旧小区改造项目管理的探讨

何珏

珠海汇炬项目管理有限公司

摘要：老旧小区改造项目管理是当前城市更新和社区发展的重要议题，随着城市化进程的加速，老旧小区的建设状况已经不能满足居民的基本需求，需要进行改造和提升。然而，在实施改造项目的过程中，常常面临着居民参与度不足、项目进度控制不力、历史文化保护与现代化建设的平衡、环境保护与社会影响的协调等一系列管理挑战。因此，对老旧小区改造项目管理进行深入研究，探讨解决方案，具有重要的现实意义和应用价值。本文针对老旧小区改造项目的管理方式展开详细探讨，为全面提高城市规划合理性、构建友好型小区提供积极帮助。

关键词：老旧小区；改造；项目管理

老旧小区改造是指对已经存在的老旧住宅区进行综合整治和更新改造，以提升居住环境品质、改善居民生活条件，促进城市可持续发展。本研究旨在探讨如何有效管理老旧小区改造项目，提高项目的实施效率和管理水平。加强居民参与和沟通协调，有助于提高改造项目的可持续性和社会接受度，确保项目顺利进行。强化项目进度控制和施工管理，可以有效解决项目推进中的管理难题，保证工程质量和工期进度。平衡历史文化保护和现代化建设，以及协调环境保护和社会影响，有助于实现改造项目的多方利益平衡，促进城市可持续发展。

一、强化居民参与和沟通协调

建立居民委员会、设立意见箱、举办座谈会等形式，引导居民积极参与项目决策和实施过程，增强其对项目的认同感和归属感。邀请居民代表参与项目规划、设计和评审，充分听取居民意见和建议，确保改造方案符合实际需求，并通过信息公开、民主投票等方式，让居民参与项目决策，增强其对项目的信任和支持[1]。建立定期沟通机制，及时向居民发布改造进展情况、工程计划、施工安排等信息，解答居民疑问，消除矛盾和误解，凝聚改造共识。利用现代化通讯技术，如微信群、APP平台等，建立居民沟通渠道，方便居民随时了解项目动态、提出意见和建议，增强居民参与感和满意度。

二、加强项目进度控制和施工管理

在项目启动阶段，应该制定详细的项目计划和施工方案，明确工程进度、任务分工、责任人等内容，确保各项工作有序进行。建立健全的监督机制，设立专门的项目管理团队或委员会，负责项目的整体规划、组织协调和进度控制，及时发现和解决项目中的问题和难点，确保项目按时按质完成。采用先进的信息技术和管理工具，提升项目管理的效率和水平。借助项目管理软件、无人机监测、智能监控系统等技术手段，实时监测施工进度和质量，及时发现施工中的问题和风险，提前进行调整和应对，确保施工质量和工期进度。加强与施工单位和相关部门的沟通和协调，及时解决施工中的技术和管理问题，确保工程顺利推进[2]。以广东某老旧小区改造项目为例，采用了先进的信息技术和管理工具，整合项目各个方面的信息，包括设计图纸、工程量清单、进度计划等，提供了一站式的管理平台。通过这些软件，项目管理者可以实时监测施工进度、人员配置情况和材料使用情况，及时进行问题诊断和调整，确保工程按计划进行。如BIM（Building Information Modeling）技术结合项目管理软件，实现了对建筑结构和施工过程的三维数字化管理，提高了项目管理的精细化水平，有力推动了项目进度的快速推进。引入无人机监测系统，利用无人机对施工现场进行航拍和巡检，实时获取施工情况，提高对项目的监管能力，保障工程的质量和安全。

