城区更新改造与保护发展研究

城区更新改造与保护发展研究

胡祖有

成都基准方中建筑设计有限公司昆明分公司云南昆明650024

摘要：目前，我国城市化进程不断加剧，其中大规模城区更新,土地刚性约束使城区化必须借助于城区更新,集中爆发的社会矛盾和公平效率问题,使城区更新管理上升为公共管理的重要内容。其问题根源为体制性利益主体缺失,城区更新管理研究滞后和社会关注的物质技术化倾向以及城区更新共识科学标准缺失。

关键词：城区更新；改造；保护发展

1城区更新理论概述

1.1城区更新理论的产生

城区更新(UrbanRenewal)是当今世界各国普遍面临的重大城区发展课题。它是在科学预见的基础上解决城区发展的根本矛盾的手段,即将老化的市区予以有效地改善,使其成为现代化的都市本质。18世纪的产业革命导致了世界范围的城区化。在工业化发达的国家和地区,大量人口涌入城区促使城区规模扩大。城区的盲目发展使城区出现了一系列的问题:交通拥挤、人口密集、环境污染、土地紧张等。特别是二战以后,西方许多国家遭到毁灭性破坏,一些大城区中心地区的人口和工业出现了向郊区迁移的趋势,原来的中心区开始衰落。为了复兴城区经济,缓和阶级与种族之间的矛盾,改善城区不良环境,欧美各国率先展开了大规模的?“城区更新”运动,并由此建立了一门新兴的社会工程学科--城区更新学，如图1。

图1城市更新对比图

1.2城区更新的模式

1.2.1重建

这是一种最激进、耗资最大但又最有创意的方式。它是对城区中严重衰退地区进行清除并作合理的使用。二战后在国际建筑师协会(CIAM)倡导的物质规划理论下所进行的大规模的拆除重建运动就是这种模式的典型。虽然,大量新建的?国际式?建筑在短时间内给城区中心区带来了繁荣,但其千篇一律、冷漠缺乏人性的城区面貌继而引发了新的城区问题。因此,一般情况下,不主张采取重建方式来更新改造城区,除非实在别无他法的情况下才采用。

1.2.2整建

整建就是对城区中整体功能仍能适应需求,但出现衰退迹象的地区进行环境改善或局部拆除重建。这种方式不需要庞大的资金,并能在较短时间内迅速完成,同时也可避免拆迁安置问题的困扰,是一种比较温和、折衷的更新方式。

1.2.3维护

维护是针对城区中环境状况良好的地区予以保护和维修,并适当补充和扩充必要设施以防止衰退现象发生的一种方式。它适用于建筑物仍保持良好的使用状态,整体运行情况良好的地区,是一种最为缓和、经济的更新方式,属于预防性的措施。

2城区更新改造

2.1市规划主导城区更新

城区规划是城区发展和城区更新的“宪法”或“根本大法”。治理城区更新乱象,必须依据城区规划。城区更新实质上是城区规划落实和实现的具体过程,城区规划的质量决定着城区更新的质量。第一,城区规划的制定必须科学,具有足够的前瞻性。科学性是城区规划的生命,是树立城区规划权威性的基础和根本。现有的城区规划“长官意志”浓厚,主观性太强,实质上是“市长规划”或“市政府规划”,难以保证其规划的科学性和连续性。必须充分开放城区规划制定的信息和过程,确保社会各界公众的实质性参与,提高城区规划的科学性。二是维护城区规划的严肃性,突出城区规划的刚性约束。城区更新必须遵守城区规划,在城区规划范围内更新,违背城区规划必须受到惩处。城区政府自己破坏自己主导制定的城区规划,是对政府公信力的伤害,腐蚀社会诚信文化,导演城区政府的合法性危机。

2.2发掘旧城区历史文化价值，凸显更新改造地方特色

旧城区历史建筑与文化遗产可激发人们对城市历史文化教育的直观体验，从中可以了解到城市文化遗产、建筑、街道和空间的发展及兴衰过程，了解当地的风俗民情；旧城区历史文化遗产的保护和传承还能发掘地区潜在的魅力，增加群众的社会凝聚力以及自豪感；同时，历史文化遗产能带来一定的经济效益，例如促进旅游业及系列产业的发展，促进相关商业、服务业的发展，促进城市现代化建设的发展。在城市改造过程中，应形成城市文化特色的评价体系，保护有价值的文化遗产，并作为城市的特色进行适度开发，成为城市发展的特色。

