多产权公共建筑消防监督管理的问题与思考

多产权公共建筑消防监督管理的问题与思考

褚天

沧州市消防救援支队献县消防救援大队 河北 沧州 061001

摘要：多产权公共建筑是建筑市场发展的一个必然产物，但是随着多产权公共建筑的广泛应用，很多问题逐渐的显现出来，其中最为显著的就是消防监督管理问题，若是管理存在着一定的偏差，就会导致火灾的发生，造成严重的损失。本文主要针对多产权公共建筑消防监督管理问题进行分析和讨论。

关键词：多产权；公共建筑；消防监督管理；

一、多产权公共建筑消防监督管理存在的问题

1、现行消防行政许可及备案抽查制度

在工程实际中，各类场所往往同时出现在同栋建筑内，而根据规模大小，有的属于行政许可，有的又是备案抽查，因此导致了很多位于多产权公共建筑内部的场所在内部装修建设初期失控漏管，业主在产权买断或租赁后，往往随意改造，设计施工没有严格按照规范要求，导致原本符合规范要求的建筑产生大量火灾隐患，如擅自破坏原有防火防烟分区设计封闭安全出口、占用疏散通道，致使安全出口数量不足或布置不合理，袋形走道疏散距离超标: 大量使用可燃易燃材料装修，增加火灾荷载;外窗安装防盗网、铁栅栏;消防设施被遮挡、被损坏，甚至被拆除等。

2、所有权、使用权、管理权交织

多产权公共建筑权属关系复杂，有的建筑物本身就是多产权，建筑中部分楼层被私人买断、部分楼层又以租赁形式存在；有的同一层分成几块分别被买断或租赁；有的建筑虽有统一产权，但产权单位通过租赁将建筑物的全部或者部分出租给其他单位，甚至租赁后又转租等，导致所有权、使用权、管理权交织，管理责任难以明确，建设方、产权方、承租方、物业方在消防管理问题上互相推诿，在经费投入上相互扯皮，致使消防安全管理责任无法落实，消防设施的维护和保养不到位，消防安全管理方面普遍存在严重问题。一些开发建设单位甚至切断公共疏散走道将楼层分卖给几个不同产权人，造成每部分只有一个安全出口的现象，给日后的场所入驻使用埋下了火灾隐患。这些建筑没有统一的管理模式，委托物业公司管理的，建设单位在工程竣工交付使用后，不能及时与物业公司进行 全面有效地交接，建设单位与物业服务企业关于建筑消防管理责任不明确互相推诿，部分建筑在投入使用后的很长一段时间内消防设施处于无人管、无人问的状态。如果使用房屋维修基金，必须征得产权面积、户数双过半业主的同意，再向房产局维修基金处申请，火灾隐患整改周期过长。对于1998年以前的建筑，根本没有房屋维修基金，隐患整改经费更难找到出处。对于那些没有委托物业公司管理的建筑而言，业主们更是只顾自扫门前雪，对其他业主或邻近场所不闻不问，同时为了防盗安全，往往不顾消防安全，各自为阵，锁闭安全出口，封堵疏散通道;有的为了最大限度扩大使用面积，将属于建筑内部的公共走道改造成业主产业的内走道，或者将疏散楼梯间前室改造成其他用途等，由此产生大量的火灾隐患。

二、提升多产权公共建筑消防监督管理措施
  1、规范社会中介消防管理行为

物业服务企业作为社会管理的基本单位，各地房地产管理部门应当加强对其的统一指导及管理，强化监督，使其与业主委员会相互配合，相互监督，相互促进，有效防止安全隐患的产生，对有些多产权建筑未实行物业管理的，由所在地辖区县(市、区)人民政府会同公安机关及公安消防机构组织产权人成立消防安全组织，或由产权人共同委托管理单位具体负责公共消防安全工作;没实行物业管理的居民住宅区的公共消防安全工作，由社区居民委员会组织业主成立消防安全组织负责;实行物业管理的多产权建筑的公共消防安全工作，由物业管理单位负责;在业主、业主大会选聘物业管理单位之前，公共消防安全工作由建设单位选聘的物业管理单位负责。多产权建筑公共消防安全所需费用，由产权人按照约定承担;没有约定或约定不明确的，由产权人按照建筑面积的比例分摊。

2、明确消防监督管理意识
  引发多产权公共建筑消防监督管理问题发生的主要因素很多，消防监督管理意识较差是不可忽视的。因此，要想有效得提升多产权公共建筑消防监督管理性能和水平，首先就需要加强多产权人的消防监督管理意识，其次在构建管理制度、明确管理责任等。在明确消防监督管理意识的时候，需要对各个方面进行综合性的考虑，针对多产权公共建筑公用安全疏散通道，安全出口、消防通道等方面，有的一定要有一个专门产权单位或者人员管理，再或者委托物业管理也是可以的。另外，可以将防火责任制度和岗位防火安全责任等，应用到其中进行统一的监督和管理，这样对多产权公共建筑火灾隐患，以及隐患消除等方面，都提供了相对便利的条件，降低多产权公共建筑火灾发生的概率。

3、强化消防安全源头监督管理

进一步加强消防监督执法，从源头上遏制新隐患的滋生。目前消防执法仍过于疲软，对于存在较大隐患的建筑仍然没有有效的手段督促其整改。新消防法赋予了我们临时查封与强制执行的权利，但是我们还缺乏执行这些行政强制措施的手段。一是要提高消防监督人员素质。要定期将消防监督人员分批进行封闭式的培训，在进行消防技术规范学习的同时加强思想作风教育。使消防监督人员能够正视手中的权利，真正把服务意识放在首位。通过培训和学习，使消防监督人员学会与群众交流，掌握做好群众工作的方法，已达到解决问题的目的。二是要改进消防监督的方法。要及早介入杜绝隐患。在建筑设计的方案评审阶段，应当协调其他建设部门及早介入，对于可能出现的多产权建筑方案及早提出对策，采取专家评审或者性能化设计的思想，提高建筑的消防安全系数，杜绝隐患的产生。同时也对建设单位和设计单位提出要求，严禁他们对建筑定性不明，投机取巧。现在社会上出现的公寓式办公等建筑就很需要慎重。三是必须解决多产权建筑的问题。要分清主次，重点管理。对于那些历史原因造成的，产权分割不清和很难一次性解决问题的多产权建筑，在消防监管中，要分清主次难易，逐步消除隐患，要坚决杜绝“三合一”现象。

结束语

在经济高速发展的今天，城市建设化的步伐不断加快，公共建筑的消防问题日益突出，公共建筑的防火形势越来越严峻。多产权的公共建筑的消防监督越来越成为全球关注的重点，只有通过政府部门和建筑单位各方的共同努力才能健全公共消防建筑的监督管理，才能保证公众的生命安全和财产安全。

参考文献

[1]宋立明.由一起放火案谈多产权多使用权建筑的消防监督管理[J].武警学院学报，2015，29(6).

[2]王波.多产权公共建筑消防监督管理的问题与思考[J].中国建筑金属结构，2013（22）.

[3]王姗姗.多产权公共建筑消防监督管理的问题与思考[J].经济技术协作信息，2016(21).

[4]黄晓珍.论多产权建筑的消防安全管理[J].广西民族大学学报(自然科学版)，2016(s1).