房地产项目成本管理研究

房地产项目成本管理研究

黄超明

广东海印集团股份有限公司510100

摘要：房地产行业作为国家经济发展的重要支柱产业，在国家经济发展中扮演重要的角色，但是在目前的房地产项目中却存在成本管理高居不下的局面。文章主要讨论房地产项目成本管理问题，明确房地产成本管理的内容和含义，找出房地产成本管理中存在问题，制定出相应的对策，尽量减少成本，帮助房地产行业健康发展。

关键词：房地产项目；成本管理；问题；对策

前言：随着经济的深入发展，房地产行业面临着机遇和挑战并存的发展趋势，在日益激烈的市场竞争环境下，房地产企业想要把握机遇，规避风险得到长足发展的根本在于加强房地产项目的成本管理，即进行成本控制，从而提高房地产企业的经济效益，达到扩大企业规模，实现可持续发展的目的。

1房地产项目成本管理含义

房地产项目成本管理是指项目在满足工程质量问题和安全问题的前提下，在一定预算的约束下尽可能达到的降低工程造价的管理。在房地产项目管理中最核心，也是最重要的管理是费用管理。这个管理包括项目预算的编制、成本费用的控制等方面，所以在对一个房地产项目成本管理最直接的考核，就是在工程费用成本最低的前提下，项目性能、质量是否能满足要求。其中房地产项目成本主要包括房地产立项之前所需要的土地款，还包括立项后建筑的规划与设计成本，外加房地产在建筑施工过程中所需要的费用，以及建设完成后相关公共配套设施设备等。所以这既包括与房地产开发直接相关的费用，又包含房地产开发的间接费用。正是因为这种复杂的项目成本组成，所以要保证在房地产开发之前就需要明确罗列上述费用，以便在做房地产项目成本管理过程中核算可靠的成本，实现项目成本管理目标。

2房地产项目的成本构成

房地产开发成本包括土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本等。房地产是一种商品，而它又区别于其他商品，购买的不仅是建筑物本身，还包括诸如环境、设施等各方面。

2.1土地成本

土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括以下儿部分征地补偿费用、拆迁补偿费、土地出让金、基础设施配套建设费。

①征地补偿费用是指国家依法将原属于农民集体所有的土地转为国有土地，支付给农村集体经济组织的土地补偿费、安置补助费等。具体包括土地补偿费、安置补助费、青苗及树木补偿费等。

②拆迁补偿费是指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人给予的补偿。

③土地出让金是国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用费。出让金高低因地段、用途、规划指标等不同而变化。

④基础设施配套建设费是指建设单位投资建设红线内、外管线所需费用。

2.2工程建设成本

工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。

①前期费用，主要包括三通一平费用和专业费用。三通一平费是指使建筑地段的土地平整，达到通水、通电、通路等投入的资金，专业费用指支付设计公司总体规划、房型设计等费用。

②建筑成本，主要包括建筑材料费、施工费用、人工成本等。建筑成本是房地产开发成本的直接构成本部分，其费用的高低直接影响开发项目结构、功能、质量。开发项目本身质量的差别，主要区别在建筑成本上。

③公共配套设施费用，其主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。好的配套设施，虽然成本提高了，却为购房者提供了多方面的服务。

2.3相关税费

房地产开发过程的税费，不论是开发企业负担还是购房者负担，最终都构成房价，转移到购房者身上。主要税种有营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。

2.4管理费用

指用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。

2.5筹资费用

房地产开发属于资金密集型，需要大量的资金。开发商通常会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。

通过以上构成分析，可见房地产开发成本分为三大部分，即土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本。见图1。

图1房地产开发成本构成图

3房地产项目成本管理存在的问题

3.1对项目前期成本管理的重视度不够，导致后期成本管理效果不显著

我国房地产项目成本管理虽然已经实现了阶段性管理的特点，但事实上，房地产行业对于项目前期决策阶段的成本管理重视度仍然不高，会导致项目实施阶段成本难以控制。往往前期工作完成后，能否节约造价与利润的多少就已经基本定下来了。前期工作工作量大且所涉及的内容也很广泛，在施工前要对土地的各种信息，如位置、政府规划、市场等进行了解、实地考察与调研，形成可行性研究报告后，领导再进行进一步的商讨。前期成本控制工作的好与坏直接决定着整个工程的成败。所以在进行房地产项目成本管理时，一定要将前期成本管理放到首位。

3.2房地产项目组织管理力度差，盲目采用平行发包模式，缺少整体化的项目成本管理

目前，部分房地产项目缺乏组织管理能力为了加快工程进度，将工程项目进行肢解划分，然后由众多承包商共同开发建设。但在项目建设时期，不同的承包商之间展开交叉工作，导致施工现场混乱，而各个承办单位本着自我成本控制的理念，彼此之间的合作意识较差，导致工期严重延误，企业后期成本一定会超出该环节的成本预算，事实证明，房地产项目组织的混乱管理，对于项目成本的控制管理具有消极作用，许多房地产商因盲目采用平行发包模式，最终导致成本难以控制。

