关于房地产企业资金管理问题探讨

关于房地产企业资金管理问题探讨

李莉

甘肃第四建设集团有限责任公司

摘要：随着我国市场经济的快速发展，房地产项目需求逐渐提升，房地产企业的资金管理工作直接关系着企业经营与项目开发情况。本文分析了房地产企业资金管理中存在的主要问题，探讨了加强房地产企业资金管理的有效策略，以供参考。

关键词：资金管理；房地产企业；探讨

房地产企业经营发展中资金管理工作十分重要，一定程度上决定着企业项目开发的成败，一旦没有做好资金管理工作，房地产企业很容易面临资金链断裂、无力偿还债务、倒闭等风险问题。目前，我国房地产企业资金管理中存在一些问题，资金管理水平较低，只有深入分析这些问题，探寻有效的资金管理策略，才能够提升资金管理水平，增强企业诚信度和竞争实力，促进我国房地产行业的健康、良性发展。

一、房地产企业资金管理中存在的主要问题

（一）资金管理意识淡薄

现如今，很多房地产企业为了追求经营利润，都将销售与开发房地产项目作为重心，不够重视对企业资金的管理和控制，侧重于公司业务和工程的安全、质量与进度管理工作，忽略了资金管理工作的重要性和必要性，资金管理意识非常淡薄。同时，房地产企业领导层与管理层没有树立起现代化的资金管理理念，对于企业实际资金使用情况掌握不清，不健全的制度体系导致资金管理工作难以有序、顺利开展，缺乏制度保障，企业时常发生资金成本过高、资金使用效率低下、资金被不合理挪用等现象，给企业稳定发展埋下了隐患种子，也严重浪费了企业资源[1]。

（二）资金筹集阶段的问题

房地产企业在开发项目时由于涉及到大量的资金，仅靠企业自身财力难以支撑项目运行，因此需要必要的资金筹集工作，这也是当代房地产企业很容易出现资金管理问题的一个环节，主要问题有几下几点。第一，许多房地产企业筹集资金的方式和渠道都十分单一，以银行贷款为主，比如我国房地产的代表企业万科，银行借款在总融资额中比重非常大，一旦银行发生贷款政策方面的调整与变化，万科将会面临着难以控制银行贷款风险的局面，甚至会导致开发项目资金链断裂，不得不停止项目进行。第二，众所周知，房地产项目在推进过程中需要持续增加资金投入，不断提高的资金需求给房地产企业带来了很多风险问题，尤其是最近几年一些房地产企业由于经营水平、自身抵押物等因素影响，造成了经营泡沫破裂现象，没有能力获得充足的银行贷款，面临融资困境。第三，有些房地产企业虽然获得了足够的融资金额，但是却没有充分分析目前市场环境，对发展趋势判断不准确，不能把握住发展机遇，只是盲目的投资开发，致使越来越多的“鬼城”出现，不仅无法保证项目开发利润，甚至连筹集资金都难以回本，影响了企业的形象和诚信度。

（三）资金使用阶段的问题

房地产企业在资金使用阶段的问题有以下几方面。第一，不充足的预算考核工作，虽然越来越多的房地产企业顺应时代发展趋势，采取预算管理模式强化资金管理工作，但是多为直接照搬照抄国内大型房地产企业的预算管理制度和手段，与自身实际情况不吻合，导致预算管理工作或是难以落实执行、或是流于形式化没有实际效用，各个部门不够重视预算计划的执行，面对出现的预算超支问题，也难以追责整改，没有及时采取有效措施约束预算执行情况，无法提升企业资金使用效率[2]。第二，不合理的成本管理工作。整体来看我国房地产企业成本管理水平有待提升，没有实现动态的成本管控体系，对于影响房地产项目众多因素的分析研究不到位，成本管控目标制定欠缺科学合理性，无法保证成本控制的效用。第三，审计效率低下，这是我国房地产企业普遍存在的问题，在经营企业过程中，内部审计工作多为财务会计兼职胜任，没有配置专门的审计人员，甚至一些中小型房地产企业根本没有审计环节，审计制度和相关材料文件只是为了应付有关检查的一种“纸上谈兵”存在罢了，企业无法掌控资金使用过程，审计工作不能发挥其价值给资金管控提供真实依据。

