房地产企业责任成本管理研究

房地产企业责任成本管理研究

李婷

中国葛洲坝集团股份有限公司 湖北 武汉 430000

摘要：在房地产行业低迷的形势背景下，房地产企业愈发重视责任成本管理。本文通过对研房地产企业责任成本管理的研究，旨在提高房地产企业成本管理水平和项目经营效益。本文阐明了责任成本管理的概念、意义、管理内容和管理主体，重点介绍了责任成本管理的基本流程和管理要点，以期为广大同行实施责任成本管理提供参考。

关键词：房地产企业、责任成本管理、责任成本考核指标

一、引言

当前房地产行业形势低迷，使房地产企业面临着巨大的经营压力，“精细化成本管控”、“向成本管控要效益”成为众多房地产企业的管理重心，而责任成本管理则成为精细化成本管理的重中之重。房地产企业管理层和项目实操层都高度重视责任成本管理，希望通过责任成本的融合管理、绩效考核，持续提高项目管理水平和盈利能力，不断增强企业综合竞争优势。

二、责任成本管理概述

1.概念和意义

责任成本管理是指以房地产企业下达的限额指标和审批的项目目标成本为依据，结合项目开发节奏确定项目年度目责任成本考核指标，明确相关单位、部门或个人责任成本管理职责，并定期开展指标跟踪、绩效考核、评价反馈的一系列活动。

房地产企业实施责任成本管理旨在通过全员参与，全过程、全方位管控，确保或助力项目收益目标的实现。其终极目标是实现项目开发的成本最优化、效益最大化[[1]]，核心要素是激发全员成本意识。

2.管理内容

责任成本管理内容是根据项目所处的开发阶段，结合决策版目标成本分年度提取的对应的成本考核指标。一般分为专业技术和管理效率两大维度，其中专业技术维度包含设计限额、设计变更率、现场签证率、投资控制率等四类指标，管理效率维度主要指成本达成率指标。

设计限额，是结合项目特点按科目、空间、专业等进行深层次细分后设置的指标，额度须注意控制在项目目标成本和企业下达限额的一定比例内（常规为90%--95%）。科目层面可细分为前期费用、建安费用等；空间层面可细分为示范区、样板区、会所、大区公共区域、大区户内等；专业层面可细分为建筑门窗、建筑立面、机电安装（空调、暖通、消防、电梯、弱电等）、精装、软装、景观等。

设计变更率、现场签证率指标，是根据项目签订合约情况对土方、桩基、总包、门窗、外立面、消防、空调、强电、弱电、精装、市政、景观等合同设置的设计变更发生率或现场签证发生率指标，指标额度一般参照目标成本或合约规划的规划余量确定相应比例（常规为3%-5%）。

投资控制率指标，是将项目目标成本中的财务费用、营销费用、管理费用提取年度内匹配额度及动态成本总额作为控制额度，以其实际发生与控制额度的偏差率作为控制指标，一般重点考核财务费用偏差率、营销费用偏差率、目标成本偏差率等指标。

成本达成率指标，主要是提升成本管理效率的相关指标，如动态成本分析的及时准确率，设计变更单、现场签证单、工程竣工等结算完成及时率。

3.管理主体

责任成本管理主体以分级、分专业为原则，各项目公司为责任单位（被考核人），各项目公司和房地产企业上级单位的设计、招采、工程、成本、人力、财务、营销等业务职能部门分别为责任主体和监管主体。对于成本管控要求高或细的房地产企业，房地产企业上级单位的业务职能部门也可成为被考核人，与各项目公司同时肩负责任成本考核的重任。

三、责任成本管理流程

1.确定考核指标

各责任单位负责人结合项目开发实际进展，组织相关责任主体，从五类责任成本管理指标中选择确定适配项，作为年度责任成本考核指标，并同步明确指标定义、控制额度及其依据、指标权重、评价标准等内容。年度责任成本考核指标经房地产企业上级单位的成本、设计、工程等相关业务部门审核一致后，正式下发作为各责任单位的年度责任成本管控考核责任书。

2.动态跟踪调整

年度责任成本考核指标一经确定，原则上不予调整。责任和监管主体均须动态跟踪指标执行情况，如在执行过程中出现重大变化时（如项目定位、开发节奏等调整），可由各责任单位在限期内上报指标调整申请并审核通过后，予以调整下发。

3.定期检查反馈

各责任单位、房地产企业上级单位的成本、设计、工程等相关业务部门可定期自查和检查各责任单位对于年度责任成本考核指标的管理执行情况；重点关注指标设置的合理性、指标额度的准确性、指标实现的可行性、有无超出控制额度的指标项等方面，及时梳理分析潜在超额指标项的发生原因并采取相关整改措施，并将检查结果及时反馈相关责任单位进行完善整改或风险预警，防范项目成本整体失控风险。

4.考评管控绩效

责任成本管理按年度由房地产企业成本主管部门组织绩效考核评价；各责任单位负责提报其年度责任成本考核指标的实际完成情况及相关支撑材料，并进行自评分；房地产企业成本主管部门对提报材料进行初审及统计汇总整理，并组织相关业务部门进行审核；待审核达成一致意见后，统一对各责任单位的责任成本管控指标进行统计评分及排名，并与绩效考核挂钩进行奖惩。

四、责任成本管理要点

一是精准制定目标成本是前提。责任成本考核指标的确定是以目标成本为基础依据，从而目标成本的科学合理性将会对责任成本考核指标控制额度的确定产生重要影响，合理的指标将会促使管控主体强化成本意识，通过设计优化、方案比选、货源比价等方式控制或节约成。目标成本额度过高或过低，都将会使责任成本指标易于或难于实现，反使责任主体对责任成本管控产生懈怠心理。

二是合理分解成本和责任是关键。责任成本考核指标的确定需要结合项目开发实际情况从合约和科目两个维度进行分解组合，同时还需将确定的指标根据设计、工程、成本等不同专业分解到对应的业务部门。成本和责任的合理分解是责任成本管理实施的关键，出现任何的成本分解偏差或责任分配错位，都将导致责任成本管理的管控考评形同虚设、流于形式。

三是牢固树立激励导向是核心。房地产企业责任成本管理实施过程中，不可避免地会遇到被动应付的问题，为确保责任成本管理行之有效地持续推动，必须牢固树立正向激励的导向，设置“达标超标即奖励”的评分标准，从而在房地产企业内部形成“人人关心成本管理、人人参与成本管理”的常态化[[2]]，才能持续提升全员成本管控意识，形成全员“自觉降本”的惯性思维。

五、结束语

房地产企业推行责任成本管理，有利于激发全员成本意识、提升成本管控水平、提高项目经营效益、增强企业竞争优势。以正向激励、目标导向、分级分类、权责分明、奖惩明确为原则，理清责任成本管理思路、搭建责任成本管理体系、完善责任成本管理机制、梳理责任成本管理流程、设立责任成本考核指标、明确责任成本考核标准、建立责任成本管理与绩效考核挂钩体系，是房地产企业顺利推行责任成本管理的必由之路，也将助力房地产企业成本管理水平再上新台阶。

[[1]]李锐.房地产项目责任成本管控和提升——以兰州SOHO项目为例[J].家园·建筑与设计,2023,(4).

[[2]]杨赵微.房地产企业成本管控研究[J].中国经济评论,2023.(3).