老旧小区改造项目施工管理分析

老旧小区改造项目施工管理分析

孔利峰

浙江升浙建设集团有限公司 313000

摘要：老旧小区改造作为现阶段城市化构建工作中不可或缺的重要环节，借助有效维修和合理改造，让老旧小区潜在或者已表现出的隐患和问题得到有效解决和适当优化，从而让建筑整体质量以及性能得到进一步强化的同时，也让环境条件得到极大改善。结合现阶段发展状况来说，老旧小区改造项目施工管理具有一定多元性和复杂性，整体工作难度和作业压力相对较高。基于此，本文就老旧小区改造项目施工管理特点进行简要阐述，并结合相关实例，针对期间所面临的难题以及相关解决措施开展深入探讨，以供参考。

关键词：老旧小区改造；施工管理；精细化管理

引言：老旧小区改造成效以及工作水平得到有效保障，能够为加快城市化构建脚步提供强劲助力和必要支持的同时，也与人们的工作以及生活具有一定联系。伴随经济社会发展脚步以及发展水平的不断提升，国家以及地方政府围绕老旧小区改造工作陆续出台了一系列政策和文件，为相关单位工作的开展提供正确指导。结合实际工作状况来看，老旧小区改造项目施工管理难度和压力较高，对此相关工作人员围绕项目施工管理存在的不足和难题开展深入探讨，并适时提升相关管理工作力度，以此确定工作开展方向以及未来发展目标。

1. 老旧小区改造项目施工管理特点
2. 实例分析

2.1工程概况

本文就以某市某老旧小区改造工程项目为例，该项目共计32栋楼，绝大多数建筑的层数设定为8层，部分建筑层数为10层，整体结构以砖混结合形式为主，改造工程合同造价设定为5375.6879万元。该片区建筑整体性能老化问题较为严重，整体控制力度不足，危旧房较多，整体安全系数以及稳定性相对较低。除此之外，建筑外墙砖空鼓，局部没有构建外墙予以辅助和装饰，整体脱落，同时绝大多数外墙在屋顶漏水因素的影响和作用下破损问题日益严重，该项目外墙状况如图1所示。对此，结合当地政府相关技术标准以及专项行动方案，本次项目改造的内容主要为外墙整修、屋面整修、楼道地面内墙整修、楼梯间扶手整修以及雨污管道优化等[1]。其中，改建作业期间涉及的沥青路面规模达到4270.57m2、艺术压膜路面近4373.85m2、植草砖铺装约5240.49m2等，另外需要调整的消防给水管道长度控制在536米左右。

图 1 新工片区外墙

2.2老旧小区改造施工期间面临的难题

2.2.1设备设施老化较为严重

    老旧小区所有设备设施整体老化问题较为严重，例如房屋表面防水老化问题、墙面渗水问题以及下水管道堵塞问题时有发生等，此类问题的表现程度存在一定差异，但是针对现阶段老旧小区的状况开展深入分析和全面勘测可以得出，老化速度日益提升，并且相关改造优化工作难度和作业压力相对较高，倘若为针对现场实际状况开展全面勘察，则会在实际维修改造期间相关方案存在的漏洞或者盲区将难以得到及时排查，致使整体作业成效受到一定影响和限制[2]。

2.2.2设备设施难以充分满足使用需求

老旧设备设施难以充分满足实际使用需求和要求，主要体现在老旧小区整体老年人口数量不断增长，虽然老旧小区楼层主要控制在8层，但是未配置电梯，从而为居住楼层较高的老人出行带来一定不便，并在上下楼期间存在老人摔倒等问题的可能性，进而对老人的安全带来一定威胁。另外，老旧小区电力系统由于建设初期所采取的标准较低，已不再能充分满足当下用电需求，大量老旧小区火灾事故发生的主要因素为电力超负荷所致。除此之外，老旧小区还存在其他改造难点，如图2所示[3]。

