广州地区住宅户型产品最新变革

广州地区住宅户型产品最新变革

陈卓

广州市住宅建筑设计院有限公司 510630

摘要：近年来，广州市房地产市场深度调整，购房者的购房决策更加理性，主要诉求从看重地段和升值潜力到更重视实际居住价值。在这种市场环境下，只有足够有吸引力的产品才能吸引购房者。各大开发商围绕“未来社区”“健康住宅”“第四代住宅”等概念对项目进行精细化雕琢，使得住宅户型产品产生较大变革。本文旨在探讨广州市近年来住宅户型的变化趋势。

关键词：住宅；户型；广州；建筑

引言：随着大众生活水平的提升，消费者对住宅产品的预期也水涨船高，叠加近年来相关政策的松动，催生了广州住宅市场产品的一轮“升级”。笔者近期对位于白云区、海珠区、黄埔区、番禺区的共计12个项目的47个住宅户型产品进行实地走访调研，这些项目户型面积涵盖75㎡~335㎡，涵盖刚需、改善、豪宅不同市场定位。发现户型设计高使用率化、空间体验个性化、配置高端化的变化趋势。

户型设计高使用率化，部分设计手法“趋同”进化

既往住宅产品“公摊大”是购房者的一大痛点。近年来，随着相关法规的松动，住宅产品实用率有了向上突破的空间。

2023年，市规划和自然资源局发布了关于《广州市建筑工程容积率计算办法》，（以下简称“新规”）、《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知》等政策文件 。其中涉及住宅产品的主要有以下条目：1.半开敞空间的半计容面积限值调整为套内建筑面积20％（高品质生活区该比例上限可适当提高）。连续开敞率达到40％的主景观阳台不限制进深。2.套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，客厅、起居室挑空部分层高控制值由原6米放宽为7.2米。3.“通知”将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8m。

笔者走访的项目中，新政后报建的项目均采用0.8m进深的飘窗，其中长隆万博悦府、保利华发中央公馆项目全部在售户型的主卧采用L形飘窗设计，既扩展了使用空间，又获得良好景观视野。

此外，部分户型利用飘窗空间设置客厅电视柜、卧室衣橱、入户储物空间等，进一步挖掘使用空间，实现了更高的实用率。

   左图：保利招商华发中央公馆89㎡户型图   图片来源：网络

右图：华润置地天河润府81㎡户型图   图片来源：网络

“新规“对半计容的半开敞空间面积限值的规定有所放松，市场主流户型设计出现了阳台面积明显扩大的趋向，多数项目均利用半开敞空间打造多功能活动区域。此外，一些项目设置了大量花池等附属构件，给有限的户型空间提供了更多的使用可能性。

笔者了解到，计算飘窗等空间的情况下，用户实际得到的使用面积实用率（总使用面积/销售面积）普遍达到100%以上，部分户型可以达到105%甚至110%。相比于公摊大的二手房来说，未来“零公摊”的新房产品将会更具竞争力。同时，对于新房购房者而言，高实用率的户型产品，相当于间接降低房价。

注重空间体验，充分利用场地景观资源，建筑设计体现个性，产品卖点打造“趋异”态势明显

目前市场主流户型产品普遍采用开放式厨房设计，LDKG设计理念是近年来兴起的一种设计理念，主旨为将L-living room（客厅）、D-dinning room（餐厅）、K-kitchen（厨房）和G-garden balcony（花园阳台）空间相融合，可以在套内面积有限的情况下打造更加舒适开敞的生活空间，创造更多社交、聚会场景。在主流户型中，客厅、厨房、阳台联通早已是普遍做法。通过对近期上市户型特点进行归纳，发现开放式厨房近年来逐渐成为设计主流，笔者将开放式厨房户型定义为餐桌中心点与厨房中心点连线之间无实体隔断的户型，该类户型在所有户型中占比达87.23%。通过进一步数据整理发现，户型越小采用开放式厨房的倾向越强，在200㎡及以上的户型面积段中，开放式厨房设计占比为50%；在145㎡~199㎡户型面积段中，开放式厨房设计占比为62.5%；在120㎡~144㎡户型面积段中，开放式厨房设计占比为87.5%；在120㎡以下的在售户型中，开放式厨房设计占比达到100%。可以说开放式厨房概念已成为广州市场户型设计，特别是刚需、刚改户型设计的主流。此外，在采用开放式厨房的户型中，有68.29%的户型采用L形厨房门设计，这种设计使厨房与客餐厅空间可分可合，分合自由，取得良好的空间效果。

充分利用景观资源，广州素以“云山珠水”为最具代表性的自然景观，优良的景观资源是项目得天独厚的天然禀赋，景观资源的呈现效果不仅取决于项目自身的选址定位，更依赖于良好的户型设计，不同于常规的横厅、竖厅设计范式，近年来广州市场出现一批以“边厅”、“转角阳台”为设计特色的户型。“边厅”可以将传统的客厅景观面由一个扩展为两个，实现270°的广阔视野。白云山畔的粤海·云港城项目，其190㎡、270㎡户型均采用边厅设计，将白云山景色更好的融入户型之中。广州幸福湾项目的335㎡户型，不仅采用了边厅设计，更通过打造约2.2m进深的转角L形阳台，将项目毗邻珠江的景观资源优势进行最大化发掘。置身其中，珠江水仿佛成为一条触手可及的飘逸绸带，实现了江水入目、江涛入耳、江风拂面的效果。笔者整理归纳发现，具有优良景观资源的项目中，边厅户型已成为250㎡以上豪宅设计的首选。

建筑用料高端化，设备智能化

随着房地产市场的深度调整和大众生活水平提升。“房住不炒”观念深入人心，购房者从传统的更关注地段和升值潜力转移到注重追求实际居住品质。广州住宅市场出现了“价降质升”的现象。住宅项目交付配置标准得到提升，例如玻璃阳台栏板已成为广州市住宅项目的标配；许多项目标准层外立面采用铝扣装饰板；以往在刚需项目中难得一见的石材装饰板也出现在交楼标准之中；赠送名牌家电等。此外，建筑设备的配置也得到了升级，例如中央空调、全屋智能控制系统等成为新建项目的标配。

本市以往住宅项目中，空调外机机位的进深限值为0.6m，实际完成后净进深常不足0.55m,，出现了中央空调、大制冷量空调外机安装深度不足的问题。23年7月市规自局发布的《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知》将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8米，给相关设备预留了充足的空间，建筑设备的设计也可以放开拳脚。

参考文献：

[1]广州市规划和自然资源局（广州市海洋局）官网，《广州市规划和自然资源局关于印发<广州市建筑工程容积率计算办法>的通知》。2023

[2]广州市规划和自然资源局（广州市海洋局）官网，《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知》。2023