启迪漕河泾(上海)开发有限公司,上海201613
摘要:项目工程管理作为房地产开发的关键环节,对房地产项目的影响很大,如果项目管理不符合相关标准,将继续增加项目的开发成本,资源浪费,严重的还会引起违规违法操作,减少房地产投资者的兴趣,有极大的危害人们的生命安全。因此,加强建设项目中房地产开发项目的管理水平尤为重要。
关键词:房地产开发;工程管理;常见问题;解决措施
一、房地产开发的定义
房地产开发项目管理是一个管理系统,有效地计划、组织、协调、监督和控制开发项目建设的全过程按其内部操作规程基础上的观点,系统工程的理论和方法的基础上,实现最终的目标,效率高、项目的项目经理责任制。具体来说,房地产开发建设的目标主要包括业绩目标和约束性目标。以结果为导向的目标值投资指标,如投资回报、销售、自有资本收益、项目外部功能需求等;约束性指标是指建设工期、投资限制和质量标准。除此此外,房地产开发项目也要服从区域规划、土地利用规划的条件。房地产开发涉及到投资者、主管、勘察、设计、施工、建筑材料、设备、市政、交通、供电、附近的银行和许多其他的部门和单位,和最终用户消费者项目约束和相互影响,因此,房地产项目的开发是一项复杂的系统工程,必须有一个完整的、科学的和标准化的管理体系,统筹规划和协调项目开发过程,确保项目的总体目标。
二、房地产项目工程管理的重要性
在整个项目的开发建设中房地产项目的项目管理是至关重要的。房地产项目的建设,应当严格按照有关要求和行业标准进行监督管理。在整个生产过程中,项目管理不仅控制施工进度和施工周期,但也直接监督和管理房地产开发项目,严格监督每个相关项目的开发建设,并避免浪费各种资源和生产要素,从而降低房地产企业的投资成本。房地产项目工程管理包括施工进度与工期、施工安全管理、施工质量、工程造价管理等诸多方面。要想确保整个项目的质量,加强对房地产项目的监督管理是至关重要的。只有通过对开发项目的严格监督,才能督促施工企业严格按照有关规定和设计要求进行施工,保证工程的整体质量,保障人民生命财产安全。实现房地产经济效益最大化的目的。
三、建筑工程中房地产开发工程管理的重点内容
1、开发项目之前的工程设计与规划
在房地产开发项目施工之前,设计单位要提前做好项目整体规划工作,合理设计,做好相应的准备工作。设计单位不仅要了解施工、管理要求,而且还要综合考虑工程项目整体效益,全面考虑房地产开发工程项目中存在的问题,保证设计方案得到更好实施。
2、项目施工质量监管
工程施工质量是否达标,监督与管理占据非常重要的地位。在房地产工程项目施工过程之中,工程质量监管是项目工程管理的重点环节,工程项目施工质量达标,才能够提升房地产开发企业的市场竞争能力,企业的立足要有良好的质量保证。因此,对于房地产开发企业来讲,要加大项目工程施工质量监管工作,明确项目施工质量监管重点,并加强工程质量检测。
3、人员之间协调配合的管理
现阶段,房地产开发项目工程管理涉及的内容比较多,如人员的分配、材料的保管、设备的使用等等,由于房地产开发工程项目管理难度大,项目施工周期比较长,人员之间的接触,很容易引发矛盾,故房地产开发项目工程中的管理人员要做好人员之间的协调与配合,保证工程能够顺利施工。另外,管理者还要加强不同部门之间的配合与协调。
4、工程竣工验收
工程竣工后,房地产开发项目工程管理人员还要组织验收人员进行全面验收,加强工程检测,保证工程项目施工质量符合国家标准。对于施工单位来讲,要开展合理的质量检验,保证工程项目施工质量达标相关标准之后,方可交付给消费者,让消费者买的放心,住的安心。
四、提升房地产开发工程项目管理水平的措施
1、提升工程信息化管理水平
对于房地产开发企业来讲,要充分认识到信息化管理的重要性,企业中的高层管理者要主动带头,组织全体管理人员共同学习信息化管理知识,营造良好的管理氛围。不同层级的管理人员之间要相互监督,认真履行自身的管理职责,在提升工程项目信息化管理水平的同时,对原有的管理体系进行改进,进一步提高房地产开发工程项目信息化管理效率。
2、加强工程项目设计阶段管理
房地产开发企业可以采取招投标的方式,将工程项目设计工作交付给专业团队进行设计,设计单位要按照相关标准,科学设计,做好工程项目各个阶段设计方案的审核工作。开发商则需要结合可行性报告与设计要求,对原有的项目管理制度进行完善,了解工程变更原因,杜绝频繁更改设计文件现象的发生。
项目设计是保障工程顺利施工的基础,合理的项目设计能够保证工程项目施工管理工作顺利进行。当前,我国房地产行业处于初级发展阶段,科学的规划设计,能够保证工程项目管理水平得到更好提升,对房地产行业的健康发展起到良好促进作用。房地产开发企业要树立正确的管理目标,构建更为科学的管理机构,收集大量的市场资源信息,经过认真整理之后,制定科学的管理决策,保证城乡居民居住需求与城镇化建设需求间的矛盾得到更好解决。
3、提升工程项目决策定位的合理性
在工程项目决策阶段,管理者要深入市场进行全面调查,结合市场变化情况,认真分析市场未来发展趋势,保证工程项目决策定位更为合理,为后续各项工作打下良好基础,真正做到管理工作有章可循。
因为房地产开发项目施工难度较大,再加上施工周期长,工序繁多,施工单位要和其他部门进行合理配合而。但是,在该房地产开发项目施工过程当中,施工人员之间、施工队伍和其他部门之间缺乏沟通,很容易出现施工混乱现象,没有任何规章制度可言。因此,工程项目管理部门要进行合理定位,加大管理力度,在提升房地产项目工程施工质量的前提之下,提高工程项目整体施工效率。
4、加大工程项目施工监管力度
在房地产开发项目施工过程当中,管理人员不能够刻意追求施工进度,仅重视工程效益,要认真按照房地产开发企业提出的规定进行管理,在保证工程项目施工进度的基础之上,结合工程项目实际施工情况,加强施工监督与管理力度,有效缩短工程施工时间。国家政府有关部门不能够过于干预房地产市场,保证房地产市场的调节机能得到更好发挥,在必要时,可以结合房地产市场情况,采取合理调节机制,保证房地产行业更加健康的发展。
对于房地产开发工程项目中的管理人员来说,要实际监管过程之中,如果发现问题,要立即与施工单位沟通,让施工单位及时解决问题。完善的管理体系与监督制度,是推动房地产行业稳定发展的基础,管理人员要结合各个部门职责,了解自身的管理工作内容,从根本上保证房地产行业的监管工作的有效落实,进一步提升房地产开发项目的总体施工水平。
结束语
综上所述,通过提升工程信息化管理水平、加强工程项目设计阶段管理、加大工程项目施工监管力度、提升工程项目决策定位的合理性等等,本工程的施工质量得到明显提升,经过一系列检测之后,工程各项技术指标均符合有关要求,施工质量达标,说明以上措施是可行的,能够为类似工程施工管理提供良好参考依据,推动我国房地产行业的可持续绿色发展。
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