农村集体经营性建设用地入市流转收益研究

农村集体经营性建设用地入市流转收益研究

李文倩

广东国地规划科技股份有限公司       广东省广州市     510000

摘要：随着政策的不断完善和实施，农村集体经营性建设用地入市流转的规范管理和持续推动正在逐步推进，这一举措的贯彻执行，旨在激发农村土地资源的活力，促进土地资源的最优配置，推动农村经济转型升级，实现农民增收致富，为解决农村集体经营性建设用地入市流转收益问题，本文对农村集体经营性建设用地入市流转收益的来源进行研究，提出政府主导的收益分配机制、农户参与的收益分成方式的农村集体经营性建设用地入市流转收益分配方式。

关键词：农村集体；经营性建设用地；入市流转收益

前言：在中国农村改革发展的进程中，农村集体经营性建设用地入市流转已成为一个备受关注的议题。随着城镇化进程的加速推进，农村土地资源的流动性和利用效率成为农村经济发展的重要环节。农村集体经营性建设用地入市流转，即将原本由农村集体经济组织所有并管理的土地转变为流转给企事业单位或个人使用，并通过流转收益回馈农民，成为促进农村经济发展、增加农民收入的重要途径。

1.农村集体经营性建设用地入市流转收益的来源

1.1土地增值收益

农村集体经营性建设用地在进入市场之前，通常需要进行土地用途的规划调整，从农业用地或其他低价值用途转换为商业、工业或住宅用地。通过这一过程，土地的使用价值显著提升，导致土地的市场价格大幅增加，从而形成增值收益。例如，一块原本用于种植农作物的土地，在经过规划调整后，可以用于建设商场、工厂或居民区，这样一来，土地的市场价值自然会比之前大幅提升。

在经济发展较快、人口密集或产业集中的地区，土地的需求往往较为旺盛，而供给相对有限，这种供求关系的不平衡会推高土地价格，从而带来显著的土地增值收益。例如，在一些经济特区或工业园区，随着企业和人口的不断涌入，对土地的需求不断增加，而这些地区的土地供给相对固定，这种情况下，土地价格会不断上涨，带来丰厚的增值收益。

1.2政府分红收益

政府分红收益来源于土地增值税的征收。土地在入市流转过程中，其市场价值往往会大幅提升，带来显著的增值收益。根据我国税收制度，土地增值收益需要缴纳土地增值税。这部分税收由政府征收后，扣除必要的行政管理费用后，部分资金会返还给土地出让地所在的农村集体经济组织或用于农村基础设施建设和公共服务改善，从而形成政府分红收益的另一部分来源。

政府分红收益还体现在对农村集体经济组织进行的各类财政补贴和奖励政策上。为了鼓励农村土地市场化改革，国家和地方政府会出台一系列的财政补贴政策，这些补贴包括直接的资金补助、贷款贴息、税收减免等多种形式。这些财政支持措施不仅能减轻农村集体经济组织的负担，还能在一定程度上补偿其在土地流转过程中可能产生的经济损失，从而增加其整体收益。

政府分红收益的来源还涉及土地流转后的二次开发和运营收益。在土地流转后，政府通常会与开发企业或农村集体经济组织签订合作开发协议，通过PPP（公私合营）等模式，共同参与土地的二次开发和运营。政府可以通过参与分成、合作收益等方式，获取长期的收益回报。这部分收益不仅提高了政府财政收入，还实现了政府与农村集体经济组织、开发企业之间的利益共享。

2.农村集体经营性建设用地入市流转的收益分配方式

2.1政府主导的收益分配机制

农村集体经营性建设用地入市流转的政府主导收益分配机制是一个旨在保障土地流转公平、高效且符合法律规定的过程，确保农民和集体经济组织的合法权益得到有效保护和合理利用的复杂体系。

政府在这一流程中扮演的角色主要是监管者和政策制定者。政府需要确保所有农村集体经营性建设用地入市的操作都严格遵守国家关于土地管理的相关法律法规，比如《土地管理法》和《城乡规划法》等。政府还会制定具体的政策来引导和规范土地的市场流转，这包括设定入市土地的评估方式、交易方式、利益分配比例等关键环节，确保流转过程的透明度和公正性。

