浅析德国房地产政策对我国的启示

浅析德国房地产政策对我国的启示

孟杰张大庆

孟杰1张大庆2

（1.华北水利水电学院水利职业学院财务处，河南郑州450008；2.华北水利水电学院水利职业学院总务处，河南郑州450008）

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1003-2738（2011）11-0067-02

摘要：德国在次贷危机中独善其身，原因有很多，最重要的就是不以房地产开发为支柱产业。本文从德国房地产的现状出发，阐述和分析了德国的房地产政策和法律，并在此基础上提出了对我国房地产政策的建议。

关键词：次级抵押贷款危机；均衡；廉租房；容积率；中庸之道

近来在次级抵押贷款危机日益严重的情况下，德国房地产市场却很稳定。其中的原因是德国独具特色的房地产政策。目前德国房地产政策已成为德国“社会市场经济模式”的重要组成部分。与英美相比，德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动，由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。看上去，德国房价与其城市规模一样显得有些“特立独行”。1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨，伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。德国人的收入是中国人的10倍，柏林的楼价却还低于北京、上海和深圳。

除了人口衰减、城市化进程基本完成和住房供求均衡之外，德国房价不涨之谜的很多其他原因颇值得中国借鉴。首先德国宪法第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”，政府把为国民提供住房保障作为其首要目标之一。与中国不同，德国坚决否定房地产“支柱产业”说。德国政府每年会拿出专款补贴国民住房，86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴，低收入者在德国可以申请租金低于成本的“福利住房”。德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套，占到全德家庭总数的约41%。德国土地私有，尽管德国地方政府掌握着大量公有土地和公房，但从不以“土地财政”作为政府“提款机”。

其次，德国政府对楼市投机严厉约束，对地价、房价、房租等实行独立评估的“指导价”制度。独立的房价评估机制就是德国各类地产价格不是由房地产商或政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。根据德国法律，房价超过“指导价”20%即为“超高房价”，构成违法，卖方可能面临最高5万欧元的罚款；一旦被认定超过50%，则为触犯《刑法》的“房价暴利”，最高可判三年徒刑。另外，德国还有有严格的《租房法》，规定三年内房租不能提高超出20%，否则违法。而且所有超过5万人口的城市都要确定该地区的“租房价格表”，每两年更新一次，如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”论，遭到巨额罚款，超出50%者构成“房租暴利”的犯罪行为。

还有，德国均衡的城市发展模式，避免了人口的过分集中。体现在：1、单个城市人口规模很小，但其数量多且分布均匀。2、德国有便捷的交通网络和发达的汽车工业。德国每平米公里土地有铁路和公路0.75公里，8000万人共拥有4000万辆汽车。而我国截至09年底，每平方公里土地仅有铁路和公路0.38公里。3、德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异。

对于中国这个人口大国，房屋价格连年上涨，住房成为当今中国最紧急的问题。我国应科学借鉴外国先进的住房福利政策，有效地解决现今住房难的问题。当然，住房政策的制定要依据不同阶段的政治、经济状况,关键是要符合本国的国情和低收入居民的需要。

一、撑起法律“保护伞”，为实现房地产有序健康发展提供法律保障

住房问题是一个复杂的问题，它既涉及到国家与政府责任，也涉及到家庭与个人责任，还连着市场与单位，各个责任主体之间的职责划分亦需要从法律上进行规范，不规范便不可能有健康的住房供应秩序，不规范便无法避免商品房建设与供销中的失范行为，也无法真正根治政府主导的经济适用房、廉租房建设及分配中的异化现象。健康的住房保障制度与理性的房地产市场都迫切需要相应的法律规范。我国应重视住房立法，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性。

二、大力发展和完善廉租房制度，逐步取消经济适用房政策

我们是发展中国家，财力有限，只能先解决最困难的人，然后才能帮助中等收入的人。这部分最困难的人就是社会最底层只够温饱的人。如果政府有限财力物力能够处理社会上的平等问题，首先要关注的就是这部分人，而不是要关注买经济实用房的人。所以应大力发展廉租房，逐步取消现有的经济适用房政策。目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。

