浅析不可抗力与情势变更的适用——以租赁合同为例

浅析不可抗力与情势变更的适用——以租赁合同为例

陈嘉

西华师范大学法学院

摘要：不可抗力与情势变更的正确适用对政治、经济、社会等各方面都非常重要。特别是，疫情对房屋租赁合同中关于不可抗力与情势变更的适用也带来了挑战。政府出台的疫情防控一般可以构成不可抗力也可以构成情势变更，对于房屋租赁合同中不可抗力与情势变更之间有什么区别、又该如何适用。本文主要从基础概念、租赁合同纠纷中不可抗力与情势变更的适用、结语三个方面进行论述。第一部分是基础概念，简述了不可抗力、情势变更的概念以及两者的区别；第二部分描述租赁合同纠纷中不可抗力与情势变更的适用；最后一部分，对文章进行总结。

关键词：租赁合同、不可抗力、情势变

一、基础概念

（一）不可抗力的概念

根据《民法典》第一百八十条第二款¹解释了不可抗力的概念，不可抗力是由三个“不可能”构成的客观情况，关于不可抗力的理解，我国民法学界存在主观说、客观说和折中说三种观点。第一，主观说认为，不可抗力是指当事人主观上虽然尽最大注意仍不能防止其发生的事件；第二，客观说认为，不可抗力是指发生在当事人外部的、偶然发生的事件。当事人主观上能否预见无关，应当与当事人有无过错分离；第三，折中说认为，不可抗力既要考虑当事人的主观因素，即当事人是否尽到了应有的注意；又要考虑客观方面，即是否属于当事人以外的原因发生的异常事故。通说认为我国现行民事立法采折中说。

（二）情势变更的概念

根据《民法典》第五百三十三条第一款的规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。²该规定删除了原《合同法解释（二）》第26条中的“非不可抗力”要件，这意味着立法接受了学者们对原《合同法解释（二）》第26条的批评。

（三）不可抗力与情势变更

不可抗力与情势变更之间的联系非常紧密，两者的概念容易混淆。根据最高院的司法解释起草人解读，两者之间的区别主要有六个方面。第一，两者解除权的性质不同。不可抗力的解除权是形成权，而情势变更的解除权是请求权；第二，两者的启动方式不同。不可抗力的启动可以由法院依照职权启动，而情势变更的启动仅能当事人主张；第三，两者适用的范围不同。不可抗力的适用范围一般不包括金钱之债，而情势变更可以；第四，两者导致的法律后果不同。前者可以导致诉讼的中止，而后者不可以；第五，两者承担的法律责任不同。前者一般是免除当事人部分或者全部责任，而后者主要是权衡双方利益的公平问题；第六，两者适用的原因不同。因不可抗力导致合同无法履行，适用不可抗力，而因不可预见或者不可归责的事变导致合同履行明显不公平的，则适用情势变更。

二、租赁合同纠纷中不可抗力与情势变更的适用

（一）租赁合同免责

典型案例：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与北京伊芙丽西直门服装服饰专卖店房屋租赁合同纠纷案，北京市第二中级人民法院（2021）京02民终4699号

裁判理由：管理公司上诉主张服装店逾期支付租金构成违约应当支付违约金。根据最高人民法院《指导意见（二）》第五条第一款的规定，³法院对于承租人租赁房屋用于经营的，因受疫情或者疫情防控的影响，致使资金困难或者收入明显减少的，出租人要求解除合同的情况，不予支持。本案中，服装店在疫情以及相应防控措施发生之前，并无拖欠租金的行为。服装店欠缴租金的行为均发生在疫情以及防控措施之后，且双方关于疫情之后是否减免租金以及如何减免租金一直处于协商过程中。综合以上情况，管理公司以服装店延期支付租金为由要求服装店承担违约责任，法院难以支持。

对于租赁合同来说，法院应当综合考查疫情对承租人使用租赁物是否产生了实际性影响。如果因疫情防控，承租人完全不能经营，可以免除租金；承租人经营状态受到影响，原则不能主张租金减免，除非对比租金和受疫情影响租赁物的使用价值之后，构成显失公平。

（二）租赁合同变更

典型案例：北京博尊昊驰互动科技有限公司等房屋租赁合同纠纷案，北京市第二中级人民法院（2021）京02民终4005号

裁判理由：根据最高人民法院《指导意见（二）》第六条第二款规定⁴，法院对于承租人承租的房屋是非国有房屋，用途为经营的，在疫情期间，营业受到重大损失，继续履行合同明显致使承租人不公平的，法院可以对双方进行调解；调解不成的，需要结合实际情况，按照公平原则变更合同。疫情属于双方当事人均不能预见、不能避免、不能克服的情况。科技公司承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施对科技公司正常经营造成影响，营业收入明显减少，继续按照原合同标准支付租金对科技公司明显不公平，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，应当结合案情的实际情况，根据公平原则，对疫情期间的租金进行减免。一审法院结合疫情及管控措施的影响、经营情况、管理公司对涉案房屋断电等实际情况，酌情免除科技公司的租金、物业费及市场推广费，并无不妥。科技公司与管理公司各自上诉主张均为充分考虑疫情对彼此的损失，上诉意见均明显利于己而不利于对方，未能就双方损失进行合理分担，法院不予支持。

（三）租赁合同解除

典型案例：惠州市黄山影业有限公司与广东超越体育文化有限公司租赁合同纠纷案，广东省惠州市中级人民法院(2021)粤13民终3106号。

裁判理由：参照最高人民法院《指导意见（二）》第五条第一款的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，由于受到疫情的影响，被上诉人在停业期间未有营业收入的情况下，仍足额支付租金。后被上诉人因疫情原因而经营困难，虽然迟延支付租金，但其仍积极采取补救措施向上诉人支付拖欠的租金及水电费，合同目的仍能实现。故上诉人主张被上诉人迟延支付租金而要求解除案涉合同的上诉请求，法院不予支持。

四、结语

疫情以及政府发布的疫情防控即可能构成不可抗力，也可能构成情势变更。对于租赁合同中关于不可抗力与情势变更的妥善适用，应该根据疫情与租赁合同履行的因果关系及影响力大小加以判断。如果疫情以及疫情防控致使合同履行不能的，应适用不可抗力的相关规则，结合案件事实全部免责或者部分免责；如果疫情以及疫情防控致使合同履行明显不公平的，应适用情势变更的相关规则，双方可以先协商，协商不成，法院或者仲裁机构再根据双方具体的案件情况予以变更或者解除合同。

参考文献

[1]常玲霞.不可抗力与情势变更适用研究[D].西北师范大学,2021.

[2]钟瑞栋,毛仙鹏. 肺炎疫情背景下《民法典》不可抗力与情势变更规则的适用——以房屋租赁合同为例[J].晋中学院学报,2021,38(05):59-67.

[3]韩富鹏. 肺炎疫情纠纷处理中不可抗力与情势变更的适用[J].政法学刊,2020,37(05):49-60.

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