（四）资金回流阶段的问题

房地产企业在补充资金上主要通过的途径就是资金回流，然而许多房地产企业的资金回流阶段都存在各种各样问题。有些城市为了将楼价稳定住，采取限购措施，使企业资金回流变慢。此外，积压严重的商品房情况导致很多房地产企业选择促销手段来提升销售业绩，降低了企业利润，影响了资金回流量。有的房地产企业没有科学合理的利用回流资金，偿债能力较差，无法有效偿还到期债务，缩减了企业信贷规模，导致企业面临着资金流断裂的严重后果。

二、加强房地产企业资金管理的有效策略

（一）树立起现代化资金管理意识

房地产企业想要加强资金管理工作首先就需要增强资金管理意识，不仅要领导者和管理层树立起现代化的资金管理意识，也要通过宣传和教育培训工作，让全体员工可以意识到资金管理的重要意义，特别是财务工作人员，需要正视这一问题，自觉投入到资金管理工作中。企业要结合自身具体情况和发展战略目标，建立起科学健全的资金管理体系，完善相关监管制度、职责划分制度、奖惩制度的制定。用完善的制度规范企业资金管理工作，将责任落实到个人身上，保证资金管理工作可以全面开展。同时，积极引进先进的资金管理软件、硬件设备设施，利用信息技术和互联网平台实施监控资金使用情况，及时发现隐患问题和风险因素，财务有效措施解决问题，保证企业资金可以合理、安全、高效率的使用[3]。

（二）加强资金筹集阶段的管理

房地产企业要拓展自身的融资渠道与方式，结合项目融资需求灵活采取多样化筹资方法，制定出最为合理可行的资金筹资方案。明确整个项目所需的融资需求，并且将各个环节具体的融资需求精准计算出来，让融资方案更加科学、完善。为了避免出现资金短缺问题，需要时刻保持企业具有充足的流动资金，合理调整债务比重，保证融资缺口可以通过有效筹资手段解决，以免发生结余资金越来越多的现象。同时，重视企业信用的提升，与当地商业银行加强交流沟通，制定出适合的信贷业务合作计划，避免出现银行贷款风险。

（三）加强资金使用阶段的管理

首先房地产企业要加强预算考核工作，创新预算考核模式与内容，提高资金使用效率，通过多次资金预算计划会议，制定出最为合理的资金预算使用计划，详细记录每一笔企业资金的具体使用情况，一旦发生实际的经营活动资金情况与预算计划不符问题，全面分析问题原因，通过有效的资金管理控制工作，将资金变更范围尽可能缩小，避免整体预算计划受到影响。其次，将预算变化的主观因素和客观因素分类研究，保证可以将权责追究到实际负责人，严格按照企业惩罚措施进行处理。再次，企业要制定出合理的成本管理目标和动态管控模式，及时发现成本变动问题，科学分析企业成本状况，为企业决策和项目开发提供真实全面的资金数据。最后，企业要重视审计工作，设置专门的内部审计部门，配置充足的审计专业人员负责这项工作，让审计工作可以促进资金管理水平不断提升，不再只是形式化的存在，而是能够发挥自身价值。

（三）加强资金回流阶段的管理

对于资金回流阶段的管理工作，企业一方面要完善销售工作，分析市场走向，采取合理的销售手段，保证企业经济利润，提高资金回流量和效率。另一方面，由于销售资金是房地产企业的主要资金回流方式，所以企业要做好销售资金的合理使用计划，保证销售资金回流后能够按时偿还资金贷款，避免出现财务风险，提升企业资金链运作的科学合理性，提高企业偿债能力和信用程度。

结束语

总之，资金是房地产企业的血液，在新形势背景下，房地产企业要重视资金管理工作，采取有效的资金管理手段，避免企业出现财务风险与隐患问题，保障企业的可持续发展。

参考文献

[1]刘才义.房地产开发项目资金流动管理探究[J].财务与会计,2017(22):58-60.

[2]张玉梅,王倩.中国房地产众筹的合规性和风险研究[J].管理现代化,2015,35(06):103-108.

[3]吴涛.房地产企业财务风险预警管理探究——以宏景建设集团为例[J].财会通讯,2016(02):91-93.