绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司
摘要:经统计,截止到2018年3月底,某知名地产集团今年共获取项目195个,其中三四五线项目146个,一二线项目49个,重点项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月,相比同行业供货速度可圈可点,但是该集团仍在强化项目的高周转。在地产行业可以说高周转是企业的核心竞争优势,在激烈的市场竞争中如何扩大领先优势、持续健康发展,就是要实现高速周转。如果开发周转速度过慢,会导致自有资金年回报率降低,效益变差和项目风险增加,那么怎样才能得到项目即开工,成为我们研究的课题。
关键词:房地产;高周转
一、首先要加强对“高周转”的培训,公司所有高层管理者对项目每天的利息、费用、效益等都要了然于胸,懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比情况,在遵守法律法规的前提下,寻求实现效益最大化。一切以项目及高周转为核心,管理团队掌握并提前落实高周转的各项要求。
公司提前储备好项目总,项目营销总、工程总监、开发部经理等核心骨干人员,避免项目等人。确定项目总是项目高周转责权利第一责任人。项目总从开发手续到生产经营一手抓,根据公司奖罚条款自行制定项目团队奖罚细则,建立严格的奖罚机制,例如项目的报规、报建及设计等所有责任人对结果及时间负责,做到同奖同罚。
二、清晰政府意图,合法合规的报批报建。投资阶段先与政府建立良好沟通,让政府主管部门了解开发项目对政府、对社会、对百姓的益处,争取项目能够进入政府报建绿色通道。同时,摘地前就做好规划,落实当地政府的报规报建及规范要求,提前取得政府相关部门的认可,避免反复修改而浪费时间,根据以往经验,提供合格的甚至超出规划部门预期效果的报批图,努力实现报批一次性通过。
三、像高考一样,以结果为导向进行考核,严格要求,到点交卷,拒绝有苦劳无功劳的管理者。在项目获取前组织召开项目启动会,明确责任人、时间表,严格考核与惩处,各项主要节点都明确责任人。设计前置,土地获取前一个月到一个半月开始组织设计工作,方案定案会后尽快完成规划方案编制并审批完成,确保开工节点。实行设计与项目连坐机制,让每一位设计师都有主人翁责任感,急项目之所急,成为项目的利益共同体。
四、每年建立合格供应商库,从供应商库中选定优秀的施工队伍,签订战略合作协议。注重属地化管理,确保生产条线融会贯通、提效开发。总分包工程及特殊设施设备提前签订合同,组织队伍,做好随时开工人员、材料、机械随时运转,手续齐备立即动工。
五、强调高效运营管理。目前各大房企业因拆迁问题项目长期搁置、停工缓建屡见不鲜。开发项目总要算账,出现拆迁或障碍物问题要果断处理,要计算出拖延的成本,拖一天、一周、一个月会损失多少钱,补偿需要多少钱,做好分析比较后果断决策,把问题一天不耽误地解决掉,否则会因小失大,毁之晚矣。
运营中心要加强过程帮扶和强力督办,保证现有项目快速开盘、提早开盘,对延迟开盘严格问责,保证供货;运营重点抓项目核心问题、痛点问题。做好里程碑计划,并根据里程碑计划制定开盘计划,以此来倒逼摘地、市场定位、设计、开工和开盘等重要节点工作。树立标杆,惩戒后进。
运营中心充分发挥经济决策权、人事任免权,加大开盘逾期考核执行力度。制定快速开工专项管理办法,重点问题迅速跟进、快速响应及落实。制定工作实施细则,将各项工作落实并执行到位,对经协调无法立即改进以配合高周转的相关责任人进行处分。项目开发过程中,在设计、招标、采购、付款和工程管理等方面与集团现有制度存在冲突,但经评估按其意见可实现利益最大化时,由直接打专报,报集团快速决策。
六、结束语
总之,高速周转是地产行业战无不胜的法宝,高速周转是抵抗行业风险最有效的手段。要想实现高周转,要从思想意识、人员储备、前期准备、考核机制、运营管理等各方面入手,如何真正实现高速周转将成为房地产行业一个经久不息的研究课题。