2.3牢固树立可持续渐进式保护与利用改造模式

在继承文脉特征的同时，对旧城的改造，应区分不同质量的房屋，采用不同的改造方式，尽可能减少更新改造对城市现存社会经济生活的破坏。旧城区应摒弃以往的成片大规模改造方式，采取小规模地渐进式改造方式，逐步对小尺度社区的改造完善与缝合。对不同年代建筑实行功能适应性改造利用，既保证了资源节省与再利用，同时也促进了各社会阶层居民的融合。一定密集度的人群也能充分发挥城市中各种公用设施的最大效益，增加旧城经济的活力，减少由于居住和工作地点距离过远带来的社会资源浪费问题。采取渐进式保护与利用改造模式，充分保护优秀历史建筑及街巷空间，同时也可以有计划、低成本开展基础设施和绿化及室外公共活动场所的建设。

3城区更新保护发展措施

3.1现有旧城改造规划经验借鉴

①上海新天地项目类似于巴黎等旧城改造的方法，保留了建筑物的外层外皮，改变地块内建筑的内部结构和使用功能。成都旧城改造采取政府主导与市场化运作相结合的改造模式和阳光拆迁模式，认为政府的主导核心是解决规划和筹集资金两大问题。②佛山岭南天地是佛山市禅城区祖庙东华里片区的改造项目，其中包括的佛山祖庙、东华里古建筑面群更是国家重点保护的文物。岭南天地是揉合特色传统文化和现代消闲生活元素的大型综合发展项目，以文化、旅游、商业和休闲为四大支柱。岭南天地将会保留并弘扬岭南文化，同时包涵以嫁娶为主题的酒店、珍贵的保护文物、特色商业街、低密度住宅和其他配套设施，如剧院、展览馆、画廊、博物馆及工作坊，同时提供绿化带、广场、人工湖、水道、市中心绿洲等大量公共休闲空间，建构佛山旅游、商业、休闲新热点。

3.2结合地方特色,保护城区的传统历史风貌

城区更新改造应与地方特色相结合,宏扬城区历史文化,保护、延续和发展城区的传统历史风貌,并从城区整体角度制定历史文化遗产的保护、延续和发展规划。对能体现传统风格和地方特色的街道、建筑群、文物保护建筑、河流、湖泊、名树古井及各类遗址等进行重点保护,进行现状评估和制定保护整治的方案,划定保护区、控制区和协调区。

3.3成本收益

主要依据房地产财务分析的基本原理，对项目盈利能力进行定量测算。其中，相关价格的比较涉及周边新拍土地、新开发项目和同类改造项目的价格，投资者可据此预测项目改造后的定价空间。总价及付款方式、改造成本及时间、销售预期三项指标分别针对项目的并购成本、改造成本以及租售实现程度。根据以上信息，投资者最终可得出项目的投资收益率及投资回收期，并进而根据企业自身情况，判断是否符合投资预期的要求。

3.4交易结构及风险

主要考察交易关系的复杂程度、责任及风险划分的合理程度以及其他潜在的风险三个方面。交易结构的复杂程度，主要受到参与主体数量、诉求和能力以及收购方式、合作方式的影响。责任及风险承担是站在投资主体角度，考察在既定交易结构下承担的责任和风险与自身能力及专业特点的匹配情况。此外，其他潜在风险指现有交易结构以外产生的，可能影响到交易结构、交易方式的风险因素，如政策调控、关联交易和行业检查等。

结语

综合来看，在“存量”规划时代，传统的空间设计工具将很难适应城区转型升级、集约发展的趋势，制度与政策的设计将会是城区更新领域的焦点与趋势。

参考文献

［1］张庭伟．1990年代中国城区空间结构的变化及其动力机制［J］．城区规划，2001(7):7－14

［2］陈悦等．CiteSpace知识图谱的方法论功能［J］．科学学研究，015(2):242－253

［3］李琬，孙斌栋．西方经济地理学的知识结构与研究热点---基于CiteSpace的图谱量化研究［J］．经济地理，2014(4):11－12.