论城中村改造中宅基地和村民住宅的依法处置

论城中村改造中宅基地和村民住宅的依法处置

段子恒

中国船舶重工集团环境工程有限公司100070

摘要：“城中村”不属于一个法律概念，是当今社会现象的表达。无论是农村还是城市郊区，土地集体所有制都是土地制度的主导，土地归国有属于少数各例。城市土地国有化是土地公有化的表现形式，其法律效力不包括城中村集体所有的土地。未改造之前的城中村土地属于集体所有，依法征收之后，其土地的性质归为国家所有，城市的土地属于国家所有与集体经营性建设用地入市之间并无冲突。土地征收是城中村土地由集体所有转变成国有的途径，城中村宅基地征收与征地的程序相同，对村民补偿根据相关法律标准进行。

关键词：城中村；宅基地；征收；国有化

城中村是我国城市快速发展的结果，城中化发展本身是形成城中村的表象，城乡土地所有制结构是出现城中村的深层次原因，原来城市土地属于国家所有，郊区和农村属于集体所有。进行城中村改造对村民住宅进行处置是最重要的问题，房产与宅基地是城中村村民享有的重要财产权，应当在保护村民权利的前提下实现城市的发展。由此可见，城中村必须依法改造，依法征迁促进城市发展是最好的途径。

一、城中村的法律归属

由于法律中对于城市和农村规定了两个不同的概念，两者的功能与遵守的规范都不相同，城中村是现时代发展中的一种社会状态描述。城中村从地理上是城市范畴的部分，从管理制度却与乡村保持一致。城市与乡村之间的缓冲区是城市郊区，由于郊区包含了更多城市的属性，也导致了城中村很可能与郊区接壤。法律上城市与农村不是相对的概念，与城市相对的概念是乡村，城市是经济发展的代名词，乡村是具有经济落后特征的多功能地域性综合体，乡村区域包括乡镇与村庄，城市郊区虽然包含了很多城市属性，但从制度上却是乡村的一部分，城市与乡村在不同的法律中得以体现，其法律概念不同导致了土地属性不同，也导致城中村土地属性成为了关注的焦点。

二、城中村土地归属

（一）城中村土地由私人到集体所有的转化

城市的形成有两种类型，一类是我国建国初期所流传下来的，另外一种类型是建国之后的新型城市，旧城区是通过范围逐渐增大来建设，将很多城市郊区变成了城区范围。新城区却要经历从无到有的过程，大多使用的建设用地都是原来的农村土地，无论是城市郊区还是农村土地是一种集体所有制。城市郊区的土地制度通常都是有合作社和人民公社私人所有制转化而来，以此来保障该土地的集体所有权形式。

（二）城中村土地从私人所有到国家所有

当城市逐步发展，很多城市郊区的土地被征迁，土地也法律了私人到国家土地的转变，城镇私有土地国有化是社会主义改造的措施，是社会经济建设的一部分。在1982年宪法颁布实施之时，城市私人土地中的“空地”问题依然不存在了，这里所指的私人土地就是村民的城中村村民的宅基地，当城市私有的宅基地收归国家之后，国家土地没有被直接占有或者是使用，而是由原有的私房所有者继续使用。在征收过程中，政府参照《土地管理法》规定城市区域的土地归国家所有，单以这点来看直接宣告城中村土地归国家所有的方式还是欠妥。

（三）城中村宅基地的保留

城中村未进行改造之前，其土地归集体所有，进行改造之后的城中村进行了“非城市”的农村属性的消除，其土地都规划了城市的其它房产项目，原有的宅基地无法实现保留，土地的性质也相应的发生了改变，是《宪法》第10条第1款“城市的土地属于国家所有”的要求使然。土地征收是城市土地所有制发生转变的方式，通常政府会根据土地征收相关法律进行成片征收，为城市公益性建设提供可使用的土地资源。由于城中村改造中的土地不能归集体所有，在相应的司法实践中城中村集体经济组织进行宅基地集体土地使用权回收的方式是可以不合理的，无法实现城中村的城市改造作用。个人认为，对城中村集体所有土地的国有化只能通过征收这一种方式进行，征收补偿或者安置让城中村土地转变为国有是实现土地私有到公有的变更。

三、住宅征收方式

（一）村民住宅与宅基地一并征收

我国台湾地区有相关法律条例显示：进行土地征收时，土地改良物也应当一并征收。这是第一部明确规定城中村宅基地征收时需要对土地附属物一并进行征收的法律，我国土地征收相关法律对于这方面缺乏明确的规定，但从我国《土地管理法》第 48 条第2 款、41《民法典》第 243 条第 2 款42规定中明确规定了土地征收的范围，也间接的明确了土地征收是土地附属物应当进行一并征收，其根本原因是因为土地附属物属于土地上不可分割的土地相关所有权，如房屋、树木、庄稼等。土地征收作为公权力强制性处分，应当遵守房地一体征收的基本原则，确保房屋所有权与宅基地所有权一致性的基本原则。由此可见，房屋与附属物应当与宅基地一并征收。

（二）征地村民的住宅安置与补偿

通常房产都是村民唯一的财产，是村民的安身立命之所，当村民征地合同生效之后经过一段时间来进行相关内容的补偿或者是房产安置的，一旦在区域内自然形成了城中村，村民的住宅补偿就应当根据城市国有土地的相关标准来进行安置补偿，避免城中村原有的集体土地所有制宅基地地域区域内国有土地宅基地的补偿标准。征收补偿是对征地合同的落实与实施，如果不采用宅基地与房屋一并征收的原则，就可能会导致土地征收出现重复征收的情况，不但失去了土地征收的社会效益，也对土地征收的法律制度执行的权威性与严肃性带来损害。

四、结语

城中村改造是城市建设与发展的重要工作，也是社会问题聚焦的领域，城市发展应当围绕“城市土地归国家所有”为中心，也是提升社会发展与国民经济的必然性。城中村既不属于城市土地也不属于农村土地，因此城中村不能保留为集体所有，通过土地征收实现土地国有化是发展的唯一途径。城中村住宅与宅基地附属物应当一并征收，根据当地经济实际情况进行补偿安置是征收的重要环节。伴随着我国城镇化发展，城市范围将逐渐增大过程会产生更多城中村，对城中村进行依法改造是发展的新趋势。

参考文献

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