三、提高土地的效率利用

中国大城市的外延发展多是破碎式的发展，扩张的很快，但是零碎，相对不集中，这样就形成一个问题，就是中国基础设施建设必须无限制的向外扩张，结果就是成本高，当中国城市化率达到一定程度时，财政是不可持续的。所以政府应学习德国的先进经验，有前瞻性的战略眼光，提早做出城市规划，着眼未来的发展方向，充分利用现有土地。比如采取“两高两严”办法节约集约利用土地，“两高”是提高容积率和建筑高度；“两严”是严控建筑密度和严保绿化率。倡导建筑向高空发展，谋求内涵式发展，严格限制单层厂房，鼓励支持建造多层、高层公寓、厂房。合理布局城市用地和人口的聚集程度，发挥基础设施和公共服务设施所产生的规模效益。

四、利用税收杠杆，抑制房价过快上涨

在我国城镇土地为国家所有的情况下，房产是一种准公共产品，因而，国家有权力对不动产征收闲置税。这样，房产出售或出租对空置的替代性就会增加，部分房产就会从空置状态转为有效的市场供应。因征收房屋闲置税，就会抑制开发商捂盘惜售的行为，或降价促销，以增加市场的有效供给。笔者认为，遏制高房价，税收政策是可以有所作为的，但不能夸大税收的作用，单靠税收政策的作用，解决不了高房价的问题，必须综合运用土地政策、金融政策、税收政策，打好政策的组合拳。为有效发挥税收对房价的调控作用，需要合理选择税收制度。开征物业税是遏制高房价的一个非常有力的举措，政府应尽快推出物业税。我们知道，物业税是对纳税人拥有的物业（包括房产）在保有环节征收的一种税，通常以物业的价值或收入为依据征收。物业税实质上是财产税或不动产税。2003年10月，我国首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”拟开征的物业税，表面看好像是个新税种，其实是一个新名称下的房地产税。设想把现有对房地产征收的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、营业税等税种以及相关的行政性收费合并为物业税。开征物业税的目的是规范财产税制，优化税制结构，完善税制体系，增加地方政府的财政收入；同时，发挥财产税对富人的调节作用，缩小贫富差距，促进社会和谐。笔者认为，开征物业税，自然有利于抑制房价上涨。

五、城市均衡化发展的中庸的之道

“中庸”是中国传统思想的最高价值原则，是由孔子提出来的。他说：“中也者，天下之大本也；和也者，天下之大道也。致中和，天地位焉，万物育焉。”中庸是中国人的基本精神之一。“中为适应之谓，庸为经久不渝之意。”“中庸”即适用而经久不渝。它后来演绎为不偏不倚、允当适度之意。古人论天文、地理、人道都不能离“中”而立。因此，天、地、人三者的关系必须以“中”为标准，即做到所谓“天人合一”。“中庸”的观念体现在国家城市建设上就是各地区均衡发展。长期以来，由于我国体制问题，资源过于集中在几个超大城市（包括教育资源、医疗资源等），这个体系如果不改变的话，到2030年北京年预计将会有3000万人口，到2050年会有5000万人口。政府应该从体制和制度入手，在资源配置和财政方面应予欠发达地区更多支持，以更加公平的制度保证各个地区、所有人的“万类霜天竞自由”，能够公平地分配得到自己的劳动果实。更多的地方发展起来，越来越多的人无需再候鸟一般地在中国大地上来去匆匆，存在于部分地区以及城市的畸形需求被平抑了，房屋，将不再主要为炒作而主要为生活的产品，房价，必然会趋向合理。更重要的是，以之为标准，是区域内发展差距不断缩小，是社会整体性质的生活质量提高，这就是我们期待的和谐社会。

作者简介：

1.孟杰，男，（1974年12月-），北京人，研究生；职称：会计师，经济师；现就读于华北水利水电学院思想政治教育学院，研究方向：马克思主义基本原理；工作单位：华北水利水电学院水利职业学院财务处。

2.张大庆，男，（1969年10月-），河南人，职称：经济师；工作单位：华北水利水电学院水利职业学院总务处。

参考文献：

[1]杭东，（2011），“德国房地产金融政策启示”，《上海房地》，2011年06期。

[2]王屹，“房价调控的德国经验”；红旗文稿；2010年12期。