试论城市综合开发面临的问题及对策

试论城市综合开发面临的问题及对策

苗玉

中交二航局城市投资发展有限公司  430000

摘要：随着城市发展的不断加速，城市综合开发成为促进城市发展的重要手段。但是，城市综合开发所面临的问题也日趋显现。本研究旨在探讨城市综合开发面临的问题，并提出相应的对策，以推进城市综合开发实践的有效性和可行性。为实现研究目的，本文分析了城市综合开发所面临的问题，如城市功能单一化、城市规划与实际开发不符、城市土地资源利用低效等，并根据问题分析提出了相应的解决对策。本文的研究为城市综合开发提供了一定的理论和实践指导，但是还需要在实践中不断总结经验，与时俱进，为推进城市综合开发的创新和发展提供坚实的支撑。

关键词：城市综合开发；问题；对策；城市规划

一、前言

随着国家新型城镇化战略的不断推进，城市综合开发领域需求资金和资源要素的合理配置。然而，政策层面禁止采用BT模式，城市综合开发面临着日益增长的政策和法律风险。此外，新预算法、财政、发改新政的出台以及土地财政规范和土地管理制度深化改革等形势的发展，进一步加大了城市综合开发领域的风险。因此，探索城市综合开发新策略。然而，如何解决现阶段城市综合开发面临的问题，推进城市综合开发领域投资模式的转型升级，需要深入研究[1]。本文旨在分析城市综合开发领域的问题和挑战，并提出相应的对策和建议，旨在为城市综合开发的可持续发展提供有益的参考。

二、城市综合开发面临的问题

（一）城市功能单一化问题

城市功能单一化是指城市中某些特定的地区或区域的功能过于单一，缺乏多样性和综合性的问题。这样的问题一方面会导致城市各个方面的发展不够全面和均衡，另一方面也使城市面临着巨大的产业结构和经济瓶颈问题。

（二）城市规划与实际开发不符问题

首先，城市规划与实际开发不符主要表现为规划方案的太过理想化、脱离实际。一些地区规划过于注重形式，忽视实质，使得规划落实的效果不佳。城市规划的复杂性往往高于实现它所需的技术和资源，导致实际开发无法与规划方案保持同步，最终导致规划变成一份废纸[2]。

其次，城市规划与实际开发不符的另一个原因是规划者并没有在规划方案中充分考虑到市场实际需求。市场是城市发展不可或缺的因素之一，忽略市场需求、研究市场反馈将导致规划成为一纸空文。规划者应该更加注重市场的动态变化，积极地参照先进的市场经验和业界实践，在规划方案中尊重市场规律，同时也满足市场的发展需求。

（三）城市土地资源利用低效问题

当前城市土地资源利用仍然存在一些问题，主要表现在以下几个方面。

首先，城市土地资源开发利用效率低。一方面，城市土地资源利用率低，城市化程度较高的城市，应当优先考虑土地资源利用插值以提高土地利用效率。另一方面，由于市场机制不完善，开发商对地价、溢价等版图深度把握不足，土地资源利用利益分配效果不尽如人意[3]。

其次，城市土地资源在利用过程中，存在大量的浪费和滞后。许多城市在城市规划编制上对土地利用的规划在市场开发时并未得到充分实现，还存在为了规划而规划、存在以土地资源保护与利用之间的矛盾。此外，在土地资源的利用和布局方面，各种规划和设计方案之间缺乏协调，甚至有时候相互冲突，从而导致土地利用处于混乱状态[4]。

最后，城市土地资源存在无序开发和利用的问题。一些城市土地资源开发盲目、无序、不受方案评估和环境影响评价等规制管理，导致许多棚户区扩展、废弃工业用地回收等工程得以迅速启动和推进，加剧了土地开发压力，而所采取的措施未能解决实质性问题，对土地资源的保护和利用长远发展造成了很大的压力[5]。

三、城市综合开发对策

（一）建立多元化城市功能体系

在城市综合开发中，建立多元化城市功能体系是非常重要的一项工作。这需要从多方面入手，包括但不限于以下几点：

1.加强城市基础设施建设。无论是城市的水电气供应，还是交通网络建设，这些都是成就一座城市的基础设施建设。只有这些基础设施能够满足人们日常生活和工作的需求，城市才能够有持续地发展。

2.优化城市产业结构。城市的产业结构不应单一，而应该是多元化的，从而增加城市的可持续性。在优化产业结构的过程中，需要注重引进高科技产业和先进制造业的发展，同时也要注重发展当地的特色产业，从而实现产业结构的多元化。

3.提高城市公共服务水平。城市的公共服务设施包括教育、医疗、文化等方面。提高这些公共服务设施的水平，是让城市更加宜居、宜业的基础。同时，这些公共服务设施也在一定程度上可以提高城市的文化软实力，增强城市的影响力。

4.加强城市环境建设。一个城市的环境直接关系到人民的心情和生活质量。因此，要在城市规划中注重环境保护，加强城市的环境建设。这不仅能够改善城市的空气质量、水质量等方面的问题，还能够增强城市治理的能力。

