简介: 【摘要】各地的登记机构在办理不动产登记时,对申请人婚姻状况的审查不一:有的不审查婚姻状况、有的则审查、有的则采用“宽进严出”或“严进宽出”的方法。随着《物权法》、《不动产登记暂行条例》及实施细则、《不动产登记操作规范(试行)》等规定的出台,各地也在逐步完善自己的操作, 相继出台政策,不再审查婚姻状况。那么,登记机构到底需要审查申请人的婚姻状况关系吗? 【关键词】不动产登记 1 、登记机构没有审查婚姻状况的职权 《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行下列职责:“(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人……。”《房屋登记办法》第十八条第一款规定:“……申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。”《不动产登记操作规范(试行)》 3.4.1 条规定的询问事项中,也有“申请登记的不动产是否存在共有人”的情形。进一步说明了登记机构尽到询问职责即可。 《物权法》、《不动产登记暂行条例》等强调了登记机构的主要职责是查验材料是否齐备、是否对申请人进行询问、并且按照申请登记材料的内容将当事人物权变动的事项记载于登记簿,并没有明确审查申请人婚姻状况的规定。也就是说,登记机构受理业务时,只要“申请人与依法提交的材料记载的主体一致”,并询问申请人申请的房屋是否有共有人,如果申请人表示存在共有人,则要与共有人共同申请登记;如果申请人明确表示无共有人,登记机构将“依申请”受理登记。这样做,登记机构已经尽到了“合理审慎”的审查义务。 因此,在不动产登记过程中强行审核申请人的婚姻状况是没有法律依据的,与依法行政和依法登记的要求相违背。不动产登记机构对当事人婚姻关系和财产归属的实质性审查,显然超越了不动产登记机构行政职权范围,违反了《物权法》第十三条第三款登记机构不得有“超出登记职责范围的其他行为”的规定。 2 、登记机构没有能力审查婚姻状况 婚姻状况的审查,当属民政部门的职权,但由于多方面的原因,往往民政部门也无从核实当事人的真实婚姻状况。其一,我国八九十年代及以前,婚姻登记基本在各乡镇民政办公室办理,婚姻登记档案也基本上为纸质档案,管理、保存上也存在很多不完善的地方,以至于现在有许多年代久远的档案遗失、无法查询。从九十年代末期至今,随着经济的迅猛发展,人口流动量大、户籍迁移频繁,许多人迁出原户籍地到其他城市定居,造成了婚姻登记档案的不完备。其二,通过人民法院判决或调解离婚或丧偶等造成婚姻状况变动的信息也无法及时反馈到民政部门。其三,婚姻登记系统未能实现全面联网,而婚姻登记实行属地管辖,导致查询婚姻登记档案具有地域与时间的局部性。 婚姻状况的审查,令不动产登记受理、审核工作变得异常繁锁。例如:李某结婚、离婚数次,但未分割财产,如果审查婚姻状况关系的话,登记机构需要李某提供其数次结婚、离婚登记的手续,还要审查其离婚时是协议离婚,还是经法院判决或调解离婚,登记机构要从头至尾把李某的婚姻状况罗列出来,然后再判断其房屋权利归属。如涉及到离婚时财产分割的约定,可能还需要其离异多年的配偶(还可能不止一个)签字,在现实中不具备操作性。 可以看出,民政部门尚且不能真实掌握准确的婚姻状况信息,作为不动产登记机构来说,更难以审查。 3 、相关法律规定调整后,不审查婚姻状况不会给登记机构和房屋权利人造成损害 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第 11 条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”可以看出,处分登记甚至不需审查另一方是否同意,只要第三人为善意购买,人民法院也不支持配偶追回房屋的诉讼请求。