政府主导的收益分配机制通常会要求土地流转前进行合法性与资质审查，这一步骤是为了验证土地使用权属、土地使用性质及集体经济组织的合法性。此外，土地的评估也非常关键，通常由具有官方认证的第三方评估机构来完成，以确保土地价格的公正和市场化。评估完成后，土地入市价格将根据评估结果确定，这样可以最大程度地保护土地所有者的利益不受损害[1]。

在土地成功入市后，收益的分配将遵循事先设定的政策规定。通常情况下，政府会规定集体经济组织和农民在收益分配中的比例，以保证农民作为土地实际使用者能够获得合理的经济补偿。此外，部分收益可能会被用于地区的公共基础设施建设或其他公共福利项目，这也是政府在收益分配中需要考虑的因素。

政府在整个流转过程中还需要提供必要的信息支持和咨询服务，帮助土地所有者了解市场情况和法律规定，确保他们在做出决策时具备充分的信息。同时，政府也需通过各种渠道加强对土地流转市场的监管，打击非法土地流转活动，维护市场秩序。

收益分配后，政府还需关注分配效果，确保所有利益相关者的权益得到实际且公平的体现。这包括对收益分配结果的跟踪监测和评估，确保分配机制的执行效果符合初衷，同时根据实际情况调整和优化政策，以应对市场和法律环境的变化。

2.2农户参与的收益分成方式

农户作为农村集体经济组织的成员，其对集体土地拥有使用权和收益权，土地入市流转之前，需要充分征求农户的意见，并通过村民大会或者村民代表大会的形式进行表决，确保农户的知情权和参与权。只有在农户同意的情况下，土地流转才能进行。这种民主决策机制是农户收益分成机制的重要前提，保障了农户在土地流转中的主体地位。

在土地流转的具体操作中，收益分成方式主要体现在土地使用权转让、租赁和合作开发等多种形式中。对于土地使用权转让，农户通过转让土地使用权获得一次性收益，这笔收益按照事先约定的比例进行分配。通常，农户可以获得较高比例的收益分成，以补偿其失去土地使用权带来的损失。而在土地租赁和合作开发中，农户则可以通过长期收益分成的方式获得稳定的经济回报。例如，在租赁模式下，农户每年可以按比例分享租金收益；在合作开发模式下，农户可以按照合作协议分享项目收益。这种长期的收益分成方式不仅保证了农户的持续利益，还鼓励农户积极参与和支持土地流转项目[2]。

收益分配机制的实施过程同样至关重要。在土地流转收益分配的具体操作中，需建立透明、公正的收益分配流程。集体经济组织应定期向全体农户公示收益分配情况，确保每一位农户都能够清晰了解自己的收益份额和分配依据。同时，集体经济组织应设立专门的收益分配账户，严格按照分配比例将收益发放到农户个人账户中，确保收益分配过程公开透明，杜绝任何形式的腐败和不公[3]。

为了保障农户的合法权益，政府和相关部门应加强对收益分配过程的监督和管理。政府可以通过设立专门的监督机构，定期对集体经济组织的收益分配情况进行审查和评估，确保收益分配的公正性和透明性。同时，农户也可以通过法律途径维护自己的权益，如果发现收益分配过程中存在不公或者违规行为，可以向有关部门投诉和举报，依法维护自己的合法权益。

结束语：农村集体经营性建设用地入市流转收益作为农村土地资源流动的重要方式，对促进农村经济发展和增加农民收入发挥着积极作用。未来，随着我国农村经济结构的不断优化和土地资源利用效率的提升，有望进一步推动土地流转市场的规范化和健康发展，增加农民收入，促进农村产业升级和现代化进程。

参考文献：

[1] 谷联磊,张守夫.我国农村集体经营性建设用地入市政策演化研究[J].中国农村研究,2022,(02):182-195.   

[2] 王小映.农村集体经营性建设用地出让性质和特征的分析——兼论国有土地出让合同的性质[J].农村经济,2022,(12):11-16.   

[3] 李燮伟.拆旧复垦对农村建设用地结构及布局的影响[J].热带地貌,2022,43(02):21-25.