探究房地产开发住宅项目精装修工程专项审查经验做法

探究房地产开发住宅项目精装修工程专项审查经验做法

张建明

成都轨道城市投资集团有限公司 成都 610000

摘  要：国内房地产开发企业要在当前日益激烈的市场竞争中立足，就必须强化对工程项目各阶段管控以提升项目管理效能，提高竞争优势。房地产开发企业通过加强内部管控力度这一抓手来倒逼提升经营管理水平，从而实现项目经营目标。本文简要介绍成都轨道TOD综合开发住宅项目精装修工程的过程管控做法，通过对项目基本建设程序、招标投标、工程实施、合同履行、工程结算等阶段开展内部审查，切实强化房地产项目过程管控，有利促进房地产开发企业健康可持续发展。

关键词：房地产开发住宅项目；工程审查；经验做法

2016年国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”总体要求，此后与房地产相关的政府主管部门纷纷出台“限价、限购、限贷”等房地产调控政策，导致市场需求量大幅下降，客户购买意愿不高，房地产行业的高增长时代随之终结，导致房地产行业竞争就变得日趋激烈。作为具有国有性质的TOD综合开发企业既要在当前新形势下稳步发展，遵循当地政府关于房地产方面的法律法规及规范性文件，又要采取有效措施努力提高管理效能，从而实现各项目既定经营目标。

1.实施专项审查必要性

TOD综合开发企业为确保项目开发各阶段合法性、合规性、规范性，采取多方面措施对项目实施管控，确保实现项目经营目标。为此，TOD综合开发企业根据房地产项目的实际情况，结合行业特点，深入研究决定每年对所有开发项目的重点领域实施专项审查，主要包括项目招标投标、合同管理、合同支付、现场管理等重点领域，通过及时纠正查出风险，切实提升项目管理水平。

2.制定专项审查目标

通过专项审查，全面掌握TOD综合开发住宅项目精装修（含样板房、售楼部、批量精装修）工程采购、合同管理、合同支付、现场管理等全过程的基本情况，根据国家法律、法规及省、市发布的相关文件,检查和揭露房地产开发企业经办部门及下属企业在项目采购、合同管理、合同支付中各类违纪、违规以及违反企业内控制度等情况，分析问题产生原因，提出整改建议及审查结论，督促修订细化相应管理制度，监督各方认真履行工作职责，提高企业的经营管理水平，促进TOD综合开发有序开展和顺利推进。

3.编制专项审查范围

按照国家的法律、法规及省、市相关文件并结合TOD综合开发企业内控制度、管理流程，审查范围包括对住宅项目精装修工程采购管理、合同管理、支付管理以及现场项目管理等关键环节，通过查阅各项目决策、审签、招标、投标、合同、支付及现场管理等过程资料，访谈各业务板块人员，穿行测试个别事项等方式实施审查。

4.专项审查具体做法

4.1审查TOD房地产开发企业是否按法律、法规以及行政主管部门出台文件要求履行基本建设程序，对可行性研究、初步设计、施工图设计、招标投标、合同签订、开工建设、工程实施、完工验收等阶段审批（核准、备案）和建设程序执行情况进行检查，并对建设项目前期基建程序的合规性、科学性、有效性作出综合评价。

4.2核查项目的立项情况、项目背景、投资总额、建设范围、建设规模，结合TOD房地产开发企业《“三重一大”事项决策制度》、《总经理办公会议事规则》、《采购及合同管理办法》等制度，审核项目采购方式是否符合相关要求，核实相关会议决议是否符合TOD房地产开发企业管理制度或章程的情况。

4.3审查招投标工作中评标、定标以及合同签订是否存在以下违规情况:

评标委员会人员组成不符合相关规定，对投标单位资格审查不严格，不按规定进行评标和定标等情况；按照规定应该公开招标的工程不公开招标，擅自采取邀请招标或比选、询价、直接委托等其他形式；故意将工程项目分割成多个单项工程进行招标，甚至以此种作法规避招标；投标人相互串通投标，或投标人与招标人串通投标；投标人弄虚作假，骗取中标，或以不正当手段谋取中标；不按招标投标文件的内容签订合同；招标文件的编制不规范，招标文件内容存在排他性，主要核查在报名资格、人员要求、业绩要求等方面设置不合理条件限制；招标文件规定发布事宜不符合规定，检查招标文件发布、答疑、开标、延期开标、公示等时间以及发布渠道、方式。

4.4审查合同及补充协议的签定、效力、履行是否符合法律、法规的规定，与招标文件的要求和投标文件的响应内容是否一致。若项目合同执行过程中出现变更、转让、终止等情况，需对合同进行重点审查，查实变更、转让、终止的因果关系是否满足法律、法规、TOD房地产开发企业管控制度要求。

4.5审查合同文件，通过完整研读合同的各个章节内容，尤其关注结算方式、调差范围、安全文明和现场准备、工期延误、签证变更的时效、签证变更的管理、保险约定等条款内容。同时，与招标文件所附的合同章节部分内容进行对比，是否有实质性变化条款。

4.6对合同管理环节实施全面审查，对项目实施、变更、进度款审批、施工资料、竣工资料等内容进行核查。重点关注变更方面，根据法律法规并结合TOD开发企业《建设工程变更管理办法》、《建设工程全过程造价管理办法》、《设计管理办法》等制度，核查变更涉及项目合同、招标投标、施工图纸，审查在实施过程中是否执行对变更事项进行经济测算或制定多方案备选。

4.7结合施工现场实际情况、施工合同约定、施工过程资料，对精装修材料管控过程进行全面审查，包括精装修材料品牌、项目新增材料价格、装修材料进场报验、材料封样样品、材料环保等级等资料。

4.8审查项目合同结算情况，需对项目结算资料、结算金额进行复核，审查内容包括:

（1）复核工程价款。是否存在施工单位高估冒算工程量；超出合同规定范围、设计图纸范围计算工程量；违规增加设计变更工程量；违规提高材料价格、高套定额和提高取费标准；因承包人原因造成返工的工程量；未按规定采用工程量清单计价模式结算；违反合同约定调增综合单价，或依据约定应调减而未调减综合单价；总包管理费、包干的措施费等费用计取不合理。

（2）人工、材料费调整情况。核查招标文件及合同是否约定了需对人工、材料的价差进行调整，如未约定则不应调整；核查招标文件及合同对人工、材料调整范围是否清晰、明确，如不明确且未提供相应补充资料的情况下则不应进行调整；核查需调整的人工、材料涨幅是否超过招标文件及合同约定的幅度，如未超过则不应调整。

（3）关注隐蔽工程造价的审核。重点装修材料用量对比法，做好关键工程主要材料成本用量与结算用量的对比审查；现场抽查检验法,对有些工程，在对外观、结构影响很小和修复较容易的情况下，可以采取现场抽验方法核查其工程量的真实性、准确性。

4.9审查项目合同支付情况，根据合同约定付款条款，检查付款条件是否符合合同约定，是否存在超付、欠付情况；对收款人的名称、账号进行检查，核实有无代付、代收情况。检查项目进度款请款及其审核、支付、对账等财务资料，核查付款审批流程和审批权限是否TOD开发企业内控制度相关规定。

5 结语

综上所述，通过近两年对TOD综合开发项目重点领域实施的专项审查，一是引起高度重视，企业主要负责人亲自安排部署专项审查工作，企业全体员工积极配合和参与，建立健全审查机制，全力推进全方位审查工作，顺利实现审查目标。二是取得良好成效，针对发现项目实施过程中发现的风险，企业通过建立整改长效机制，不断优化完善内控制度流程，强化制度约束力和执行力，从源头堵漏洞、补短板，进一步促进企业规范化管理和提升企业经营管理水平，将有效促进TOD综合开发高质量发展。

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