集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨

集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨

周少洪

广东恒正土地房地产资产评估有限公司 (516000)

摘要：目前我国在关于集体建设用地管理上，一直处于较为落后的管理状态。主要由于我国集体建设用地的具体评估内容及相关要求一直没有得到有效的研究开展。所以，为了适应当前我国土地产权交易市场运作的新模式，我国政府应该在关于集体建设用地研究实践中，结合当前试点工作的实际开展情况，制定相应的评估制度。基于此，本文就集体建设用地基准地价评估工作进行探究。

关键词：集体建设用地；用地基准；地价评估

引言

随着当前我国国民经济的健康发展，我国城乡经济发展水平差距越来越小。目前国家已启动推进农村土地无偿征收、集体经营性农村建设用地征收入市、宅基地使用制度综合改革三项试点工作。目前我国部分地区在集体建设用地的使用权流转监督管理上，提出一套相应的管理制度，对这些地区土地使用资源行使了相应的监督管理，对于我国土地使用资源的管理立法史来说仍然具有里程碑式的历史意义。伴随着这项土地管理制度的正式出台，一定程度上解决了我国集体建设用地的产权流转管理问题。但是，在土地使用资源使用权流转的过程中，依然可能会随着国民经济运行的快速发展及其模式变化出现发生更多新的管理问题，这时就需要我国政府相关土地管理工作专业人员积极制定并提出更多新的管理解决办法，对这些问题发生原因进行源头上的管理解决。

一、集体建设用地基准地价评估工作面临的问题

1.1.评估范围无法明确

不管是城镇土地基准地价的实际评估，或者是集体建设用地基准地价的评估，在开始评估前，必须明确实际评估的具体范围。通常这种状况下，城镇土地基准地价评估范围细分为城市主要建成区、在建工业区和规划区，其分布相对集中连片。但集体建设用地的分布则相对分散，而且具有分布断断续续，零散的现象。所以，明确集体建设用地基准地价评估具体范围也是最基本的评估前提条件。

1.2.级别界限无法处理

为了明确级别，通常需要在镇级组合统一的前提下，实现范围内相关级别单元的级别组合。在城镇土地基准地价定级与评估中，城市开发边界主要由自然边界线和地物关系构成，比如高速公路、河流以及其他行政区划的分界线等等。与城镇土地基准地价对比下，集体建设用地基准地价在设定界线时，往往有着明显的用地管理区别。例如，路网用地管理信息系统不健全，甚至有的多条县市级公路尚未明确用地命名，从而就可能会直接使得不同级别建设用地管理界限的明确性和管理工作变得更加复杂。与此同时，农村新型集体经济用地建设用地的具体管理实践方式需要广泛应用，具体在实践中，必须做到能够使广大的普通乡村基层农民群众可以看得见、享受到和听得到，所以在实践中，就必须有着良好的理论实践性和可操作性[2]。

二、集体建设用地基准地价评估优化管理措施

2.1.评估范围的确定

建设用地资源类型可分为以下三种适用情况。（一）土地属于农村集体建设用地，使用面积大，资源配置相对独立。同时，其面积也远大于其他农村集体建设用地。内部配套基础设施也比较完善,仍有大量分散的土地利用资源没有统一开发利用。有许多小区域尚未开发和用于这些土地区域的分类。统一划分行政区域、统一计算的统一处理办法的适用范围，需要以各乡镇的农村集体建设用地为界。（二）由于土地使用资源的统一分布范围比较广，与此同时，建设事业用地的资源分布也比较零散，此时可以考虑采用根据行政区划边界的统一测算适用范围，对这些零散土地上的资源数量进行土地面积上的统一估算。（三）土地使用资源的统一测算适用范围比较小，但是这些零散土地上的资源由于分布比较集中，工作人员在土地进行统一测算时往往还算比较省力，可以用土地面积上的种类划分以及依据等来进行统一确定。