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件中若干问题的规定》第八条解决了人民法院在行政案件与民事案件交叉时的审理顺序问题,首次以书面形式确立了“先民事,后行政”的原则,也就是说,该规定间接排除了不动产登记机构对民事法律关系实体审查的责任。在婚姻存续期间购买的房屋,除非有相关约定,否则产权并不会因为“房产证上只有一个名字”而仅属一方。如果发生纠纷,权利受损方完全可以通过自行协商解决,既使引发诉讼,也应先解决民事纠纷,登记机构完全可以凭生效的民事判决(调解)书办理相应的更正登记。 不动产登记不再审查申请人的婚姻状况,实质性的影响其实并不会很大。上海、南京、无锡等地已经实施该举措多年,不审查婚姻状况并不会带来 “不良反应”。 4 、不审查婚姻状况的好处 4.1 深化“放管服”改革,优化营商环境,有利于提高办事效率 “放管服”改革以来,各地最大限度精简优化审批,按照“能放尽放,能简即简”原则,精简流程材料,申请材料由原先多份逐渐减少为一份,减少办事群众重复提交材料、证明等,做到真正地让群众少跑路。 按照旧的做法,不动产登记时实质审查婚姻关系既带给当事人带来不必要的麻烦,又给登记机构审查方面带来麻烦,市民既不理解,也容易产生矛盾。不审查的话,有利于简化不动产登记资料,减少登记机构工作人员的压力,提高办事效率,同时也利于减少档案存放的压力。 4.2 有利于保护申请人个人隐私 1994 年 2 月 1 日颁布的《婚姻登记管理条例》规定了申请结婚时必须持有“所在单位、村民委员会或者居民委员会出具的婚姻状况证明”,离婚时必须持有“所在单位、村民委员会或者居民委员会出具的介绍信”。现行的《婚姻登记条例》规定婚姻登记是不需要“所在单位、村民委员会或者居民委员会出具的介绍信”的,由申请人独自办理,作为个人隐私,特别是在当事人不愿意婚姻情况披露的情况下,我们不动产登记机构不实质审查当事人的婚姻情况,是对市民隐私的一种保护。 综上所述,不动产登记机构在办理登记时,勿需审查申请人婚姻状况。
简介:【摘要】建筑物发生渗漏现象,会严重影响到整个建筑工程的质量。本文对建筑物容易发生渗漏的位置和原因进行了分析,并对防渗技术进行阐述。 【关键词】建筑工程 渗漏 防渗技术 建筑物发生渗漏现象,不光会影响到整个建筑工程的质量,而且给人们的工作、学习和生活带来极大的不便,严重时还会破坏工程的结构,使其丧失使用功能,甚至危及人们的生命安全。 1 建筑施工过程中最易发生渗漏的位置和原因 1.1 地下室渗漏 地下室渗漏是很容易出现但是最容易被忽视的一个位置,这种渗漏的造成的主要原因是建筑管道的不合格,如管道的填埋位置不当、管道和混凝土之间有很大的缝隙、管道材料的不合格导致的管道破裂,这些环节都容易造成管道内的水流入地下室,形成地下室渗漏。 1.2 外墙渗漏 房屋外墙渗漏现象是最普遍存在的,在施工过程中,混凝土等建筑材料不符合标准,砌墙时砖块之间的缝隙过大,并且在完工时未检查漏点,没有对其进行相应修复,这些不按照施工标准进行施工工艺手段的不当操作都会导致渗漏现象的发生。 1.3 卫生间渗漏 对于中下层楼层的用户来说最反感的莫过于卫生间渗漏现象,造成卫生间渗漏现象的原因是多方面的:①管道的铺设不当等导致管道破裂,造成渗漏现象 ;② 当管道受到堵塞、压力的影响时,会形成水路回流 ;③ 卫生间是管道纵横交错的区域,很多都是交叉管路,水管衔接处漏水现象比较常见。当然很多的卫生间渗漏也会是由于人为因素造成,与居民的生活密切相关,也是施工过程中最难处理的一种现象。 1.4 顶层渗漏 很多人都比较排斥顶层住房,就是担心顶层渗漏,而引起顶层渗漏存在诸多因素:①建筑过程中对顶层的保护力度低,导致顶层长期受光晒雨淋的自然环境影响,表层出现断裂、受力膨胀的现象从而导致下雨天气时的漏水现象 ;② 顶层的衔接设计不合理,没有对容易造成漏水现象的衔接处进行二次砌筑 ;③ 建筑材料的自目选择、建筑工程的操作不当、相应的防水措施不到位都是造成顶层渗漏的原因 ;④ 房屋设计方案不合理,在相应位置未设置一定数量的排水孔,导致雨水沉积而带来渗漏问题。 