制造业空间保障策略研究

制造业空间保障策略研究

袁朝红

深圳市众智规划咨询有限公司 广东省深圳市 518000

摘要：制造业决定了一个国家的综合实力和国际竞争力，是我国经济命脉所系，是立国之本、强国之基。为进一步保障优质重点企业的落地，促进产业经济持续稳定增长，需要重点关注制造业空间的保障工作，为企业落地提供支撑载体。基于制造业空间保障角度，聚焦城市开发建设中产业用地、用房层面的问题，从工业用地底线、用地引导、产业及载体契合度方面提出一定的探索。

关键词：工业用地底线 用地引导 产业及载体契合度

引言

在坚定不移建设“制造强国”的背景下，各地制造业实力的显著增强，有效提升了供给体系质量，提高了整个国民经济的发展效益。随着城市的发展，以深圳市“原关外”地区为例，呈现工业用地不断缩减、土地碎片化开发、新建园区载体形态与企业需求偏离的情况，产业空间的约束在一定程度上制约了经济可持续发展！在此背景下，本文从制造业空间保障角度出发，对城市用地开发过程中制造业空间保障的策略进行探讨。

1.产业空间发展现状评估

1.1工业用地快速缩减，有待有序调控

深圳市尤其是“原关外”地区，大部分现状工业园区为90年代建设的低、多层厂房，总体开发强度较低，近一半用地已确权，按照城市更新政策评估，工业用地整体改造潜力较大。经统计，截止2021年底，全市工业用地现状总量已由2018年的270平方公里缩减至2020年底的220平方公里，工业用地快速缩减。

在城市建设进程中，随着各项配套设施的完善，用地功能的合理优化是必然趋势。但工业用地快速缩减，一方面直接导致部分制造业企业被迫外迁，优质企业流失，另一方大量工业用地快速流失，导致实际生产功能的用地减少，企业生产成本高涨，高额房租压力也迫使优质实体企业向周边城市迁移，城市的产业健康发展面临严峻的挑战，工业用地有序腾退、缩减需要有效的控制和引导。

1.2工改M0市场推动力更强，承载实际生产功能的用地（M1）减少

结合《深圳市城市规划标准与准则》，工业用地分为新型产业用地[1]（M0）和普通工业用地[2]（M1）两种类型，结合当前土地开发政策，新型产业用地（M0）在城市开发中的优势较为明显，一方面为新型产业用地容积率高于普通工业用地，另一方面为新型产业用地层高及荷载要求均比普通工业用地低，在建设成本上有一定优势，且研发用房单套套内建筑面积不得小于300平方米，低于厂房单套套内建筑面积不得小于1000平方米，其建成后空间分割更为灵活，便于后期转让。基于上述优势，工业用地改为新型产业用地（M0）市场推动力更强，随着新型产业用地项目的推进，虽然保住工业主导地位，但承载实际生产功能的用地（M1）实质上是大量减少。

1.3研发用房与制造业企业需求不匹配，平均空置率高

数据显示，研发办公市场和厂房市场分化越来越明显。受研发办公每年巨量供应和宏观经济影响，深圳研发办公空置率逐步上升，2022年上半年整体空置率约22%。厂房市场因新增供应少，市场需求量大，租金逐年上涨，每年约5-10%的上涨，整体空置率约5.5%。同时新建园区租金价格和增幅与企业承受能力不匹配。经测算，“原关外”大部分企业承租合理的租金水平为26元/月.㎡，而产业用房平均租金为30.63元/月.㎡，超出多数企业可承受的范围。

产业用房出现结构性失衡,办公用房供过于求,生产厂房空间及软环境及高租金又无法满足实体制造业需求,导致产业空心化现象。

2.产业空间保障策略

为进一步坚定不移推动制造业高质量发展，夯实深圳建设中国特色社会主义先行示范区的制造业基础，打造高品质产业发展空间，促进实体经济持续稳定增长，基于产业空间保障角度提出以下策略。

2.2复合利用土地，推进土地节约集约利用

探索二三产业的综合开发和混合利用，突破现有单宗土地供应模式，鼓励均衡配置多种功能用途街坊式供应，以促进片区内不同产业的规模集聚和组团发展，提高片区土地利用综合效益，实现片区土地在横向与纵向上功能兼容、空间联动，实现配套设施的共享、空间联动和功能融合，提高土地使用效率，形成功能完善的产业社区，推动产城融合高质量发展。

探索基础设施用地与新型产业用地复合式开发，如新供应及已供应的公交场站、变电站及消防站等公用设施和交通设施用地，在符合规划、满足中远期业务发展需求、满足市政交通设施承载能力并保证安全的前提下，结合项目具体产业细分情况进行研究，混合建设用于建设高标准产业用房。探索轨道交通用地（含车辆段、停车场、轨道交通站点等）在符合规划且保证安全的前提下，可分层设立建设用地使用权，建设高标准产业用房。

2.3探索空间布局指引，科学引导用地开发

新型产业⽤地是为适应产业转型升级、提⾼⼯业⽤地效率⽽提出的城市⽤地分类，其与传统形态的工业用地不同,新型产业⽤地具有单位土地开发强度大、用地形式混合成分高、功能需求多元化等特征，其承载的产业业态多为研发、创意、设计、中试、无污染生产的功能。结合此特征，探索分别从总量控制、空间引导和产业保障三个方面进一步明确。在总量控制方面，落实M0指标上限的要求，为避免“先到先得”现象。在空间引导方面，提出M0用地申报政策导向要求。

2.4强化建筑形态管控，建设普适性强产业空间

面对产业用房与制造业企业需求不匹配，平均空置率高的问题，需要从厂房建筑设计着手,建设高标准的产业用房，以匹配产业发展需求。一方面可充分发挥工业厂房大平层产业适应性强、空间整合度高、层高大、载荷高等优势，引导建设普适性强的建筑空间，适应后期大部分实体企业对制造业空间的需求。另一方面可分产业类别建立建筑形态技术标准，提高产业空间适配性，满足特定企业的工艺生产要求。

2.5定制空间载体，提升产业及载体契合度

考虑到企业在转型升级过程中有很强的用地需求，而传统拿地方式企业将面临着高额的资金压力，为有效减轻企业负担，探索采用只租不售的低成本产业空间，有针对性的引导优质产业进驻，为企业提供定制化、个性化、精品化一站式空间载体解决方案，满足企业对高标准制造业用房的特定需求，解决企业发展痛点。同时通过针对性的产业引入，也可发挥产业聚集效应，促进产业协同互动及良性发展。

结束语

深度践行产业高质量发展，扶持实体经济是全面落实“制造强国”的有效回应，为企业发展提供充足的产业空间是保障经济可持续发展的驱动力，本文主要聚焦现状存在的问题，从用地、用房层面展开一定的探索，旨在有序调控产业用地，保障产业的高质量发展。

[1]新型产业用地（M0）是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。其主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房，其它用途为商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。

[2]普通工业用地（M1）是以生产制造为主的工业用地，主导用途为厂房，其它用途为仓库（堆场）、小型商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。对周边居住、公共环境有影响或污染的工业不得建设小型商业、宿舍等。