农用地流转价格理论探究

农用地流转价格理论探究

李沛勇

李沛勇

潍坊市土地储备中心山东潍坊261041

摘要：现阶段，随着我国城镇化工业化的高速发展，农村发展的速度也越来越快。作为农村主要自然资源的土地，正经受着严峻考验。农村大量的青壮年外出务工，造成了大量的土地劳动力短缺，农用地撂荒问题严重。因此，农用地的有序流转刻不容缓。农用地流转不仅会促进农业用地资源的优化配置、进一步提高农业劳动生产效率、保障农业粮食安全、保证主要农产品的足量供给，还有利于农业的机械化和集约化，促进农业增产农民增收。基于此，政府对农用地流转给予了很高的重视以及政策支持，农用地流转日渐发展起来。但同时相关的问题也逐渐显现，农用地流转价格的不规范，造成农用地的不合理交易，严重损害了农民的合法权益。

关键词：农用地；流转价格；理论探究

引言

到目前为止，我国农村农用地流转价格体系还没有完全建立起来，流转价格很大程度上是由农用地流转双方通过自主协定或由所在的农村集体委员会协调确定。农用地流转双方都是基于自己对农用地流转的理解自行决定土地流转价格。在实际操作过程中，主体不同给出的流转效用也不会相同，因而所做出的评估价格也会不同，导致评估缺乏科学依据，最终导致农用地流转价格混乱的结果。而在这流转行为中处于劣势地位的农民，其合法权益就难以得到保障。因此，为了合理控制地价的大幅度波动，避免土地投机行为的产生，合理保障农用地流转农民的合法权益，农用地流转价格的确定就显得尤为重要。

1农用地流转的概念

我国农村的农业用地所有权归于村集体，村集体的农民拥有农地的承包经营权。但随着经济市场化的快速发展，仅仅是农用地所有权与使用权的分离己经无法满足农业大生产的需要。现在农用地实行“三权分离”政策，即农用地所有权归于农村集体所有，农用地承包权归农民个人，经营权可以通过流转转让给第三方的个人或者经济组织。因此具体地说，农用地流转就是指在农地所有权集体属性不变的情况下，农地拥有者农民将其土地部分使用权及收益权转让给他人，农民自身从使用权转让行为中获得一定的报酬。目前我国的农用地流转主要包括农民自主对其承包经营农地的流转和村集体整体农用地的流转两种行为。前者是农民自身不经过其他组织而在村集体内部进行流转或向村集体外部人员进行流转，后者主要为村集体通过协商把集体内部部分或全部农用地整体向集体外部流转的行为。本文讨论的是农用地流转后依旧为农用地，流转的土地使用性质不发生改变。具体表述为：以我国现有的家庭联产承包责任制为制度基础，农民在法律规定的范围内将其拥有土地承包权的土地的经营权流转给其他经营主体并获得一定的流转收益。整个流转过程中农民有充分的自主权来决定是否流转或流转给谁，其他任何人不得违法干涉农民权利，而且被流转的农用地不得改变原有农业用途。在流转期结束后，被流转土地的经营权自动归原农民所有。

2农用地流转价值相关理论分析

2.1马克思主义地租理论

马克思主义地租理论最初是在批判和继承早期西方经济学中的地租理论而发展起来的。马克思认为地租并不是西方经济学中所说的“自然对人类的赐予”，而是社会中土地经济关系的体现。马克思以地租产生的条件和原因做为界限把地租分为了绝对地租和级差地租。绝对地租的形成是基于土地所有权垄断的存在，即资本家利用其土地所有权的垄断地位获得的超额利润超过社会平均利润的剩余部分。级差地租的产生条件是优越的自然环境，它是形成超额利润的自然基础，级差地租产生的原因是权利的垄断，即优越的自然条件被土地所有者进行垄断从而产生持续稳定的超额利润。从我国目前的实际国情来看，马克思地租理论在我国的社会主义制度下仍然适用。我国的土地制度分为国家所有制和集体所有制两种，我国土地并未完全实现全社会共有，土地所有权依然是垄断状态。

2.2效用价值论

效用价值论是西方多学派的相关理论共同发展演变，最终由马歇尔在其供求理论的基础上综合而成的，后来萨缪尔森是其集大成者。作为西方资本主义国家的主流价值理论，效用价值论中效用是指劳务或商品者满足人们某些特定欲望和需求的能力，是消费者对所消费对象的满足程度。这并不是商品的一种客观属性，而是一种消费者的主观感受，决定于商品是否对消费者有用以及资源是否稀缺，因此稀缺性和有用性是效用价值论的两个主要特征。效用价值论认为，资产为其拥有者带来多少效用，就决定了其有多大的价值。资产可以带来越高的效用，则其价值越高，同时表现为资产所体现的价格也就越高。作为一种特殊资产，农用地是自然资源，它可以满足人类最基本的生存和发展的需求。其价值是由农用地为农民带来的效用决定，并与效用呈正相关发展。因此农用地资源的价格可以采用效用价值论作为理论基础进行评估确定。但是另一方面来说，效用难以量化，农用地流转时相关人员的主观心理感受，也为农用地价格评估增加了一定的难度。由效用价值论可得拥有农用地的价值，其效用表现为对拥有者的有效功能。

3总结与建议

3.1总结

通过阅读文献和现实了解，影响农用地流转的因素主要包括农地产权和法律制度制约、农民供给土地的意愿和土地流转需求意愿3个方面。一是农民对于产权强度的预期会影响流转效率，土地流转的有效性取决于流转制度的规范和严格执行，以及土地交易市场机制的有效运转；二是供给土地的意愿取决于流出后和流出前的收益对比情况，这不仅包括收入水平的变化，还包括社会保障水平的变化等；三是农业经营大户是否有流入土地的需求取决于流转前后其规模经营带来的规模报酬之间的对比。此外，土地流转率还与农业税收和政策扶持情况的变化相关。

3.2建议

第一，赋予农民农地的财产性权利。只有赋予农户土地的财产性权利，通过土地与资本的结合、土地与企业家能力的结合，有经营能力的行为主体才有可能进入农业领域，农地流转集中与农业的规模经营才会成为可能，农民也才有可能获得更多的财产性收入。在促进农地使用权流转的过程中，先要建立清晰的农地产权制度。清晰的土地产权制度包括土地所有权主体明确即作为农村土地所有者主体的集体必须有明确的内涵，避免由于土地所有权主体泛化而导致的土地产权市场中经常出现的多元主体之间的权利之争。

第二，建立和完善农用地流转平台，设置中介机构，规范流转行为，降低流转风险。市场的发展程度是农用地流转市场是否活跃的前提条件。如果仅凭农民漫无目的的完成交易过程的话，必然影响农地流转的效率和速度。所以农用地流转必须要有完善、活跃的农用地流转市场，特别要有完善的中介服务机构和交易载体。要建立健全农地使用权流转市场和运行机制，重点是农地使用权的价格机制、农地使用权交易中介机制和农地收益分配机制。政府行政主管部门应当建立包括咨询、评估、代理、仲裁等农用地流转相关制度及中介机构，保障农地流转收益的合理分配，保护各方的合法权利和利益。

结语

农用地流转可以提高农业用地的规模化集约化生产经营、减轻农民的劳动负担，是发展农村经济、促进农民致富的重要手段，更为我国2020年全面脱贫做好了重要的铺垫。对农用地流转价格的合理评估保障了流转农用地农民的根本权益，更是促进农用地市场规范化形成的重要前提。

参考文献：

[1]张天祥.农村土地承包经营权价格评估研究[D].首都经济贸易大学.2016.