城市土地集约利用管理现状分析

城市土地集约利用管理现状分析

赵建磊

邹城市自然资源管理服务中心  273500

摘要：土地要素是城市化进程中最珍贵资源。近年来，随着中国城镇化进程的持续深入，大城市及中小城市的土地利用中均存在不同程度的系列问题，个别因素成为阻碍当地城镇化平稳高速发展的重要因素、关键所在。因此，解决面临的城市土地节约利用管理问题，既是适应国家城镇化新发展趋势的形势需要，也是加快全国城镇化任务推进的内在要求。

关键词：城市；土地集约；利用管理

引言

随着城镇化进程不断推进，人口增长和产业发展对城市土地的需求不断增加。当前，城市正处于跨越式高质量发展新时期，城镇化、工业化不断推进，国家开发区、高新区等城市新区建设导致建设用地供需矛盾日益突出。本文通过对国内小城镇的土地集约利用现状研究，进一步剖析实际存在原因，为完善城市土地集约利用规划管理体制机制，促进城市土地合理集约利用奠定基础。

1城市土地要素利用现状

党的十八大以来，国内工业化显著加快，加速推进了城镇化进程，刺激了城市用地空间的扩张，尤其是国内小城镇用地需求持续增加。近年来，个别城市集约土地利用中出现了新问题、暴露了新情况，主要表现在两个方面：一是城市土地利用内部结构严重失衡。大量未使用或低效的土地导致单位面积内土地成本降低。另一方面，区域性城市扩散化趋势持续上升。用于城市建设的土地规模正日益增加，国家保护农田资源的政策日益严格。这种大规模城市扩张和简单扩张模式没有真正符合城市经济发展集约化的内在要求，与我们所提倡建设现代化社会的想法背道而驰。我国正处于土地制度改革关键期和深化期，城市土地集约利用转型作为推动城市高质量发展的重要资源因素，必然要求城市管理者转变土地集约利用方式，健全完善当地土地集约化制度体制，推进土地资源开发、拓展空间结构，满足适应城市化发展需要。

2集约用地管理规定

城市用地规模必须符合国家规定，符合本省本地区的土地利用总体规划，国家实行土地利用控制制度。为了控制建筑面积的总体规模，在城市规划范围内改造农业用地时，实行规划管控制度，城市总体规划规定的城市建设用地范围内的农业用地(不包括永久性基本农田用地)经批准后，必须严格贯彻执行，严禁改变土地利用类型。城市规划区内土地利用规划，要符合当地国土空间规划，也就是城市土地建设由城市规划严格控制，城市规划可分为一般性规划和区域详细性规划，详细规划进一步分为控制细节和建筑细节。城市区域内土地利用严格符合当地规划，各级自然资源主管部门应当在用地合同中详细规定土地转让的位置、数量、开发强度等一系列控制指标，并结合当地自然资源开发和生态保护明确具体要求。

3城市土地集约利用管理制度体系建设思考

3.1 方法研究，强化土地利用建立体制基础

完善小城镇城市土地集约利用管理体系，就要深入研究、不断探索土地利用的有效方法，为土地管理、城市建设提供制度依据。城市土地集约利用研究内涵包括多种学科理论，如自然资源、城市规划、城市地理、城市管理等。我国城市土地集约利用管理研究起步晚、成效快，尤其21世纪，这一领域的研究逐渐成为关注的焦点。可以说，国内大中小城市发展中的土地利用模式正在迅速转变，但也有少数区域对这一领域的研究仍然不足。因此，在小城市发展进程中需加大这方面的支持力度、基层研究，多层次培养优秀技术人才，为探索城市土地集约化的科学体系打下基础。同时，学习借鉴国外城市化进程的土地资源管理经验，逐步形成具有特色城市土地资源管理方法。