3.3缺少对房地产项目的全过程成本控制的意识，降低了成本管理的有效性

房地产项目全过程主要包括合同、造价、质量、安全、进度、信息等，将这些过程最大程度的进行成本管理控制，努力将最终实际成本与目标成本的差值最小化。房地产项目的进度周期管理是指从拿地到项目定位、设计、建设、竣工直至房地产销售后的售后服务这一整个环节的时间周期。在整个时间周期内，都要求进行成本控制，同时要求将各个环节有机结合在一起，强化对房地产项目全过程进行成本控制的意识，并系统化的开展成本控制，因为整体性的成本管理，能够对项目的资源进行有效配置，合并一些成本支出，提高经济效益。

3.4房地产项目成本管理方式机制缺失，成本管理队伍水平有待提升

当前，房地产项目成本管理方式落后，很多企业按照不同的成本预测方式，进行成本管理，导致项目成本管理不具有实际的指导性作用，且高素质管理人才匮乏，部分管理人员没有经过专业的培训，在管理过程中缺乏专业性且缺乏成本控制意识，从而导致成本管理效率不高、成效不好。

4房地产项目成本管理的完善对策

4.1合理设计项目初期阶段的成本与控制

决策阶段的市场详细可行性研究工作和前期工程项目管理计划工作，是开发商进行项目调研，决定项目成败的关键。前期的项目可行性研究充分才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。房地产企业应成立专门的机构从事房地产项目的决策调研，以期待准确地预测项目成本。为了提高投资效果，从初步方案到施工图设计，都应进行各方案比选，组织设计方案竞赛或设计招标，从中选取技术先进、经济合理，兼顾建设与使用、近期与远期相结合的最佳设计方案。房地产企业应将项目造价目标按专业构成逐层分解，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面进行设计挖掘，用价值工程等方法进行比较、论证，在保证功能的前提下，最大限度地减少工程造价。

4.2合理设置组织机构，强化执行力

首先应该完善项目经理责任制。项目经理在企业法定代表人的授权范围内指挥本工程项目的生产经营活动，调配管理进入工程项目的人力、资金、物资等生产要素，有权决定项目内部具体的分配方案和分配形式。其次，要重视供应方的资源整合和管理，真正成为项目建设资源的组织者、整合者、使用者，建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。通过比较、鉴别、洽商、考察、评估等方法建立适合自身需要的各工程内容方面的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商的资源库，然后再通过规范的工程、材料招投标工作，选择满足要求的供方，与供方建立责、权、利分明的合作联盟和合同关系，尽量完善合同、补充协议。对于项目整体中承包方分包各工程内容要系统细化，深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统地进行建设合同管理。房地产企业同意由总承包单位分包，由总承包单位选择几家专业分包施工单位，公司主持分包工程的招投标工作并确认分包施工单位。在公司同意的前提下分包施工单位与工程总承包单位签订工程分包合同。这样，有利于公司及监理的管理、协调，规避如质量、工期、安全、保修责任等风险。

4.3加强项目全寿命周期内的成本控制工作

房地产项目全寿命周期成本的控制是一个有机整体，是一种动态的、协调的控制，贯穿于项目的全过程，不同阶段的风险来源，应有不同的成本控制措施，控制的重点应是决策阶段。在房地产项目决策阶段的成本控制，应重点放在选择适宜的咨询机构、科学编制投资估算上。投资估算是房地产项目成本控制的源头，要在项目的规模、方案和进度计划等研究并初步确定的基础上，按照科学的方法进行编制，做到基础资料完整、依据充分、估算准确，同时提高可行性研究的深度。项目施工阶段的成本控制应严格执行合同条款，编制成本计划，规范工程进度款项支付，实行动态管理，把好结算支付关；控制工程变更和索赔事项，加强沟通，及时化解纠纷，降低财务成本风险，抓好施工和材料设备招标工作。建立一套切实可行、完善的监理工作机制，通过实施工程监理实现对项目周期成本的控制。竣工阶段的成本控制应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家和地方的相关法规，认真审核工程款，对送审的竣工决算核实工程量，落实签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

4.4加强合同管理与现场控制，减少多余成本产生

项目建立完善的成本控制组织机构和规范的成本控制流程。项目运作中确立投资预算、概算、施工图预算三者间的动态控制方法。正确选择工程造价的计价方法和合同计价方式，加强工程变更和签证的管理。严格管理，规范操作，保证变更和签证的及时性和合理性，是现场成本控制和管理的基本工作准则。建立工程量签证或经济费用签证实施会签制度，同时建立限额签证制度。工程变更确保按照审查论证程序进行。加强对现场工程质量、工期和成本管理，深化预算管理，严格预算制度，保证预算计划在施工中进行，强化施工方的施工队伍管理。

5结语

房地产业是一个资本密集型行业，资金的强弱决定其在竞争中的优劣，并有规模出效益之说，但是，笔者认为，在现在的中国房地产市场，除了资金扛杆、资源杠杆以外，最重要的经营管理水平，不论是大型房地产企业，还是中小型房地产企业，其生存的策略不以大小论英雄，而是管理出效益，根据自身规模，选择灵活高效的经营开发项目，狠抓项目成本管理，这才是房地产企业健康发展之根本。

参考文献

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