基于风险导向的房地产企业内部审计工作探讨

基于风险导向的房地产企业内部审计工作探讨

黄海荣

泰州海湖置业有限公司    江苏省泰州市   225300

摘要：房地产行业属于我国国民经济中的支柱性行业，由于市场可观且进入的技术与政策门槛不高，因此每年都有大量新的房地产企业涌入市场。房地产不仅关乎百姓民生问题，还涉及多个行业以及国家经济的发展，所以房地产行业的良性运转至关重要。但是，房地产行业也存在竞争激烈，政策、融资和市场风险诸多现实问题。为了确保房地产企业能够更好地健康发展，企业需要通过内部审计提高管理水平以及风险管控能力。传统的内部审计侧重于对问题的发现以及纠错，容易使管理行为产生滞后性。风险导向作为一种新的风险管控理念，可以与内部审计相结合，即侧重企业经营战略与经营业务的结合，基于此确定内部审计目标、提前识别风险、评估风险，防止内部审计孤立以及与企业的战略愿景相互脱离。风险导向下房地产企业内部审计更有利于审计与业务的结合，有益于企业对风险的把控。基于此，本文将对基于风险导向的房地产企业内部审计工作进行分析。

关键词：风险导向；房地产企业；内部审计

1 风险导向下房地产企业内部审计工作必要性

随着新时期经济的高速发展，关乎民生的房地产行业愈发得到较大的关注。但对于房地产开发企业而言，虽然在一定时期内获取了丰厚的市场红利，但目前不管是从内部还是外部都面临诸多挑战，如外部竞争者逐渐涌现、国家宏观政策的调控、市场供求关系的变化，以及内部企业自身竞争力的发展、内部管理水平的高低等。

1.1 监督企业制度、战略决策执行情况，为领导及各部门规避风险提供依据

房地产企业内部审计工作一方面从国家立法及党政决策角度出发洞悉其运营风险，另一方面关注企业制度、战略决策践行实况，将审计结果与审计标准进行比对，明晰各部门运营及领导宏观管理失利之处，在及时调整预期目标及具体要求前提下为房地产企业规避管理风险给予有力支持。

1.2 关注企业运营薄弱环节，增强各部门自我约束能力

房地产企业内部审计工作由独立部门负责展开，针对该企业运营实际情况进行检查、监督、核准，客观反馈房地产企业阶段性运营成果，犹如一面镜子使房地产企业看清自身管控不足之处，找准风险易发薄弱环节，继而指导各部门调整风险管控机制，建立健全风险管理体系，在风险导向下增强各部门自我约束能力。

1.3 指引部门改进运营形式，有效提高企业综合效益

房地产企业内部审计主要针对其经济活动进行过程性、全局性、动态性审查，与预期经济指标进行对比，通过分析得出审计结论，洞察经济活动规律，立足新时代房产市场、国家政策、法律法规等大背景提出经济活动改进措施，规避可能引发该企业经济活动风险的各类因素，达到提升房地产企业社会效益、经济效益、环保等综合效益的目的。将房地产企业经营权、所有权分离开来，明晰经济责任及审计任务，有效规避风险，维护房地产企业经济权益。

1.4 保障企业财产安全，确保企业资产保值增值

房地产企业有计划、有目的展开内部审计工作能够针对财产物资进行检查监督，便于及时发现财产物资管控过程中存在的风险，指出财产物资调配疏漏之处，为该企业人、物、财等资源合理利用提供依据，通过内部审计确保房地产企业物资安全且可以保值增值，有能力应对新时代房产市场竞争挑战。

2 房地产企业内部审计重大风险

房地产企业经营活动周期长、资金占用量大、而且大多为集团性企业，因此在进行内部审计时业务环节多而繁杂，具有一定难度。房地产企业通常自身尚未形成较为完善的管理体系，管理制度存在漏洞，也没有合理的监督机制与奖惩措施，导致内部审计环境恶劣。尤其是规模较大存在跨区域经营现象的房地产企业，为了能够缩短跨区域项目的市场反应时间，会设置相应分支机构对跨区项目进行管理。这种分散狭长的管理结构不利于总公司的监督和管理，容易隐藏风险。房地产企业的开发产品根据项目特点在产品设计和工程造价方面会千差万别，这种多样性势必会增加财务舞弊风险。另外，异地项目成员可能存在早日摆脱异地工作状态的想法，采取快速结束项目，迅速回笼资金的行为，导致出现短期牟利等不合理行径。

2.1 固有风险

固有风险就是在不考虑内部控制的基本前提之下，在房地产内部相关因素以及外部客观环境之间的实际影响下，会使得企业内部目标不能实现的可能性。当前房地产行业在政策调整和加码之下产生下行趋势，而且企业内部的经营管理环境十分复杂，管理层面整体管理动机也变得更加强烈等因素使房地产企业内部的固有风险水平变得更高。第一，投资决策风险：由于土地出让招拍挂集合竞价及市政规划对出让土地开发建设的种种设限，使得企业内部的拿地成本较高；第二，招标合约的风险：如果企业

没有进行严格的招标合约控制，极有可能会导致项目实际成本超出整体预算；第三，工程管理的风险：为了有效压缩成本以及加快资金周转，房地产工程项目会出现缩短工期、降低工程施工质量等现象，一且市场对项目失去信心，就会使得房地产行业实际销量出现下降，而导致销售整体难度变大；第四，财务管理风险：由于房地产行业毛利较高，使得更多的房地产企业过度运用财务杠杆，高负债的房地产企业一旦内部资金周转不通畅，就会出现资金链中断甚至崩盘风险。