三、平衡历史文化保护和现代化建设

注重历史文化保护，促进老旧小区的传统文化传承与保护，包括对老旧小区的历史建筑、文化遗迹等进行保护和修缮，保留历史记忆和文化传统。采取修复传统建筑风貌、保护历史街区、挖掘历史文化资源等措施，使老旧小区在改造过程中保留独特的历史风貌和文化氛围[3]。以西安老城区为例，城墙内外的老旧小区多是具有悠久历史的传统民居建筑，如四合院、木质结构民居等。为了保护这些传统建筑，政府出台了相关政策，对老旧建筑进行修缮和保护。通过修复砖瓦、木梁等建筑材料，修复老屋的外墙、门窗等部件，保持原有的建筑特色和风貌。同时，还加强了对历史建筑的管理和监督，确保修复工作符合文物保护的要求，使老旧建筑在改造中焕发出新的生机[4]。通过合理规划和设计，实现历史文化保护与现代化建设的有机结合。采取保留历史建筑、修复传统文化景观等方式，保护小区的历史文化遗产，在保护的基础上进行现代化改造，更新基础设施、提升居住品质，满足居民的生活需求。如在保留原有建筑外观和风貌的前提下，对建筑内部进行结构加固和功能改造，引入现代化的设施和服务，使其焕发新的活力，保留历史记忆。

四、协调环境保护和社会影响

加强环境影响评价和监测，确保项目建设过程中对环境的影响尽可能减少。建立环境监测系统，定期监测工程施工和运营过程中的环境污染情况，及时采取措施减少污染物排放，确保环境质量符合相关标准。同时，加强噪音、粉尘等施工扰民的治理，采取降噪、封闭施工等措施，减少对周边居民生活的影响。以北京某老旧小区改造项目为例，该项目施工过程中出现了扰民问题，采取了一系列措施来减少噪音、粉尘等对周边居民生活的影响。施工现场使用电动或液压机械代替传统的汽油或柴油机械，减少了机械作业时的噪音污染。对于高噪音作业，如拆除和爆破等，在施工场地周边搭建隔音墙或使用吸音材料进行封闭处理，减少了施工噪音对周边居民的影响

[5]。施工现场周边设置了防尘网和挡板，覆盖了工地围挡，防止施工粉尘扩散到周边居民区。在施工过程中采用湿法施工技术，喷洒水雾对施工现场进行湿润处理，降低了粉尘的产生和扩散。对于需要进行土方开挖等高粉尘作业，采取了封闭处理和覆盖措施，避免了粉尘污染进入周边居民区域[6]。积极促进社会参与和民意调查，充分考虑居民的意见和需求，尽量减少对居民生活和社区秩序的影响。在项目规划和决策过程中，广泛征求居民的意见，建立多层次的沟通机制，与居民充分沟通、协商，减少施工对居民生活的干扰，增强居民对项目的理解和支持。加强社会责任和公共参与意识，推动企业和社会组织参与项目管理，共同保护环境、维护社会和谐。

结束语：

通过对老旧小区改造项目管理的探讨可知，居民参与和沟通协调是改造项目成功的关键因素，必须重视和加强；项目进度控制和施工管理是保证改造工程顺利实施的重要保障，需要加强监管和管理；平衡历史文化保护和现代化建设，以及协调环境保护和社会影响，是实现改造项目可持续发展的重要途径。

参考文献：

[1]竹隰生,蒋洁.基于典型特性的老旧小区改造项目成本管理难点及改进建议[J].建筑经济,2023,44(11):36-39.

[2]姜旭,徐红梅.浅析城镇老旧小区改造项目引入全过程造价管理与审计的必要性[J].居业,2023(1):116-118.

[3]孟缘,牛建广.基于AHP-DEMATEL的老旧小区改造项目成本管理影响因素研究[J].工程管理学报,2023,37(5):75-80.

[4]张碧韩.BIM技术在城镇老旧小区改造项目成本管理中的应用[J].江西建材,2022(3):209-210,213.

[5]郭卫松,赵磊,郝丛卉.老旧小区改造EPC项目投资控制的难点及对策研究——以西安市某小区改造项目为例[J].建筑经济,2023,44(4):45-50.

[6]郝开心,郑生钦.基于能值分析法的老旧小区改造项目绩效评价——以济南市解放路片区改造项目为例[J].项目管理技术,2023,21(4):1-6.