基于特征价格的房地产评估新方法

基于特征价格的房地产评估新方法

陈昊

身份证号： 32120219870409**** 江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司泰州分公司 江苏省泰州市 225300

摘要：在城市经济的发展过程中，房地产行业提供了重要力量，在近年来的地方财政收入和国民经济增长方面起到了重要促进租用。但是随着当下关于房地产价格管控的各类新政策陆续出台，政府方面的大规模评估需求和房地产行业的信息化发展，使得传统的评估方面暴露出了种种缺陷。在今后的一段时期内，如何利用更加高效、准确的方法来对房地产价值进行评估分析成为了一个重要课题。本文就基于当前房地产发展大背景下，探究房地产价格评估新方法，分析特征价格的评估方式具有的优势和特点，通过定量分析的方式来阐述新方法的应用。

关键词：房地产；价格评估；评估方法；特征价格

引言：

特征评估的方法之所以被当前行业广泛的采用，就是因为这种方法具备一定的优势特点，因为其方法操作较为简便，而且最终评估出的结果较为精确，可以很好的克服传统认为评估中的主观因素，通过多样化的数据和方法来有效的测算出当前房地产中各个特征所表现出的价值，进而来评估其中隐含的价格。使用这种特征价格法可以更好的避免一些主观因素对于价格判定的影响，更加客观的保证价格评定的准确性。

一、传统评估方法分析

随着市场化发展规模越来越大，国内的房地产市场变得更加活跃，而这也直接提升了房地产评估活动在房地产行业中的重要地位。在涉及到房屋、土地的各类交易和买卖当中，无论是经过土地使用权出让、房地产转让或者是抵押、租赁、拆迁补偿，还有企业在合资、上市、兼并等方面，都是需要用到房地产价格评估工作的。国内传统的房地产价格评估方法主要是通过市场比较法、收益还原法、重置成本法三种。其它的评估方法基本上也都是在此基础上不断演化而来的。但是由于这三种传统的评估方法都有各自的适用范围，导致其在使用评估的过程中也会存在局限性，实际的操作应用中可能会受到不同的程度的条件限制，导致结果不够客观公正。

1. 市场比较法。这种方法是将待估房地产与周边近期交易成功的房地产模拟比较，通过比较相似房地产的价格来作为参考标准，然后在根据当前的市场形势进行一定的价格修正，进而获得待估房地产的当前价值。在一些房地产市场发展已经较为成熟的区域，如英美日等地区，也会广泛的使用市场比较法来作为评估价值的方法。而市场比较法所依托的基础依据主要是供需关系理论^[1]。从房地产这个产品角度出发，通过相似产品的替代分析，来用相同市场竞争条件下的一些同类产品进行趋同化的比较，寻找房地产价格在市场中的平衡点位。

2. 收益还原法。这种方式通过预计房地产未来的基础收益值，然后利用还原利率的方式将其折现到估价时点后累加，估算出相应的价格。常常是用于经营性的房地产，如饭店、酒店、商铺等价格估算。通过预期的原理为基础，影响房地产价值的不在于过去的因素，而是考虑到未来可能带来的价值；具体来说就是房地产的价值一般都不是基于其历史价值、或者是过去阶段的市场状况，而是从当前和未来市场发展状况出发，参与者可以收获的利益或者是其它一些愿望因素。要从使用者、参与者的角度来分析，通过预期收益和效益价值的原理方法来进行考量。

3. 重置成本法。是通过将待估的房地产中的各类成本因素进行整合分析，然后获得待估房地产产品在估价时点的重新构建价格，再扣除相应的折旧费等，然后获得当前待估房地产产品的客观成本价值。在评估房地产产品价格的过程中，一般都是以房屋之前的建造原价值为基础的，然后按照平均年限的情况来逐步折旧计算。地产评估的一般成本方法，主要是依据土地开发时的各项成本费用来估算出单位土地的成本价格，然后通过适当的合计来拟定当前的地价，比如包含在内的拆迁费、开发费、税收等^[2]。而重置成本法的理论依据主要还是依托于生产费用的价值理论，也是从房地产开发者的角度来考量的，投入至少要获取等量的收益，加上产品定价的一般原则来确定当前房地产的价格。