2 房屋建筑防渗漏技术应用 2.1 建筑门窗的防渗漏施工 门窗位置渗漏现象的产生很大一部分原因是因为所采用的施工材料并不合格,因此在进行门窗位置的施工时,首先要保证所选用的材料符合国家的规定标准,不可以因为价格原因选用质量一般的材料,这会对门窗位置的工程质量造成较大的影响。 比如在门窗安装施工中会使用较多的铝合金材料,这些铝合金的质量和型号必须严格遵循国家标准,保证其在安装使用的过程中不会出现扭曲、变形、腐蚀和损害等现象。此外,对门窗总体数量和相对位置的施工建设要进行精心的设计,减少因为设计不合理产生的质量问题。最后,要对门窗安装的严密性进行严格的检查,使用集合物和干硬物的防水砂浆,按照 2 : 1 的混合比例进行混合后对此位置进行分层填实,使塞缝严实不会空鼓。 2.2 建筑厨卫位置的防渗漏施工 厨卫位置产生渗漏现象的主要原因是二者用水量较大,因此对于其防渗漏施工技术的应用,主要包含两个方面:对于围着墙体的防水设计以及二者管道的防水设计。在进行厨房施工设计时,要使其底面的高度低于起居室和客厅约 50 ~ 60cm ,以避免厨房用水到起居室和客厅中。地漏的设计要低于四周的高度至少 12cm ,卫生间的淋浴位置墙面 180cm 以下的部位要做好防水层的建设,选用防水性能较好的涂料并保证一定的涂料厚度。而卫生间和厨房内部的墙体在 180cm 以下的部分也要采取抹灰处理的方式,并在其材料中拌入适当比例的防水材料。在进行管道的施工时,其预留洞的尺寸要符合使用管道的大小,厨卫管道施工中的供热管线均要使用套管,其余可以不使用。在管道相连接的地方,要刷上防渗漏材料以保证其严密性,厨房出烟管也要使用微膨胀剂和细石混凝土等进行封堵。 2.3 建筑屋面的防渗漏施工 ( 1 )施工单位必须选择出质量合格同时满足设计要求的防水材料和温度卷材,同时结合房屋建筑溫度、功能及湿度等方面的因素,按照不同的防水材料和温度卷材,选择指定出合适的施工规范,充分的将防水材料及卷材的性能发挥出来。 ( 2 )在进行混凝土的浇筑过程中,施工单位应在施工之前对施工天气、施工用料及施工人员、机械配备等进行全面的了解,当所有的因素达到连续作业的条件之后,才能进行混凝土浇筑作业,保证房屋建筑混凝土浇筑的连续性,防止由于外界条件的变化而打断混凝土的浇筑,这对于房屋建筑屋面防止出现渗漏是非常关键的。 此外,在进行浇筑过程中,要进行充分的捣鼓,保证施工的密实性,防止混凝土中出现蜂窝、漏浆及麻面的情况出现,全面的保证屋面防渗漏施工的质量。 ( 3 )在房屋建筑屋面防水施工之前,施工单位应当首先全面的检查天沟、檐沟及屋面等部位的基础,保证其严密性与平整性,同时做好施工后的保养工作。 2.4 建筑地下室防水防渗的施工 ( 1 )地下室进行防水防渗施工时,建筑企业除了要选择好防水材料之外,还需要保证防水涂料施工的质量。并且一定要对防水层做相应的检查,经检查合格之后,接下来就能对保护层进行施工了。在对地下室进行施工的过程中,如果穿墙管在混凝土浇筑之前,需要进行套管的预埋,并且其数量还很多,可以直接应用预埋角。在混凝土进行浇筑施工时,建筑企业应对新旧混凝土间的接缝部分作出处理,处理时要想有效提升防水防渗能力,可先对缝隙进行湿润再进行密实处理。 ( 2 )地下室的混凝土施工完成后,建筑企业应安排一位专人来负责混凝土后期的养护,不仅要做好混凝土温度的测量工作,还应当根据混凝土的实际温度作出调控,保证混凝土内部与外部的温差在 25℃ 以内。只有这样才防止混凝土因内部与外部的温差太大,发生早期裂缝的问题。 3 结语 建筑物如果出现渗漏,会影响工程质量和安全,施工中必须高度重视渗漏问题,针对建筑物不同部位,做好防渗措施,保障建筑工程安全。 参考文献: [1] 李文丽 . 浅谈水库工程项目的防渗漏施工 [J]. 科技创新与应用, 2014 ( 2 ) . [2] 王华 . 建筑施工中防水防渗施工技术及应用探析 [J]. 科技与创新, 2016 ( 10 ) . [3] 花桂荣 . 建筑工程施工中的防水防渗施工技术运用 [J]. 建材与装饰, 2015 ( 51 ) .