浅谈TOD项目开发成本管控思路

浅谈TOD项目开发成本管控思路

杨媛（广州市品秀房地产开发有限公司）

摘要：TOD项目建设中，主要是以公共交通为导向的项目建设模式，在TOD项目发展中，这一项目模式逐渐形成了以城市轨道交通系统为发展导向的站城一体化模式。在TOD项目开发中，需加强项目成本管控，保障项目建设经济效益，才能促进TOD项目更好的发展。本文对TOD项目开发成本管控思路进行了探讨，以供参考。

关键词：TOD项目；项目开发；成本管控

当前，城市化进程不断推进，城市建设速度不断加快，轨道交通工程建设规模也不断扩大，已经逐渐形成了高铁、城际、地铁、有轨电车等交错互补的城市轨道交通网络。随着城市轨道交通网络的不断完善，城市规模进一步扩张，城市轨道交通网络枢纽节点称为城市人流与物流的高度集中点，因此，相应枢纽节点的综合开发价值日益显著，由此逐渐形成了TOD项目模式，需要加强TOD项目开发研究，尤其是要加强项目成本管控分析，保障TOD项目经济效益，才能促进TOD项目长远发展。

1、TOD项目概述

1.1TOD项目

TOD项目的全称是transit-oriented.development，其开发模式主要是以公共交通为导向的发展模式。公共交通主要指的是火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400~800m（5~10min步行路程）为半径，建立中心广场或城市中心。以公共交通为导向进行城市综合开发，利用交通最大化土地、物业价值，对新城发展有着显著的带动效果。

TOD项目发展中，最早是蒸汽工业时代的以车站为1.0版本，逐渐发展为站楼一体的2.0版本，然后是自动化时代的站城一体的3.0版本，最后逐步发展到当今智能化时代的4.0版本，TOD项目模式最显著的特点是“站·城·人一体”。在TOD项目开发中，主要是对混合性土地的利用，强调对办公、休闲、住宅、商业、公共设施等混合土地的开发，与传统的住宅或办公单一发展模式相比，TOD模式可以充分满足城市的多元化发展需求，能够满足城市居民对城市功能的多样化需求。

1.2TOD项目成本基本概念

TOD项目的设计结构形式较为特殊，相应成本内容比较复杂，为更好的控制TOD项目成本，需要明确项目相应部分具体概念定义。关于TOD项目相关概念的定义，包括以下几个内容：（1）地铁车辆段。这一概念指的是地铁车辆停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在地；（2）盖板。盖板的定义是地铁车辆段结构的顶板；（3）白地。这一概念的含义是车辆段四周边角净地；（4）地下室。在常规项目建设中，地下室指的是建筑物处于室外地面以下的空间。在TOD项目中，地下室一般指的是车库，具体有盖上车库、白地地上车库、白地地下车库三类

2、TOD项目成本特殊性概述

2.1施工成本组成复杂

TOD项目的占地较广，体量较大，项目开发周期较长，项目建设中一般会分期实施，施工过程中还会进行场地腾挪，并需要交叉出图和施工，这就使得TOD项目成本管控难度相对较大，总包措施费也相对较高。

2.2成本控制细节点多

TOD是以公共交通为导向的发展模式，成本控制中，需要关注其中的细节部分，如果不重视项目细节点的成本控制，很难保证成本控制效果。比如在项目实施中，盖上与周边白地之间存在一定的高差，同时，立体交通组织也较为复杂，相应的竖向管线工程量也就较多；项目中一般还要建设临时匝道和永久的上盖匝道，并要设置上盖直梯及扶梯；由于盖板高差，需要增加塔楼结构高度，其中的含钢量也会增加[1]。此外，在TOD项目周边白地一般较小，且多为不规则形状，多数呈现为狭小状，白地的机电设计工程量含量也较高。成本管控中需要关注多种细节部分，充分考虑相应影响因素，才能保障TOD项目成本管控效果。

2.3地铁线路运营影响

随着城市轨道交通的发展，现代城市TOD项目主要是在城市地铁上盖，项目与地铁设施之间有着密切的联系，因此，TOD项目建设中，需要避免对地铁线路运营造成影响。为保障地铁线路的正常运营，需要保证盖板的安全性，项目具体施工中，就需要做好地铁线路与盖板保护、变形缝保护等工作，但这也会增加施工总包措施费用。

