受污染不动产评估方法及管理体系研究

受污染不动产评估方法及管理体系研究

康新贵

韶关市恒正房地产与土地评估有限公司

摘要：随着时代的发展，越来越多的人们关注对于受污染不动产的评估，因为受污染不动产对于环境造成的损害非常大，对于经济效益的伤害也是很大的，所以只有更好地了解相应的评估方法和管理体系，对此进行深入的研究和探讨，才可以更好推动行业发展。本文对于受污染不动产评估的制约因素、方法还有具体的管理体系进行了相关的研究，从而帮助从业人员更好地进行评估工作。

关键词：受污染不动产；评估方法；管理

现在我国还处于一个高速工业化的阶段，因此有关人员对于受污染的不动产评估非常重要。这些污染可能会导致环境状况越来越糟糕，从而对于国家经济造成巨大损失。因此，有关人员一定要对受污染不动产评估的方法、管理体系进行深入探讨和研究，从而帮助从业人员更好地对受污染不动产进行评估。

一、受污染不动产评估的制约因素

（一）制度性制约

对于受污染不动产评估的制约因素有很多。第一，相应的体制制约因素会对受污染不动产评估的准确性造成很大影响。由于我国的资产评估行业最开始的目的是管理国有资产，更好地去防止相应资产的流失，这导致相关的受污染不动产评估行业很复杂。其实有很多部门对于相应的评估工作进行管理，这样一来，对于相应的受污染资产进行评估的时候，有关人员往往会受到一些体制性的制约因素的影响。不同的部门之间可能会缺乏相应的信息沟通，这样会降低最后资产评估的质量和相应的效率，从而缺乏一个准确的评估结果。

（二）人员制约

由于不动产评估师的准入门槛其实还是非常低的，这样一来就会导致相关的评估人员综合素质参差不齐。有些人可能并不具备相应的专业素养，这样他们在进行受污染不动产评估的过程当中，就没有办法去更好地解决实际操作当中遇到的一些问题，也没办法去保证最终评估结果的准确性。除此之外，其实很多不动产评估机构的规模比较小，他们里面的专业人才也比较少，这样一来，在对受污染不动产进行评估的过程当中，其实很多人没有相应的综合素养和足够好的知识结构，这样就会对受污染不动产评估造成很大的影响，也会制约最后的行业发展。

二、受污染不动产评估方法

（一）市场比较法

这种方法会在评估过程当中还是非常有效的。这就要求相关的工作人员对于近期有过交易的类似不动产进行比较，然后对相应的价格进行适当调整，以此来估算最终的估价对象的价值。这种方法中，相关人员更多的是通过相似的不动产替代受污染不动产，来进行相应的价值比较。所以从业人员在利用市场比较法对于受污染不动产进行评估的时候，一定要通过相应的手段和渠道，尽可能多去了解类似的不动产的价值，从而更好地对于各种因素进行修正，来得出受污染不动产的价值。这种方法在实际的运用当中非常重要，它对从业人员的要求也很高，只有人们了解更多类似的不动产价值，才可以得出准确的评估结果。

（二）意愿调查价值评估法
    这种评估法其实对于调查的准确度和精细度要求非常高。主要是有关人员通过询问人们对于环境质量改善的支付意愿，或者忍受环境损失的受偿意愿来对相应的资产价值进行评估。这种方法其实在具体的评估当中，更加侧重的方面是人们的思想以及有关环境价值的感受，从而可以帮助有关人员了解受污染不动产的受污染程度和价值，从而更好地进行评估。

三、受污染不动产评估管理

（一）评估人员和评估机构鉴定

受污染不动产的评估需要拥有专业素养的评估人员和足够独立的评估机构。这就需要相应的人员具备一定的环境知识，他们对于环境保护有足够多的知识储备和素养，这样一来，他们在进行受污染不动产评估的时候，会更好地了解该资产受污染的程度和最终对于环境的影响。除此之外，有关人员对于评估机构的管理也是非常重要的。相关的从业人员必须要对不动产评估机构进行相应的资格认定，这样才可以督促有关评估人员提升自身素养，从而更好地推动不动产评估行业的发展。而对于这些机构的考核指标也可以是全方位的，不仅包括这些机构的具体职业能力，还有他们是否拥有专业的评估人员，以及他们的工作经验等等。

（二）受污染不动产的评估运行

对于受污染不动产的评估其实包含了很多方面。由于具体的环境污染包含了很多内容，而这些污染对于不动产造成的价值减损也是很大的，所以很多时候评估人员只能粗略地估计一些污染清理费用和污染的可修复性。因此，具体的评估工作需要环境专业的相关人员进行实地的考察，从而可以帮助评估人员得出更加科学的结果。因此在对受污染不动产进行评估的时候，相应的从业人员可以委托一些环境方面的专家对于环境状况进行相应的评估，最终更好地对污染清理成本进行测量，从而更好地对受污染不动产进行评估。

结束语：

在对受污染不动产进行评估的过程当中，其实有关人员更多地要去关注类似不动产的实际价值，这样才可以更好地进行相关的评估。这就要求有关人员不断完善相应的制度，从而利用更加健全的法律法规来帮助人们更好地对受污染不动产进行评估。除此之外，对于相应的评估人员的素养，人们也要非常重视。只有管理人员不断提高他们的综合素养，让他们对环境的了解更加深入，他们才可以更好地进行评估工作。而对于受污染不动产的评估方法其实也有很多，比较常用的有市场比较法和意愿调查价值评估法等，通过这些方法可以帮助人们更好地了解受污染不动产的市场价值。除此之外，在对受污染不动产进行评估管理的过程当中，有关人员一定要对于相关的评估人员和评估机构资质进行相应的鉴定，还要要求从业人员更加细致地对受污染不动产进行相应的评估工作，这样才可以更好地推动行业发展。

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