（二）加强城市规划管理

城市规划管理是城市综合开发的关键环节之一。城市规划不仅涉及到城市的基础设施建设、公共服务设施分布、交通出行路线等方方面面，也直接关系到城市的宜居性和可持续性发展。然而，在实践中，城市规划管理仍然存在不少问题，需要加强管理措施。

首先，需要合理调控土地利用。土地资源是城市发展的基础，通过合理规划和管理可有效促进城市健康发展。在城市规划实施中，需要进一步加强对土地利用的调控和管控，特别是对于各类专项规划与用地项目应该实行综合审批、层层把关，切实做到有序规划，精细管理。此外，应该对城市用地进行分类管理，明确各类用地的性质和用途，以避免资源的浪费和效益的损失。

其次，需要加强对城市空间的整合利用。城市空间是城市综合开发的另一个核心要素，其利用及规划直接关系到城市的高效运转和发展。通过城市空间的整合规划和利用，可以提高城市的空间利用率，缓解城市拥堵问题，同时也可以有效推动城市建设的可持续性发展。因此，针对不同城市特点和需求，同样需要加强对城市空间的整合和规划管理。

最后，需要严格保证城市规划的可操作性。城市规划的制定要尽量贴近实际情况，并考虑具体实施过程中的各种问题，不仅要考虑城市的宏观发展，也要关注城市的微观实践。在城市规划实施过程中，应该注重实践中的验证和调整，并在实践中逐步完善。同时，也需要规避动辄更改城市规划的情况，避免影响城市的稳定性和整体发展。

（三）推进城市土地资源节约利用

在城市综合开发中，土地资源是一个必不可少的资源，因此如何充分利用土地资源是非常必要的。为了推进城市土地资源的节约利用，我们可以从以下几个方面入手：

1.加强土地利用规划。土地利用规划是城市土地资源利用的基础，需要充分考虑城市未来的发展和需求，科学规划土地资源利用方式。要充分考虑自然环境、社会经济等因素，合理确定城市土地利用结构和空间布局。此外，还应注重对土地保护的要求，遵循“节约集约、保护优先”的原则，充分保护农村土地、耕地等重要资源，同时也要充分考虑节约用地的要求，尽可能地利用既有土地资源，避免大量闲置土地浪费。

2.推进土地资源统一管理。土地资源的管理需要各级政府部门的协同配合，统一规划、统一调度、统一管理。在土地利用计划的编制和实施过程中，政府部门应遵循科学、公正、公开的原则，坚持绿色和可持续发展的理念，确保土地资源的有效利用和保护。同时，还要加大对违法用地行为的打击力度，加强土地资源的监管，切实维护国家和社会利益。

3.推广用地综合利用技术。土地资源的有限性要求我们必须充分利用每一块土地资源。为了实现这个目标，我们需要提高土地的利用效率，推广土地的综合利用技术。例如，可以将不同空间结构的用地进行协调与整合，实现土地的多维度、多层次利用。同时，也可以通过推广城市绿地、立体绿化等技术，增加城市空气、水质等环境质量，使土地资源得到更好的保护和利用。

4.促进土地资源的社会化利用。城市土地资源的社会化利用，是指各个社会主体按照市场化原则进行合理利用，适应城市需求的同时，也便于各类资源的优化配置。为了实现社会化利用，可以采用土地租赁、土地流转、产权转化等方式，进一步推动土地流转市场的建设，促进土地资源的有效利用。

结语

随着经济的发展和人口的增加，城市综合开发在未来的发展中具有广泛的前景和发展空间。城市综合开发不仅仅局限于单一的领域，它涉及到城市的各个方面和多个领域的综合集成，包括商业、住宅、商务、文化等多个方面。城市综合开发的趋势将会更加多元化，提高综合应用能力，继续整合产业资源，深化与大数据、智能化、高科技等前沿领域的融合，创造更多新的商业模式和经营手段。同时，城市综合开发还将以人为本，心系居民，提升城市建设意识，提高市民的生活品质，为人们创造更加美好的生活。未来城市综合开发在不断前进的道路上还面临着许多挑战和机遇。只有站在时代前沿，加强总结经验，探索新的发展模式，才能更好地应对城市综合开发所面临的问题，推动城市经济的快速发展，实现城市和全社会的可持续发展。

参考文献

[1] 李树辉. 城市综合开发面临的问题及解决办法[J]. 产业创新研究, 2022(8):3.

[2] 刘小敏陈静. 基于价值创造理念的城市综合开发运营策略探讨[J]. 价值工程, 2022, 41(5):37-40.

[3] 戚玉洁.略论城市综合开发中的问题及对策[J].中国房地产业,2020:59.

[4] 李树辉.城市综合开发面临的问题及解决办法[J].产业创新研究,2022:3.

[5] 王念.城市综合体的组织开发管理分析[J].产业创新研究,2022:66-68.