2.2.估价方法的选择

(1)剩余法

如果用剩余法为基准，评估剩余已收地块的上限和下限，地块的估值净值可用于确定剩余开发地块的估值方案，同时可获得的预期投资收益，可以优先考虑选择通过直接使用一种剩余开发估价测算法则方式来对其进行已收待估价宗地价值的净值综合测算。

(2)成本逼近法

成本逼近法适用于新恢复开发的建设土地，以初次估价到重新恢复开发建设土地时所耗费的各项建设费用之和作为主要计算依据，再同时加上正常的销售利润、利息、应按期缴纳的营业税金和土地增值税的收益等用来作为推算实际土地价格的一种方法。但是实际进行估价时，应该充分考虑到国有建设用地与集体建设用地重新开发建设费用的差异，在这种情况下，集体建设用地（如集体土地平整、基础设施配套等）的再开发价格和建设成本标准明显低于国有建设用地，因此，重建和建设成本通常远低于国有建设用地。

（3）市场比较法

由于集体建设用地交易行为相对不规范，市场发育不充分，且集体建设用地使用权尚未完全进入市场，市场正常交易量很少，相关交易数据收集困难。因此，在集体建设用地基准地价评估中，市场比较法仅适用于个别集体建设用地交易市场规范、并且活跃的地区。

（4）收益还原法

采用收益还原法评估集体建设用地基准地价时，主要受到土地折减率难以确定的限制。一般采用安全利率加风险调整值法确定土地减少率。农村地区的风险调整值高于城镇，但没有权威判断。评估人员应确保没有原则性错误，只有选择符合实际的参数，评估结果才能更加客观。

2.3.地价资料的收集

地价统计资料调查作为能够直观反映土地交易价格和市场收益分配情况的技术资料，对基准地价成果的技术价值水平高低和技术可靠的参考性等均具有重要性的影响。因此，地价统计资料的技术准确性直接会影响到对基准地价定级与价格评估成果的技术真实性和市场可信度。由于缺乏涉及相关国家法律法规的明确规范性和引导，目前我国农村集体承包建设用地的交易市场缺乏高度规范性，大多数土地交易所在案例中都属于隐性交易。故在实际操作收集相关地价统计资料时，应定期深入基层中去，通过多种咨询方式，及时掌握真实性的地价统计数据。

2.4.科学处理级别界线

根据农村集体住房建设工程用地管理方面的相关资料，无法准确的和各个线状图形互相吻合，尤其是偏远地区的农村道路，那里面的线状图形地物十分的少，而且它的路名也不断的完善。此种实际形势下，为了更能充分突出农村集体建设工程用地综合使用管理成果图的特点，有利于更好地实现农村基层单位的综合可操作性和利用性，同时根据农村地价管理的特点和使用规律，及时完成确定边界的全面科学优化和合理调整。如每个行政村被视为最小的管理单元，行政界线的科学合理性必须与其相对应的地价处于同一价格水平的村庄相结合，更好的贴合我国农村土地现实情况，有利于实现最终成果在操作中的应用[3]。

三、结束语

总而言之，作为土地公共资源使用管理工作者，关于整个集体建设用地基准地价的评估及其成果的应用方面，需要充分结合当地现实情形，就集体建设用地基准地价的具体使用问题实行科学化的规划和准确处理，选用适当的评估方法，并针对整个集体建设用地的在入市流转过程中进行严格管理，只有真正实现了对集体建设用地基准地价定级与评估的过程规范性、标准性，才可以有效保证其在集体建设用地使用权流转时以公正、公平的土地价格完成土地交易。

参考文献：

[1]彭振清. 集体建设用地基准地价评估的问题探讨[J]. 城市周刊, 2019(12):1.

[2]陈丹怡. 集体建设用地基准地价评估的问题探讨[J]. 住宅与房地产, 2019(18):2.

[3]姚德波, 杨叶. 农村集体建设用地基准地价评估的关键问题探讨[J]. 中国高新区, 2019, 000(016):212.