城乡结合部土地价格特征及其合理性评价

城乡结合部土地价格特征及其合理性评价

步卓卿

身份证号：150102198509011659

摘要：本文对城乡结合部土地价格特征及其合理性进行了探讨和评价。首先，本文分析了城乡结合部土地的特点。其次，针对城乡结合部土地价格的特征，如农地收益还原率高、土地出让面积大、土地收益政府比例高等。最后，结合土地价格的合理性评价，重点分析了土地价格呈上升趋势、拍地价高非真实反映、防止国有资产流失等问题，并提出了相关的建议和措施。本文为城乡结合部土地市场的健康发展提供参考。

关键词：城乡结合部；土地价格；合理性评价

引言：

在城市化进程不断推进的背景下，城乡结合部地区的土地市场备受关注。城乡结合部是城市与农村之间过渡带的区域，具有城市和农村双重属性。因此，本文旨在探讨城乡结合部土地价格的特征及其合理性评价。

一、城乡结合部土地的特点

城乡结合部是指城市与农村之间相互渗透、联系密切、功能交错的地域空间，具有城市和农村双重属性的区域。首先，城乡结合部土地的利用功能多样化，既包括城市用地，如商业、住宅、工业用地，也包括农村用地，如农田、林地、村庄等，因而具有城乡双重属性[1]。其次，城乡结合部土地的开发程度较高，通常表现为城市扩张、农村城镇化等现象，土地利用更加密集，建设活动频繁。此外，城乡结合部土地的环境条件和生态保护意识备受关注，需要平衡经济发展和生态环境保护之间的关系。

二、城乡结合部土地价格特征

（一）农地收益还原率高

在城乡结合部，农地作为重要的生产要素，其价格往往受到农业生产潜在收益的制约和影响，表现为农地收益还原率较高的特征。这一现象的背后反映了城乡结合部土地市场的复杂性和土地利用的双重属性。首先，农地收益还原率高体现了城乡结合部土地市场的农业属性。尽管城乡结合部已经实现了城市化和工业化的进程，但农业生产仍然是该地区的重要组成部分。农地的潜在用途与农业生产密切相关，因此土地的价格往往受到农业生产潜在收益的制约。农地收益还原率高意味着即使农地用于非农业目的，其价格也受到农业生产潜在收益的影响，这在一定程度上限制了土地价格的上涨空间。其次，农地收益还原率高反映了城乡结合部土地市场的供需关系。由于城乡结合部地区农业发展水平不同、土地利用需求差异较大，农地的供给量与需求量之间存在一定的失衡。

（二）土地出让的面积大

在城乡结合部，由于城市化进程加速和农村土地流转政策的推动，土地出让的面积往往较大。该特征反映了城乡结合部土地市场的供给端特点，以及城市扩张和农村经济转型带来的土地利用结构变化。首先，城市化进程加速是导致城乡结合部土地出让面积增大的主要原因。随着城市人口的增加和城市化水平的提高，城市对土地资源的需求不断增加[2]。为满足城市建设和经济发展的需要，城乡结合部地区政府往往大规模地进行土地出让，以吸引投资、推动产业发展和提升地方经济发展水平。因此，土地出让的面积较大，成为城乡结合部土地市场的一个显著特征。其次，农村土地流转政策的推动也是导致土地出让面积增大的重要原因之一。为促进农村经济转型升级，加快农业现代化进程，政府积极推动农村土地流转，鼓励农民将土地流转给规模化经营主体或用于非农业开发。随着农村土地流转的不断深化和扩大，大量农村土地进入市场，成为土地出让的重要来源，从而使土地出让的面积进一步扩大。

