城镇化过程中拆迁补偿问题研究

城镇化过程中拆迁补偿问题研究

王璐

乌鲁木齐市土地储备工作办公室 新疆乌鲁木齐 830000

摘要:目前大部分城镇化工程项目建设超出概算的问题严重，很大一部分原因都是因为没有做好工程造价中征地拆迁费用的管控。因此，征地拆迁费用越来越多地受到建设单位的重视，研究征地拆迁费用的影响因素，做好征地拆迁费用的控制工作有着重要的意义。征地市场价格虚高，费用变数大，对土地使用及拆迁补偿费的控制值得关注和研究。对城镇化工程土地使用及拆迁补偿费影响因素进行了分析，得出主要影响因素为土地年产值、补偿倍数和征地数量，并对土地使用及拆迁补偿费用的控制提出了建议。

关键词:城镇化;土地使用及拆迁;影响因素;控制

当前我国征地拆迁补偿工作乱象丛生,信访压力巨大,也滋生腐败的温床。一方面征地拆迁工作人员工作压力大,叫苦连天;另一方面拆迁户屡屡不满征地拆迁补偿,形成巨大的拆迁阻力,也影响征地拆迁工作的顺利开展,既增加征地拆迁成本,提高地方政府的财政负担,也影响对拆迁户补偿的及时到位,从而伤害到拆迁户的合法利益。同时存在拆迁户的征地补偿一夜暴富的现象也影响社会的和谐稳定。为了规避上述问题,提出了征地拆迁补偿的创新模式构建。通过建立征地拆迁补偿的对等属性补偿机制,将拆迁户的征地拆迁补偿资金纳入国家财政报销管理模式的构建,实现资格权和等值现金购买权的两权分离,建立全国征地拆迁一体化管理系统以及拆迁户征地拆迁补偿的分层管理模式,构建"征地拆迁补偿超市"模式,全力推动征地拆迁工作走上更加科学合理的轨道,助推我国征地拆迁工作的跨越式发展。

1土地使用及拆迁补偿费的构成

土地使用及拆迁补偿费包括永久占地费、临时占地费、拆迁补偿费、水土保持补偿费和其他费用，其中永久占地费又包括了土地补偿费、征用耕地安置补助费、耕地开垦费、森林植被恢复费及失地农民养老保险费;临时占地费包含临时征地使用费和复耕费;拆迁补偿费中包含有被征用或占用土地地上、地下的房屋及附属构筑物，公用设施，文物等的拆除、发掘及迁建补偿费、拆迁管理费等。为了便于分析，将土地使用及拆迁补偿费分为三个部分，分别是征地补偿费、拆迁补偿费和政策性缴费，征地补偿费的主要内容是土地补偿费、征用耕地安置补助费以及临时征地使用费，政策性缴费主要包括耕地开垦费、森林植被恢复费等。

2土地使用及拆迁补偿费的影响因素

城镇化建设分布交广，沿途可能会影响不同的区县甚至省市，故其土地使用及拆迁补偿的特点可以归纳为征地数量庞大、占用农用地多、实际实施补偿难度大、具有强制性等方面。《城镇化工程基本建设项目概算预算编制办法》(JTG3830－2018)中规定土地使用及拆迁补偿费应根据设计文件确定的建设工程用地和临时用地面积及其附着物的情况，以及实际发生的费用项目，按国家有关规定及工程所在地的省(自治区、直辖市)颁布的有关规定和标准计算。这便意味着土地使用及拆迁补偿费不仅和工程项目的设计施工相关，还与市县人民政府公布征地拆迁补偿标准相关，因此存在着很大的不确定性，导致项目实施中征地、拆迁费用极易出现失控的现象。

2.1征地补偿费的影响因素

由于临时征地使用费是指为了满足施工顺利进行而临时征用土地，如承包人驻地、预制场、拌和站、仓库等所有的临时用地及其附着物的补偿费用，在建设费用中已进行计算，在此不重复考虑。根据年产值倍数法，土地补偿费和征地安置补偿费的计算公式为:土地补偿费=被征地亩数*年产值*补偿倍数，安置补偿费=需要安置的人数*年产值*补偿倍数=(被征地数÷征地前人均分配耕地数)*年产值*补偿倍数，由计算公式分析可得，影响征地补偿费的主要因素有征地数量、土地年产值、补偿倍数、人均耕地面积。