图 2 老旧小区其他改造难点

2.3解决措施

2.3.1提供充足的资金保障

    老旧小区改造项目施工内容具有一定多样性和复杂性，各环节对成本需求量相对较高，对此应进一步提升对资金的关注力度和重视程度，并有效保证资金充足。首先，施工单位应与政府部门以及社区服务中心等相关部门达成合作共识，进行积极沟通和交流，充分借助并合理利用国家以及地方政府所给予的优惠政策，对政策发展目的以及动向等进行深入了解和清楚认识，并以自身实际状况以及作业需求作为依据和支撑科学设计成本投入方案。其次，要求日常管理单位针对自身实际状况和发展需求展开全面分析和综合考量，同时申请专项维修资金，全面落实“专款专用”原则。与此同时，各环节工作的开展应以相关程序要求和规范标准作为依据进行，并针对申请办法、申请范围以及申请材料等诸多方面开展严格管控，以实现各单位彼此间的协调性和精准性，从而为维修改造工程得以顺利有序开展提供必要支持和强有力保障。最后，以专业公司投资模式作为依据和支撑，前期资金主要由社会资本、产权单位以及政府补助构成并承担，推进社会资本与后续维修运营环节的融入与发展，以此让自身经济效益得到进一步增长的同时，也为居民打造更为舒适且稳定的生活环境[4]。

2.3.2针对改造计划进行全面调查论证

    就老旧小区改造项目施工管理来说，改造方案不合理或者可行性不足等问题时有发生。部分参与改造的单位并未针对相关方案的可行性、合理性以及科学性展开全面细致的论证，盲目执行改造方案，致使整体维修改造成效以及工作水平与预期设计存在较大差距，资金成本难以得到有效控制的同时，也对人们的工作以及生活带来一定影响和干扰，造成整体环境的稳定性和均衡性受到破坏。对此，相关单位应针对实际状况以及具体需求进行深入了解和全面考量，科学引进并合理融合国内外先进技术和经验，以此为维修改造方案相关论证工作的开展提供充足依据和有利参考。一方面可合理安排具有一定专业性和技术能力的人员开展调研工作，组织并带动老旧小区范围内的居民针对维修改造方面存在的不足以及“空白区”开展深入探讨，并对居民提出的意见和建议进行全面整理和分析，有效保证双方沟通顺畅，以此为后期工作得以顺利稳定开展提供必要支持和极大便利。另一方面，引导并组织相关部门以及专家针对老旧小区改造方案开展科学审核以及精准判断，并围绕各方案彼此间存在的差异开展严格对比和全面分析，积极选取更具实用性、合理性以及可行性的维修改造方案，提示借助相关措施对其存在的不足和短板进行有效优化。

2.3.3组建3支施工队

    充分考虑到该项目施工内容的复杂性、施工环节的多样性以及工程规模和工程量等方面存在的难题和压力，施工单位为实现施工进度以及工程质量得到有效管控和适时强化，将该小区32栋楼合理划分成3大部分，并结合工程状况和施工需求科学配置3支施工管理队伍予以配合和辅助。在进行维修改造作业期间，各部分区域独自施工、互不干扰，实现场地空间得到最大化利用。除此之外，施工单位在开展正式作业前完成相关材料以及人员资源准备工作，

2.3.4改善作业环境

对施工现场进行全面的环境评估，包括对现有的管线、树枝、违章建筑等可能影响施工的因素进行详细的检查和处理。例如，移除或修剪妨碍施工机械操作的树枝，拆除违章建筑物，重新布置或加固地下管线，这些措施能够减少施工过程中的障碍，提高作业效率。采用现代化的施工技术和机械也是提升作业环境的有效方法。使用低噪音、高效率的施工设备不仅可以减少对周围环境的影响，还可以加快施工进度。例如，使用电动施工设备代替传统的燃油机械，可以显著降低噪音和排放，改善施工现场的环境质量。

2.3.5适时提升后续精细化管理工作力度

播种人文关怀的种子，深化居民的主体意识是保证设施精细化管理的前提。通过广泛的宣传教育，使居民了解到设施设备的维修保养工作并不仅仅是物业人员的职责，他们自己也应当承担起责任，避免人为损害设施，从而最大限度地发挥其功能。组织管理单元和服务单元制定科学有效的工作计划。如实行制度化、流程化的日常检查和保护工作，给出具体的作业要求。数据表明，如果每个季度进行一次全面的设施设备检查，并做好日常维护，可以将故障率降低25%以上。一旦设备设施或绿化带存在问题，应立即采取治理措施，并向居民说明问题的解决方案和进度，以取得居民的理解和支持。