（三）土地收益政府比例高

在城乡结合部，土地收益中政府所占比例相对较高，这一特征主要受到土地出让制度和土地管理政策的影响，反映了政府在土地利用中的主导地位以及对土地资源的有效管理和调控。首先，土地出让制度是导致城乡结合部土地收益政府比例高的重要原因之一。在土地出让过程中，政府通过出让土地使用权获取土地收益，包括土地出让金、土地增值收益等。在城乡结合部，由于土地资源较为稀缺，政府通过土地出让实现土地资源的有效配置和利用，因此土地出让所得的收益中政府所占比例相对较高[3]。其次，土地管理政策也是导致土地收益政府比例高的重要因素之一。在城乡结合部，政府通过土地管理政策对土地使用进行限制和规范，如国土空间规划、土地用途管制等，从而影响土地的供给和价格。政府在土地管理中扮演着重要的角色，通过调控土地供给和价格，保障土地资源的合理利用，因此土地收益中政府所占比例相对较高。

三、城乡结合部土地价格合理性评价

（一）土地价格呈上升趋势

当前，城乡结合部土地价格呈上升趋势。这种趋势的出现受到多种因素的影响，需要进行全面的评价以确保其合理性。首先，城市化进程是导致城乡结合部土地价格上升的重要原因之一。随着城市人口增加和城市规模扩大，城市对土地资源的需求持续增加。城市化进程带动了城市建设和房地产市场的繁荣，使得城乡结合部土地的市场需求持续上升，从而推动了土地价格的上升趋势。其次，农村土地流转政策的实施也对土地价格产生了影响。政府积极推动农村土地流转，鼓励农民将农村闲置土地流转给农业企业或用于非农业开发。随着土地流转的不断扩大，土地市场供给量减少，从而导致土地价格上升。

（二）拍地价高非真实反映

目前，城乡结合部土地拍地价格较高，拍地价的高昂往往不能真实反映土地的实际价值和市场供需关系，这引发了对土地价格合理性的质疑。首先，拍地价受到土地市场供给和需求之外的因素的影响，导致其高于实际价值。在城乡结合部，土地拍卖市场往往受到政府土地政策、地方政府财政收入压力等因素的影响，政府往往通过提高土地出让底价、设定拍地保证金等方式来保障土地出让收益，导致拍地价水涨船高。其次，一些开发商为了竞标成功，可能会通过加价等手段来争取土地，进一步推高了拍地价，使其不真实反映土地的实际价值。其次，拍地价高于实际价值还受到土地市场监管不完善的影响。在一些城乡结合部地区，土地市场监管机制尚未健全，土地交易存在信息不对称、监管不到位等问题，容易导致土地价格的非理性波动。这种情况下，拍地价的高昂往往反映了市场交易的不规范和不透明，不能真实反映土地的供需关系和价值。

（三）防止国有资产的流失

由于城乡结合部地区土地资源的重要性和稀缺性，土地价格的合理性直接关系到国有资产的保值增值和国家财政收入的稳定。首先，加强土地出让制度的规范和完善。政府应加强土地出让的程序和规范，严格执行土地出让程序，确保土地交易的公开透明。同时，要完善土地出让底价和加价幅度等规定，防止土地拍卖中出现恶意炒作和虚高价格，避免国有资产的流失。其次，加强土地市场监管和信息公开。政府部门应加强对土地市场的监管，建立健全土地市场监管机制，加强对土地交易的监督和管理。同时，要加强土地交易信息的公开和透明度，及时发布土地出让公告和成交价等信息，提高市场参与者对土地市场的了解和信任度，降低信息不对称的风险。

结束语：

总之，本文深入分析了土地价格特征，包括农地收益还原率高、土地出让的面积大、土地收益政府比例高等方面。同时，本文进行合理性评价，提出了加强土地市场监管、完善土地出让制度、防止国有资产流失等具体措施。未来，我们期待通过继续加强对城乡结合部土地市场的监管和管理，促进土地资源的合理配置和有效利用，推动城乡一体化发展。

参考文献：

[1] 刘博宇.国土空间规划背景下城乡结合部土地集约利用思路研究[J].  2021.DOI:10.12334/j.issn.1002-8536.2021.21.014.

[2] 李钰.蚌埠市城乡结合部土地增值收益分配机制与土地利用研究[J].商情, 2019(27).

[3] 叶剑平,田晨光.城乡结合部土地问题思考[C]//学术前沿论丛——科学发展:, 深化改革与改善民生.2012.