浅谈房地产开发高周转

浅谈房地产开发高周转

李莉

绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司

摘要：经统计，截止到2018年3月底，某知名地产集团今年共获取项目195个，其中三四五线项目146个，一二线项目49个，重点项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，相比同行业供货速度可圈可点，但是该集团仍在强化项目的高周转。在地产行业可以说高周转是企业的核心竞争优势，在激烈的市场竞争中如何扩大领先优势、持续健康发展，就是要实现高速周转。如果开发周转速度过慢，会导致自有资金年回报率降低，效益变差和项目风险增加，那么怎样才能得到项目即开工，成为我们研究的课题。

关键词：房地产；高周转

一、首先要加强对“高周转”的培训，公司所有高层管理者对项目每天的利息、费用、效益等都要了然于胸，懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比情况，在遵守法律法规的前提下，寻求实现效益最大化。一切以项目及高周转为核心，管理团队掌握并提前落实高周转的各项要求。

公司提前储备好项目总，项目营销总、工程总监、开发部经理等核心骨干人员，避免项目等人。确定项目总是项目高周转责权利第一责任人。项目总从开发手续到生产经营一手抓，根据公司奖罚条款自行制定项目团队奖罚细则，建立严格的奖罚机制，例如项目的报规、报建及设计等所有责任人对结果及时间负责，做到同奖同罚。

二、清晰政府意图，合法合规的报批报建。投资阶段先与政府建立良好沟通，让政府主管部门了解开发项目对政府、对社会、对百姓的益处，争取项目能够进入政府报建绿色通道。同时，摘地前就做好规划，落实当地政府的报规报建及规范要求，提前取得政府相关部门的认可，避免反复修改而浪费时间，根据以往经验，提供合格的甚至超出规划部门预期效果的报批图，努力实现报批一次性通过。

三、像高考一样，以结果为导向进行考核，严格要求，到点交卷，拒绝有苦劳无功劳的管理者。在项目获取前组织召开项目启动会，明确责任人、时间表，严格考核与惩处，各项主要节点都明确责任人。设计前置，土地获取前一个月到一个半月开始组织设计工作，方案定案会后尽快完成规划方案编制并审批完成，确保开工节点。实行设计与项目连坐机制，让每一位设计师都有主人翁责任感，急项目之所急，成为项目的利益共同体。

四、每年建立合格供应商库，从供应商库中选定优秀的施工队伍，签订战略合作协议。注重属地化管理，确保生产条线融会贯通、提效开发。总分包工程及特殊设施设备提前签订合同，组织队伍，做好随时开工人员、材料、机械随时运转，手续齐备立即动工。

五、强调高效运营管理。目前各大房企业因拆迁问题项目长期搁置、停工缓建屡见不鲜。开发项目总要算账，出现拆迁或障碍物问题要果断处理，要计算出拖延的成本，拖一天、一周、一个月会损失多少钱，补偿需要多少钱，做好分析比较后果断决策，把问题一天不耽误地解决掉，否则会因小失大，毁之晚矣。

运营中心要加强过程帮扶和强力督办，保证现有项目快速开盘、提早开盘，对延迟开盘严格问责，保证供货；运营重点抓项目核心问题、痛点问题。做好里程碑计划，并根据里程碑计划制定开盘计划，以此来倒逼摘地、市场定位、设计、开工和开盘等重要节点工作。树立标杆，惩戒后进。

运营中心充分发挥经济决策权、人事任免权，加大开盘逾期考核执行力度。制定快速开工专项管理办法，重点问题迅速跟进、快速响应及落实。制定工作实施细则，将各项工作落实并执行到位，对经协调无法立即改进以配合高周转的相关责任人进行处分。项目开发过程中，在设计、招标、采购、付款和工程管理等方面与集团现有制度存在冲突，但经评估按其意见可实现利益最大化时，由直接打专报，报集团快速决策。

六、结束语

总之，高速周转是地产行业战无不胜的法宝，高速周转是抵抗行业风险最有效的手段。要想实现高周转，要从思想意识、人员储备、前期准备、考核机制、运营管理等各方面入手，如何真正实现高速周转将成为房地产行业一个经久不息的研究课题。