2.2拆迁补偿费的影响因素

这类费用的计算与被拆迁的建筑物数量，拆迁时间以及参与拆迁的人工、材料、机械有关，在设计文件资料齐全的情况下，计算结果误差不大。

2.3政策性缴费的影响因素

针对政策性缴费，不同地区有不同的缴费标准，因此对政策性缴费影响最大的因素为国家或者地区的政策标准。综上，城镇化工程征地拆迁补偿费用构成中，征地补偿费与拆迁补偿费和政策性缴费相比，变化幅度更大、影响因素更复杂，且根据统计资料显示，目前城镇化工程土地使用及拆迁补偿费用构成中，征地补偿费用占到80%以上，因此城镇化工程土地使用及拆迁补偿费的主要影响因素为土地年产值、补偿倍数和征地数量。

3土地使用及拆迁补偿费的控制

3.1做好征地调查

项目法人要在征地拆迁进行之前在当地做一次全方位的征地调查，并在地方政府的帮助下发布征地公告。征地调查直接影响征地数量的准确性，从而关系到土地使用及拆迁补偿费的计算。项目法人负责放征地红线，地方政府要做好在各方参与下的清点登记工作，安排所有权人对确定好的土地、青苗等的位置、数量、权属等进行签字确认，做到客观公正、实事求是，并对整个工作进行录像，对资料进行整理，便于以后核算征拆补偿费用。

3.2明确土地使用及拆迁补偿费的计费依据和标准

土地年产值及补偿倍数的确定和国家的政策及当地政府制定的标准息息相关。按照国家法律法规并结合当地土地补偿费用的各项规定，按“最新依据，下限标准”的原则，对土地使用及拆迁补偿费进行计算。

3.3做好当地人民生活水平调查

根据国家有关规定，补偿倍数要在法律法规规定的范围内确定，且确定的补偿倍数不能使被征地农民原有的生活水平降低，如遇被征地农民不能够保持原有生活水平或者不足够支付征地范围内无地农民社会保障费用的，应上报省级人民政府，经批准后应当提高补偿倍数。当地人民的生活水平状况直接影响着补偿倍数的确定，对当地人民生活水平进行调查非常有必要。

3.4完善征地标准程序

征地标准程序的完善需要政府有关部门的努力，项目负责人可以在实践中累积经验，收集问题，为政府部门提供好的政策建议。政府部门应根据征地拆迁实际情况中存在的问题，制定更加详细精准的补偿细则和管理办法，公开透明的实施细则与管理办法能让征地人和被征地人处于信息对等的条件下，从而减少不必要的矛盾与冲突，减少资源与时间成本的浪费。

3.5相关税务处理

房屋征收补偿，涉及的主要税种包括企业所得税、土地增值税及增值税。根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国税总局公告2012年第40号)，与搬迁相关的收入、支出等，可以在搬迁结束后再进行汇总清算，暂不计入当年应纳税所得额。但相关收入、支出必须进行单独的税务管理和核算，否则不得享受政策性搬迁的相关税收优惠。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税2016年36号文)明确，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税，但并未明确房屋拆迁补偿该不该交增值税。湖北国税和北京国税的解答意见均认为，房屋补偿应缴增值税，但解答不属于正式法规文件，企业在具体操作中，应咨询当地税局。

结束语

随着社会发展和城市更新进程的加快，房屋拆迁活动日益频繁，不少房产被征收，涉及房产的拆迁、补偿和安置等一系列问题。相关单位应当针对城镇化发展过程中的拆迁补偿问题进行整理和解决，避免并发问题的产生影响可持续发展进程步伐。

参考文献:

［1］刘成志，郑秀珍，刘欲意.征地补偿标准对城镇化建设造价影响研究［J］.城镇化，2010(8).

［2］城镇化工程基本建设项目概预算编制办法(JTGB06－2007)［S］.

［3］城镇化工程基本建设项目概预算编制办法(JTG3830－2018)［S］.

［4］赵勇.陕西省高速城镇化征地拆迁补偿费影响因素及控制研究［D］.长安大学，2011.