2.2 检查风险

房地产企业内部的审计检查风险主要就是指在其展开实际审计的时候，因为审计相应资源十分匮乏，审计相应对策不当以及审计模式不科学等，使得企业内部审计人员没有及时发现被审计单位出现错误现象以及管理质量降低的情况。房地产行业在近些年来都一直处于快速发展之中，但是内部审计系统建立及相应工作模式均需要时间推动之下所展开，这就会出现内部审计工作效率提升和行业整体发展不相匹配的现象，加之经济下行所带来的压力，导致房地产内部审计工作面临很多风险。

2.3 内部控制风险

内部控制风险主要是指在房地产企业影响内部控制作用的发挥以及导致内部控制失效的可能性。当前很多房地产企业都创建ERP系统，来充分了解自身的信息化系统内部控制机制，但是在内部控制工作当中，需要依照企业内部实际发展情况来作出充分调整以及及时更新，如果没有做到及时更新，那么房地产企业内部的控制系统就会出现失效现象，整体内部控制工作的风险也会进一步升高。

3 基于风险导向的房地产企业内部审计工作

3.1 优化房地产企业内部审计方法

当前房地产企业内部审计常见方法囊括以下几种：第一，分析法。整合内部审计资料针对经济活动风险加以分析，指引各部门围绕分析结论调整管控决策，达到规避经济活动风险的内部审计目的；第二，审阅法。以房地产企业历史数据信息为依托进行审阅，明晰有关企业经济活动优势与劣势，发挥内部审计工作管理职能，为房地产企业结合实际情况，以提升竞争优势为导向加强风险管控提供依据；第三，抽样法。为提高内部审计工作效率，在实践中围绕经济活动进行PPS抽样、随机抽样、等距抽样，根据审计结果对照经济活动指标，明晰该企业经济活动不足之处，达到及时反馈风险、规避风险的工作目的，同时抽样法还可与详细审计工作方法相结合，在对某类抽样审计样本产生怀疑时可扩大样本搜集范围，对某个业务环节进行详细审计，使房地产企业内部审计工作质量得以提高；第四，逆查法。根据房地产企业经济活动推进的相反顺序率先针对会计报表进行审查，从中探析经济活动中存在的具体问题，而后围绕相关问题针对凭证、账簿、报表等资料再次进行深入分析，使内部审计工作有的放矢，节约内部审计工作时间，提高内部审计效率。在信息技术稳步发展背景下，“互联网+内部审计”工作方法不断推陈出新，房地产企业可利用互联网搜集、存储、整合、分析、利用内部审计资料，根据该企业经济活动特点、目的等客观因素创设数字模型，设定内部审计参数，将内部审计资料导入该模型内，经由计算机加工处理得出更具精确性、关联性、实效性的内部审计结论，经由互联网将该结论传输至对应部门，指导各部门以规避风险为先导调控经营方略，使房地产企业内部审计工作风险监督、管理、控制能效更强。

3.2 风险导向内部审计流程构建

基于本文以上论述，对房地产行业的风险导向内部审计流程设计如下：首先，是审计的准备阶段。房地产企业需要结合企业自身战略目标和经营目标，采取诸如“头脑风暴”等方法列示出企业可能面临的所有风险。通过建立风险评估体系，将所有风险按照风险程度进行排序。对于风险程度较高的经营活动，优先分配审计资源，最终编制审计计划表。其次，是审计实施阶段，根据风险的重要程度采取不同的方式和方法进行控制测试或实质性测试。再次，是审计报告阶段。审计实施阶段识别的风险是审计控制之后的剩余风险，对剩余风险进行再测试，编制内部审计报告并出具审计意见提交给管理层，其中要注明风险内容、类别和建议。最后，是后续审计阶段。即对审计报告的执行情况进行跟踪并及时进行修正。

3.3 提高管理层内审意识，加强内部审计组织建设

房地产企业管理层要提高内部审计意识，内部审计不仅能起到监督作用，还能发挥咨询职能，是企业管理活动中必不可少的一部分。内部审计范围不仅仅是对财务核算进行监督审查纠错，还要对企业业务环节风险进行识别控制，甚至为企业提供管理方面的建议。所以，首先，要建立一个单独的正式的内部审计部门，并配备专业的内部审计人员，进行岗前培训和日常进修学习，确保内审人才储备充足，内审实力扎实稳健。其次，管理层要拓宽内部审计视野。现在的企业内部治理赋予内部审计更多的职能和任务，要把“增加企业价值”融入内部审计目标。内部审计在诸多方面可以为企业增值发挥作用。例如，对采购和施工环节进行监控能够节约企业直接成本，对项目质量进行监控能够减少二次返工从而降低企业成本，对业务流程进行监控避免出现贪污舞弊行为给企业造成损失。

4 结束语

综上所述，在风险导向之下的房地产企业内部审计相应工作，审计结束之后，房地产内部审计工作人员不仅需要针对实际发现的问题提出科学整改，还要针对典型以及普遍的问题给予分析和研究，找到更深层面的原因。同时，站在房地产企业内部目标实现的整体高度，逐渐向管理层提出有关完善内部审计工作和管理工作的相关建议，进而真正实现房地产企业内部审计整体价值的增值。

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