二、特征价格评估的方法优势和具体应用

特征价格评估方法，主要的特点和优势在于是将房屋是作为一种的特殊的、多样化的商品，不仅会考虑到消费者方面的偏好因素，还会在此基础上来对房地产的定价和消费者买房地产的效用给予新的定义。房屋的价值，一般都是其中所包含的各种隐含属性以及可以为人们所带来的效益决定的，根据其中特征的数量和种类会发生一定的变化。通过分析消费者对于某一单位的对应支付费用的边际增量和单位属性对应的收入边际减量的情况，就可以大致估算出房地产产品的价值，即特征价格。当前房地产已经走入了信息化、智能化的道路，这也会对未来的特征价格计算和应用提供创造了条件^[3]。

1. 特征价格模型中的变量选取

1. 第一是从建筑结构方面来考虑，如果房屋住宅拥有越多令人满意的价值或者作用，那么它的价值显然也会提升。比如楼盘的类型、装修程度都会影响到房屋在市场中的正向价格。而考虑到房龄的因素，就发现房龄与价格成反比例关系，这也比较容易理解，因为房龄越大的房屋，在维护保养方面成本消耗也会越大，各种设施、线路的老化，都会直接降低房屋的价值。

2. 从地理位置考虑，一般都是从城市的整体情况来分析房屋的地理特征位置，然后进行适当的量化评价。首先就需要考虑房屋交通方面的可达性，也就考虑房屋位置距离市区距离、交通运输状况等，对这些位置距离进行评估量化。距离市区越近，在出行、生活方面也就会拥有更多的便利，价格自然也会提高。当然，房屋周边的地理景观效果也会对房屋的产生一定的影响。也就是所谓景观效果给不同的消费者所带来的欣赏价值，这也会影响到房屋的价值表现。

3. 第三就是邻里环境因素。考虑到邻里的环境因素，其实也是对社会关系的一种变量考虑，诸如邻居的阶层分布状况，职业特点等，周边是否是学区房、住宅区域内的整体环境氛围，是否有超市、市场等。还要考虑到周边是否有噪声污染、犯罪情况等因素，这些都是衡量房屋价值的具体因素^[4]；从社会变量方面来考虑，由于不同群体之间的生活习惯、文化风俗等都有着不同的差异，所以邻里的社会关系情况也会对房屋价值存在一定的影响。

2. 量化房屋特征

主要是根据房屋的价格因素，还有各个特征中的一些细化项目的正负是否存在特定的关系，然后将各个特征中的因素项目进行数据量化，构建相应的计算模型。在计算房屋的特征价格是，先要选取回归模型，然后抽取相应的样本数据。根据特征数据中的多少，然后建立相关的数学回归模型。一般使用的模型大致有线性函数形式、对数函数形式等。对数函数形式常常是模型构建中经常使用的。然后通过收集房屋的各个因素中所体现的数据参数，如房屋面积、房龄、房屋朝向、装修情况、车位、自然环境、物业管理、生活配套设施、教育设施、文体设施、交通情况等，通过收集这些因素的数据，建立多元回归系数模型，然后进行变量分析。

结语

总而言之，利用特征价格方法来对房地产产品进行分析评估时，需要考虑到多种因素。传统的价格评估方面虽然各自有科学依据，但是都有相应的适用范围，因此也会存在一定的局限性。而特征价格评估方法通过综合建筑特征、区位特征、邻里特征等方面的因素来综合评估产品的价值。可以更好的反映出房地产产品的周边的环境、地理位置所带来的价格影响，从而可以更好的应用到不同区域、不同环境下的房地产产品的价值评估。

参考文献：

[1] 龙红专. 基于特征价格法的学区房价格评估研究[D]. 江西财经大学, 2019.

[2] 刘降斌,朱婷婷. 特征价格法在房地产价值评估中的适用性分析[J]. 对外经贸, 2020(11):3.

[3] 袁誉萌. 基于空间特征的房产税税基评估方法研究[D]. 山东大学, 2020.

[4] 陈真国, 陈杰. 影响房地产评估价格的特征因素及量化[J]. 工程管理, 2021, 2(2):1-2.