2.4改造后改善的方面

2.4.1停车位

在此项目中，通过精心策划和技术革新，极大地缓解了停车难题。项目开始前，现有的地面停车位仅能容纳约300辆车，而登记在册的车辆数量却达到了大约600辆。这种供需不平衡的状况使居民日常停车变得异常困难。为了有效解决这一问题，改造项目采用了最大化停车空间利用的方案。运用精确的测量和设计软件，对现有的停车空间进行了重新规划，通过优化停车位布局，减少了每个停车位及驶入驶出的空间浪费。特别是在一些较小的区域，通过合理规划，采用多层立体停车设施或者机械停车位以提高空间利用效率。考虑到居民对停车位的不同时段需求，项目还实施了智能化停车管理系统。该系统能够根据车辆进出记录，动态分配停车位，确保高峰时段的停车效率。同时，系统还能指导驾驶员前往空余停车位，减少寻找停车位所需的时间和车辆行驶距离。经过综合的改造升级，新的停车位数量增加至450个，停车位的供给量提升了50%，而且由于优化了停车管理，这不仅减少了居民在停车上的时间成本，还提升了小区环境，降低了因寻找停车位而产生的交通拥堵。

2.4.2区间主道路

改造项目将原有的水泥路面改为沥青路面，即“白改黑”工程。这种转变不仅提高了道路的平整度和美观度，还显著改善了行车的舒适性和安全性。沥青路面具有更好的排水性能，减少了雨天积水对行车的影响，同时降低了噪音污染。为了确保主要通道能够满足双向通车的需求，改造项目对道路宽度进行了严格的规划和调整。主要通道宽度被设计为4至5.5米，确保了双向通车的顺畅性，并且符合消防车辆通行的要求。这样一来，不仅提升了道路的通行能力，也为紧急情况下的救援行动提供了保障。在有条件的路段，项目实施了人车分流的措施。具体做法是在小区出入口及宽度足够的道路上增设1.2至1.8米宽的人行道。这些人行道通过护栏或绿化带与车行道隔离，确保行人和车辆各行其道，避免了混行带来的安全隐患。

2.4.3雨污分流

针对建筑内部的雨污立管进行分流。通过安装新型立管，确保了雨水和污水能够分开排放，避免了混合后可能产生的异味和二次污染问题。同时，地下的雨污管道也进行了分流改造，通过增设分流设备，确保地表雨水和生活污水沿着不同管道流向各自的处理设施。对于污水处理，改造中对小区内的化粪池进行了更换和升级，新的化粪池具备更好的密封性和处理能力，可以有效地处理生活污水，减少了污染物对环境的影响。随后，将改造后的系统接入市政雨污管网，使得污水能够被送往更远端的处理厂进行深度处理，而收集的雨水则经过净化后可用于灌溉和清洗等，实现了雨水的有效利用。经过改造，小区内的雨水被有效收集，且与污水分开排放，这样不仅降低了雨水对污水处理设施的负担，还减少了因雨水和污水混合导致的处理难度和环境污染。

2.4.4梯楼道修缮以及管线整治

重新铺设防滑地砖、修补墙面裂缝、重新粉刷墙面等措施，使梯道焕然一新，提升了整体的美观度和安全性。安装新的照明设施，确保楼道内光线充足，进一步提高居民的出行安全。在管线整治方面，主要包括对水、电、气、暖等各类管线的全面检查和更换。由于原有管线年久失修，常出现漏水、漏电等问题，存在较大的安全隐患。在改造过程中，对所有管线进行全面的排查，找出老化、损坏的部分，然后进行更换和修复。特别是在水管和电线的更换中，采用了更为耐用和安全的新型材料，确保了管线的长期稳定运行。

结束语：老旧小区改造项目的开展能够让居民生活环境以及生活质量得到极大改善，为进一步加快和谐文明社会构建脚步提供强劲助力和有力支持的同时，也为实现城市可持续发展打下坚实基础。由于老旧小区改造项目具有一定复杂性和系统性等，致使传统项目施工管理手段难以充分满足实际作业需求和相关要求，并对改造工程进度以及成效造成一定影响和阻碍。本文以老旧小区改造项目施工所面临的难题为出发点，以此为依据制定相应可行且有效的解决对策，在实现施工进度以及作业质量得到强有力保证的同时，有效控制为居民带来的影响和干扰。

参考文献：

[1]陈金书.老旧小区改造工程项目管理实践分析[J].工程建设与设计,2023,(17):272-274.

[2]王晋.老旧小区改造项目管理难点及解决方案分析[J].住宅与房地产,2023,(16):85-87.

[3]杜石涛.老旧住宅小区供配电设施改造项目管理分析[J].农村电工,2022,30(02):42-43.

[4]李航.北京老旧小区热力管网改造施工管理要点分析[J].建筑经济,2021,42(S2):123-125.