房产测绘中分摊面积计算规则探讨

房产测绘中分摊面积计算规则探讨

王宏毅

成都市房屋产权交易中心 四川省成都市 620095

摘要    通过对房产测绘公摊面积计算规则的理解探讨，对房产测绘公摊面积计算中不明确的部分分析研究，结合典型案例的分析，提出针对性意见与建议。

关键词  房产测绘 公摊面积计算

引言

至2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，成都市相继出台了各项房地产调控长效机制，有效遏制了房地产泡沫的激增，稳定了房地产市场平稳健康发展。然而房屋的公摊面积制度仍饱受争议，公摊面积系数过高或不透明是购房者们的关注焦点。公摊面积计算目前依据的文件是2010年四川省住房和城乡建设厅 四川省测绘局发布的《四川省房产测绘实施细则》（以下简称《细则》）。14年后的今天，随着科技时代的发展、建筑形态日新月异，该文件应用在房产测绘项目中已暴露出一些问题。房产测绘行业内对《细则》术语理解不一致，导致相同建筑形态的房产公摊面积计算方式可能存在差异，影响重大。

笔者希望针对房产测绘公摊面积计算，尤其是交通空间类普遍存在的争议问题进行探讨，以求抛转引玉，帮助统一复杂多变的建筑公摊面积计算规划。从技术的角度，化解开发商与购房者质检的矛盾，为我市房地产市场高质量发展做一份贡献。

一、房产测绘共有部位分摊概念简介

（一）房产测绘共有部位的概念

《细则》明确：异产毗邻房屋存在有无法分割的共有共用部位的，应进行共有建筑面积分摊计算。主要包含了栋内共有的垂直通道、水平通道、突出屋面有围护结构的建筑面积、仅为本栋服务且设在本栋的建筑面积，以及共有建筑分隔墙一半墙体面积、外半墙水平投影面积等。

（二）房产测绘共有部位公摊面积计算

《细则》明确：共有建筑面积的分摊以栋为单位进行。分摊比例计算方式为：有合法权属分割文件或协议的，按照文件和协议规定执行，其余按照房屋的套（单元）内建筑面积比例分摊。最终依据共有建筑面积的使用功能及服务范围作整栋共有、功能区共有、层共有及其他共有4类分摊方式计算。

二、交通空间疑难案例思考及建议

（一）室内专用梯的分摊

2.1.1问题

《细则》6.4.8.4）“室内专用梯（楼梯、电梯），其通过“不使用”建筑的梯间共有面积，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积；通过“使用”建筑的梯间共有面积为“使用”部分建筑的区内共有面积。”

《细则》术语2.56专用电梯（楼梯）：是指建筑物上部的一层或连续的部分楼层所专用，建筑物的下部连续各楼层均不开门使用，同时“使用”与“不使用”两部分建筑物的用途不同。上述的“不开门使用”中的所谓“不开门”是指设计上的无门，而不是有门不开。

如何准确把握“通过”，进而准确判定室内专用梯？

2.1.2建议

笔者建议将“通过”准确的理解为物理上的紧邻。当存在水平交通隔开时，根据水平交通的分摊方式定义是否“通过”。

   2.1.2.1案例一：梯1、梯2是否视为通过不使用梯？如何分摊？详见附图：

意见：

梯1未形成室内专用梯，因为其未满足《细则》“同时“使用”与“不使用”两部分建筑物的用途不同”，故梯1一层、二层均分摊给功能区1。

梯2一层紧邻建筑为功能区2，对其不开门；二层紧邻建筑功能区1，对其开门，满足室内专用电梯定义。故梯2一层分摊给功能区1、2；二层分摊给功能区1。

2.1.2.2案例二：1层梯2被走道（或其他公摊部位）隔断，对于功能区2，是否认为梯2为室内专用梯？详见附图：

意见：

按走道的分摊方式区别处理：

走道应分摊给功能区2时，视梯2一层经过功能区2，且对其不开门；二层经过功能区1，且对其开门，满足室内专用梯定义。故梯2一层分摊给功能区1、2，二层分摊给功能区1。

走道不应分摊给功能区2时，视为梯2一层不经过功能区2，且对其不开门，二层经过功能区1，且对其开门，不满足室内专用梯定义。故梯2一层、二层均分摊给功能区1。

2.1.2.3案例三：结合案例一、二，此种情况梯1和梯2，梯2分别如何分摊？详见附图：

意见：

按走道的分摊方式区别处理：

走道应分摊给功能区1，无论是否分摊给功能区2，均视梯2一层经过功能区1；二层经过功能区1，且对其开门，其未满足“同时“使用”与“不使用”两部分建筑物的用途不同”，不满足室内专用梯定义。故梯2按各层使用情况分摊。

走道应分摊给功能区2时，视梯2一层未经过功能区1，经过功能2，且对功能区2不开门；二层经过功能区1，且对其开门，满足室内专用梯定义。

分摊情况如下表：

（二）出屋面楼梯的分摊

2.2.1问题：《细则》6.4.8.2)条，“共有的屋顶楼梯间列为整栋的共有建筑面积。”如何判定“共有”？

2.2.2建议：共有的屋顶楼梯，从结构上经过了整栋各层，达到了整栋共有的功能，则可以将该屋顶楼梯间列为整栋的共有建筑面积。

如案例：某楼栋地下一层、地上4层，现有梯1、梯2建筑形态如图，出屋面楼梯应如何处理？

意见：

梯1按照整栋的共有建筑面积计算，梯2及其屋顶楼梯间均纳入幼儿园套内面积计算。

（三）走廊、电梯厅的分摊

2.3.1问题：《细则》6.4.10条“位于建筑物第一层（地面）、计算建筑面积的内、外走廊。列为服务范围的共有建筑面积。”当局部计算面积的走廊，如何理解“服务范围”？

2.3.2建议：按照建筑部位的用途定义考虑其功能及服务范围，其中计算面积范围不影响其服务范围。

2.3.2.1案例一：

概况：该项目1栋1层设置有走廊位于商业群落内，施工设计图纸中标注设计用途为“走廊”，设有两处承重柱，阴影部分为计算面积部分（以下简称廊S），该廊应如何分摊？

意见：廊S与楼梯分摊方式保持一致。廊S虽然按照细则面积计算区域仅为有柱区域，但与未算面积区域在结构上为一个整体，应整体考虑该廊的分摊方式。

   2.3.2.2案例二：

某项目规划总平显示1~3F商业、酒店，4~14层酒店。施工图中：1层为酒店大堂、商业；2层局部商业、酒店厨房区、餐厅；3层局部商业、会议接待室、加压机房、预留新风房；4~14层为酒店客房。下图中4~14层酒店各层的电梯厅（圈注处）应如何分摊？

意见：按照《建筑学名词》解释“供人们等候电梯的空间”，应与电梯视为一个建筑空间，该酒店电梯厅应为共有部位，且与所属电梯同分摊方式。

三、总结

本文依据房产测绘公摊的概念、计算规则，探讨了计算规则中不明确的地方。尤其是对实际操作中存在争议的部分提出了针对性的处理意见。希望能进一步促进房产测绘公摊面积计算规则的合理化、规范化统一。