3.2 加强控制，提升城市土地利用质量效率

动态监测城市规划区域内的土地市场和监测土地开发利用的整个过程。本地自然资源主管部门需要时刻关注城市土地资源，加强对土地利用、立体开发等条件、标准和范围的审查，全面了解掌握城市规划区内建设工程建筑面积的开发利用、强度及潜在规模和空间分布，以及土地利用和土地节约集约评估等相关业务指标。严格控制土地规模，合理优化土地供应结构和用地量，在现代制造业、高新技术产业、文化旅游产业等方面给予支持，建设用地供给重心适度向发展潜力大、集约化程度高的地区和小城市倾斜。对不符合国家有关政策规定、土地政策、用地标准的建设项目进行严格把控，不在办理供地手续。

3.3 制定政策，加强土地资源利用刚性约束

在城市及城郊地区建立明细地块的统一土地资源监管台账，并引入区域土地集约利用政策，在本行政区域内土地利用集约化研究的相关评价基础上，紧密结合现行土地资源标准化管理规定，提出切实有效的土地利用集约化对策。探索农地股权转让、租赁和管理制度，建立农地多元化机制，合理规范国有土地的转让和分配，建立土地资源合理、科学收入分配制度，为我国城市转型期土地利用管理机制完善提出必要研究和可行建议。在土地资源二级市场方面，积极加强土地租赁、转让和抵押、市场运作等方面管理机制研究，以确定和扩大二级市场优势。

3.4 顶层设计，加快土地集约利用制度供给

高层次制度设计是城市土地利用持续有效管理的系统性举措，其实施应按照规划管理、规划控制、流程控制、市场配置、政策激励、监测与检测、评价与评估、责任担当与协同促进等理念进行组织。特别是，自上而下的控制性规划可以严格控制城市的大小和布局，而详实的土地利用和实施规划可以帮助减少盲目使用造成的土地滥用。制定严格的城市土地配置标准是实现土地集约利用的重要措施。在加强土地要素宏观调控的同时，要充分发挥市场调控的作用，实行有保有压、科学供应的土地制度，鼓励采用新方法和新模式，研究符合中心城镇的土地使用制度。积极推进土地集约利用经济政策，建立相应的激励机制，提高土地使用者集约利用意识。

3.5 更新地价，把握要求加强高质量引领

为了真实反映土地市场价格的总体水平和变化趋势，遵循城市土地差别地价的客观规律，提高土地利用价值、转让、租赁、抵押、股权、许可、处置、土地收购的科学性，全面提高城市土地利用和规划水平，当地属地政府应当及时更新土地定级、公布土地基准价，充分利用土地基准价对城市土地集约利用和城市科学规划的效果进行科学评价。严格按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》等有关文件的标准和要求，城市土地基准价需要定期进行更新调整、维护城市地价系统，主动向社会公布土地定级范围、基本地段价格，使公众及时准确地了解土地资源和掌握城市地价情况。

3.6 跟踪评价，构建城市土地利用长效机制

城市土地集约利用管理体系具有着可持续性、长期性、多样性等特点，这一体系的建设必须是发展的、变化的，在制度变革的过程中需要不断补充和完善。在城市土地利用制度建设、机制完善上，当地政府、城市管理者、建设者都要适应国家土地政策、当地资源条件等主观和客观各种因素。可以说，为进一步提高城市土地利用效率，积极跟踪评价地上土地自然开发利用效率，鼓励建设项目充分利用地上、地下空间，强化分层规划，并推行差别化的地价服务政策。建立系统的土地监测评价机制，主管部门定期开展各种调研，收集汇总土地利用数据，分析土地利用实际状况，找出需要改进的领域，及时纠正土地要素集约利用的不合理之处，为建立科学的城市土地利用管理体系奠定基础。

结束语

通过对现行城市土地管理情况展开分析，本文认为提高城市土地集约利用急需从两个方面进行完善：一是盘活存量，开展评价。通过规划控制城市用地规模的作用需要加强，小城镇存量土地使用效率需要提升，城市立体空间需要得到高效开发利用；二是激活市场，优化配置。定期梳理城市土地利用家底，加强本地土地市场建设，严格执行土地出让制度，充分发挥市场在土地配置中作用，促进土地利用效能。

参考文献

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