2.4其他成本费用

TOD项目实施中，可能会采取一二级联动开发，具体的项目开发中，地铁盖上一级开发还未完全竣工，一级开发的总包单位会占用二级开发场地搭设临时板房，二级开发过程中，为保证开发建设的顺利进行，就需要对地铁总包临时板房进行迁建，这一过程中也就会产生相应费用，与其他项目相比，会进一步增加项目成本费用。

3、TOD项目机电成本特点

3.1管线迁移

TOD项目毗邻地铁，在项目建设中，还需要考虑对地铁线路运营的影响，尤其是在机电设备安装中，因二级开发需要，需要对地铁原有管线进行迁移，而管线迁移过程中，需要对原有管线进行探测、调整、设计、准备实施等工作，管线迁移也就容易出现工期不可控、管理成本增加等问题。

3.2管网新建

与常规项目对比，TOD项目在一级开发中，预留条件相对复杂，TOD项目需要分期进行，为保证机电设备的正常运行，需要做好设备房选址工作，并要保证管网布局的合理性，才能保障TOD项目的正常使用

[2]。在TOD项目机电设备安装中，涉及到多种专业管线，比如强电、弱电、给水、消防和燃气等市政管网，需要通过竖井或竖向管廊从白地上接驳至盖板，然后与盖板上管网接驳。排水则需要通过竖井或竖向管廊从多层盖板排至白地，最后排至市政管网。

一级开发中，会预留一定的竖井或竖向管廊，但预留数量有限，位置受限于一级开发。二级开发中除优先使用相应竖井或竖向管廊外，还需根据实际情况，增加竖向通道。

排水走向受到盖板荷载、覆土厚度、竖向通道、原有排水系统等的影响，排水管线及管井成本会增加。除此以外，还需充分考虑盖板上的大量变形缝问题，尽可能的解决盖板漏水隐患，可以在变形缝下端设置接水槽排水，也就会增加接水槽及排水系统的成本。在盖板上地铁预留虹吸雨水口，由于其可能存在一定的堵塞问题，二级开发中就需要封堵原有的虹吸雨水口，并新建自身排水系统，同样会增加总体成本。

4、TOD项目全生命周期成本控制

4.1 TOD项目前期成本管控

在TOD项目建设前期，随着项目的推进，积累形成TOD项目成本调研清单，项目人员需要根据相应清单内容，对前期资料、现场勘查等各类事项进行排查，这对项目后期的成本控制有着重要的意义[3]。在TOD项目前期的成本控制中，还需结合TOD项目特点与实际情况，针对TOD项目特殊性，可以采取穷举法，对项目成本进行详细的梳理、分析，进而形成TOD特殊成本清单。

4.2 TOD项目过程成本管控

TOD项目建设过程中，可以根据相应特殊成本清单，总结特殊成本及费用的管控点，确定施工标准、计价方式、成本数据等，以此来指导项目全过程成本管理。在成本管控中，项目人员还应强化成本优化意识，可以引入优化单位进行全过程优化。在项目建设中，可以将单项目优化成本形成标准做法，然后推广至其他项目，形成统一标准做法。

4.3 TOD项目后期成本管控

在完成TOD项目建设后，需要进行成本复盘，分析和总结TOD项目成本管理经验，形成系统的TOD项目成本管控要点。同时，还可以夯实动态成本，进而沉淀TOD成本数据库，以实现TOD项目成本高质量管控目标。

5、结语

每个TOD项目有着自己独特的特点，TOD项目开发成本管控中，需了解项目共性特点和个性特点，全面掌握项目涉及的相关内容，明确成本管控要点，才能保障成本管控效果。在成本管控中，还需采取多种措施和手段，对TOD项目进行全生命周期成本控制，保证项目经济效益的最大化，才能促进TOD项目更好的发展。

参考文献

[1]徐宁,祁佳,娄薇.我国TOD项目发展情况及建议浅析[J].中国房地产业,2022(14):36-37.

[2]陈波.TOD开发项目市政工程设计研究[J].建筑工程技术与设计,2021(9):1570.

[3]詹成智.TOD综合开发项目造价有关问题探讨[J].中国科技投资,2019(28):49-50.