北海市居住区停车泊位研究及建设管理建议

北海市居住区停车泊位研究及建设管理建议

卢武策

北海市城市规划设计研究院 广西 北海 536000

摘要：北海市作为旅游城市，近年来北海市滨海地区居住区入住率不高，停车位空置严重俨然成为北海市滨海地区楼盘的常态，小区专有车位超需求和城市公共停车位供给不足的问题同时存在。因此，本文通过对北海市居住区的停车泊位调研分析，分析停车问题产生的主要原因，并对停车位指标及建设管理提出意见。

关键词：停车指标；居住区；公共停车

一、引言

城市居住区停车泊位是城市静态交通的重要组成部分，其配建标准受城市用地开发、城市规模、区域环境和交通政策等因素的影响。停车标准偏高将导致开发成本的提高和社会资源的浪费，标准偏低将影响市民的生活和宜居城市的建设。目前北海市土地资源紧张，道路交通容量有限，合理的居住区停车位指标以及有效的管理政策，将有助于缓解北海市小区专有车位超需求和城市公共停车位供给不足的问题同时存在的问题。

二、现有标准分析

1.现有居住停车位泊位标准

目前北海市居住区停车位配建标准参照《北海市城乡规划管理技术规定》，指标如下表：

建设项目停车泊位配建指标最小值表

2.存在问题

1. 指标缺乏弹性。不同居住区的具体情况不同，停车配建指标应具有一定的弹性以适应不同情况，北海市停车位仅一个配建标准，一刀切的模式无法满足现阶段居住区停车位的建设控制要求。

2. 规范滞后。《北海市城乡规划管理技术规定》与2012年编制试行，多年来停车位配建指标并没有根据北海市当前的实际情况进行修编。

3. 对现状因素考虑不足。北海市作为旅游城市，访客车辆具有流动性强、临时停放的特点，技术管理规定中并未将来访车纳入停车指标考虑当中。

三、现状停车位调研分析

通过现状数据研究，为停车位配件指标提供数据支撑，对19个居住区进行进行了机动车停车状况调查，采集了楼盘的停车位使用率、户型样式比例、入住率等数据。分析得出北海市停车位指标存在以下几个特征：

1.整体停车位使用率较低

总体上看19个居住小区约4.3万户，平均入住率为53%，配套的居住区停车位2.35万个，户均停车泊位0.54，平均停车位使用率为34%，远低于我国居住停车位使用率48.7%的指标。

2.停车位使用情况区位差异明显

数据显示，城市中心区域停车位使用率最高，城市北岸次之，城市南岸最低,这是由于不同性质人群的购房选择所致。

（1）刚需人群及本地居民：这类人群更倾向于90-140平米的户型，而且对停车位的需求较大，他们购房的主要考虑因素是上班、生活、学校、市场、医院等，因此他们的楼盘选择以服务设施较为完善的城市中心区域为主。

北岸因紧邻城市老城区，公共服务设施也相对完善，因此部分住房刚需用户及本地居民选择在北岸买房的几率更高。

（2）候鸟旅居、养老人群：北海独特的气候条件及旅游资源吸引北方大量的旅居人群及中老年养老人群。根据北海市统计年鉴资料，第二住所购房人口的比例呈稳定趋势，约占北海市购房人口的70%-90%。这类人群更偏爱滨海、亲海等资源条件突出的南岸。由于多数是投资性购房，他们一般以购买中小户型为主，并且对停车需求也较低。

3.不同户型对停车位需求不同

通过现状研究调查，住宅大面积套型比例越大，其停车位使用率也越高。这是因为购买大户型住宅的居民一般收入较高，小汽车的拥有率也较高。但值得注意的是，对于一些高级小户型公寓，则不能完全按照住宅建筑面积来确定停车指标。

4.城市中心区停车位刚需加大

北海市居住区停车位并非都是存在使用率不高的情况，如万泉城、海岸华府、金癸领海郡等，这些楼盘目前入住率尚未饱和，但小区已经存在找车位难的问题，并且在老旧小区停车位不足的情况更加严重。

4. 应对措施

北海市滨海地区停车位空置严重老旧小区停车位不足是目前北海市居住区停车位两个并存的问题，因此，本人提出优化措施如下：

1.调整停车泊位指标调整

（1）目前较高收入经济群体，户均1.5辆车已成为常态，这类人群购买户型也相对较大，145平米以上按每户1.5个车位配置。

（2）考虑未来城市发展需求，90-140平米户型是未来城市居民的主力户型，这类户型对停车位的需求只增不减，所以本次停车位配置标准的原则是不突破建筑面积90m

²及以上住宅1.0机动车位/户的要求。

（3）70至90平米户型属于中小户型，主要是旅居人群及有一定购车能力的人群，配建车位应可适当在原北海市配建标准的基础上下调0.9系数。

（4）70平米以下户型主要是是旅居人群及购车潜力相对较低的人群，配建车位应可适当在原北海市配建标准的基础上下调0.8系数。

2.加强老旧小区停车泊位管理

北海市滨海地区停车位空置严重，老旧小区停车位不足是目前北海市居住区停车位两个并存的问题，因此，针对老旧小区停车位问题具体措施如下：

（1）针对停车高需求地区的实际情况，实施不同的改造方案，最大限度地保障行人和非机动车的行路权，减少对绿化的影响。可以将小区周边道路适当拓宽，改造后的街巷，设置停车位标识线，规范居民停车。

（2）根据调查，大部分的居民为了免交物业停车费，晚上将汽车停在路边，从而造成公共停车位紧缺而居住小区停车位空置严重的情况。针对这一问题，适当对停车需要较高的地区实施按时路边按时收费，将居民停车回流至居住区内，从而为公共停车腾出空间。

（3）建立简易立体停车库(棚)。因考虑到车库建设资金的问题以及现有住宅小区停车之间的矛盾，也可以搭建成一个简易的立体钢结构停车库(棚)，以弥补部分居住区的停车不足问题。简易立体车库(棚)的风格是灵活、自由的，且适应性比较强，是解决停车高需求地区停车矛盾的手段之一。

（4）设立公共停车场缓解小区停车压力。对于部分居住区停车难问题，其实还可以根据原有小区规划范围，调整一块合适的地方，来设置一个公共停车场，最好能辐射周边范围内的住宅区及商业区，停车场推荐立体模式，不占用过多土地，缓解小区内停车难的问题。对公共停车场投资建设、经营管理等方面可以突破传统机制，实现投资主体多元化，并且参与公共停车场建设的主体要多种渠道、多种形式地参与，形成一个政府、企业、个人共同参与停车场的建设和发展的链条，最终使得所建设的公共停车场有较高的回报率。

4. 结语

在全国整体环境提倡高停车泊位指标的前提下，北海市由于是候鸟型城市，既需要满足停车位的刚性需求，又需要考虑候鸟群体的特殊性，适当降低小户型停车位配建指标有其合理性。并且建议调整指标有效期2年，适时动态更新。

针对北海市滨海地区停车位空置严重老旧小区停车位不足是目前北海市居住区停车位两个并存的问题，更需要政府部门积极协调各方面的关系，更需要科学的决策、合理的对策来逐步加以解决。

1. 张燕,张静.城市旧居住区停车难问题的治理对策研究——以扬州通泗街为例[J].四川建材,2019,45(09):227-229.

2. 赵希.城市居住区停车位配建标准研究[J].城市住宅,2016,23(07):57-59.

3. 杨玲.城市居住区停车问题及其对策研究[D].重庆大学,2004.

作者简介：卢武策（1986–），男，工程师，本科，主要从事城乡规划设计工作。