老旧小区改造康养模式的探究

老旧小区改造康养模式的探究

周生良

中铁十局集团城建工程有限公司 山东济南250000

摘要：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》里明确提出：“推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设”。由此，老旧小区改造上升为国家战略。本文结合包头友谊19小区改造营销过程，从项目存在的重难点及解决方案、标前调研，到提供参与实施新模式等方面做简要分析，归纳总结项目经营经验，为后续老旧小区改造项目提供更多的借鉴和参考。

关键词：工程项目；老旧小区改造；康养

引言：我国新型城镇化建设已取得阶段性成果，2019年常住人口城镇化率60.6%，标志着我国城市发展由增量扩张为主，转入存量更新为主的新阶段，倡导紧凑、集约、高效、可持续的城市发展模式。老旧小区改造是提升老百姓获得感的重要举措，也是实施城市更新行动的重要内容。新阶段，老旧小区改造要求扎实抓好“楼道革命”“环境革命”“管理革命”等3个重点，“一小区一对策”合理确定改造内容、改造方案和建设标准，切实解决群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。加强“一老一小”等适老化及适儿化改造。积极应对人口老龄化，顺应居民美好生活需要，结合改造因地制宜推进小区活动场地、绿地、道路等公共空间和配套设施的适老化、适儿化改造，加强老旧小区无障碍环境建设；推进相邻小区及周边地区联动改造，统筹建设养老、托育、助餐等社区服务设施，完善老旧小区“一老一小”服务功能。我们结合包钢友谊19小区的实际情况，在前期项目调研策划时，借助包钢友谊19小区独有的包钢元素，利用既有锅炉房改造成城市会客厅，打造集养老照料、社区服务、便民商业、亲子活动、康体健身、文化创意等多功能于一体的综合服务体，以康养实现老旧小区焕发新生机。

一、人口老龄化现状和趋势

我国正在经历快速的老龄化。2022年，我国60岁及以上的老年人口达2.8亿人，占全国总人口的19.8%；其中，65岁及以上的老年人口为2.1亿人，占全国总人口的14.9%，已经进入中度老龄化社会。我国人口老龄化速度发展较快，2000年以来，60岁及以上老年人口比重上升了9.5个百分点，65岁及以上老年人口比重上升了7.9个百分点，这一进程快于同期的英美德法等发达国家，与日本从1970年进入老龄化社会到1994年进入中度老龄化社会类似。随着上世纪60年代“婴儿潮”一代队列人口逐渐步入老龄期，我国老龄化速度还将进一步加快。

二、包钢友谊19小区情况介绍

包钢友谊19小区建于上世纪90年代，是包钢的职工宿舍区。小区由友谊19一区、二区、三区、四区、五区组成，共计196栋住宅楼，总建筑面积791661平方米。小区内现有配套设施包括社区商业、卫生服务中心、2个幼儿园和2所小学、以及锅炉房、车库车棚等。经过三十年，友谊19小区的建筑老旧，基础硬件损坏严重。原有的住宅配置已经满足不了现在人们对居住条件的需求。

三、实施步骤

1.现状分析

包钢友谊19小区位于包头市昆都仑区核心位置，建于上世纪90年代，是包钢的职工宿舍区。随着包头市城市发展迅速，小区无论在公建配套设施的规划设计、建筑标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足居民日益增长的对居住环境及配套基础设施的要求。为此，包头市政府高度重视，成立老旧小区改造工作领导小组，明确职能部门分工与改造内容。

我们通过跟住建等部门的沟通、现场考察与研判，决定参与包头市昆区友谊19#小区改造，通过现场调研，对本小区存在的问题进行了逐项分析。

（1）老龄人口多

小区共有居民12412户，人口共28799人，其中一区3616人、二区7977人、三区5916人、四区3640人、五区4715人。社区整体60岁以上老人占比达到1/3，青年人占比较小；二区三区老人占比较高，一、四、五区中年核心家庭占比较高。小区居民中有失能半失能人口212人。小区出租户数657户。

（2）失管无序

小区内道路路面局部破损严重，机动车停放无序，交通流线组织混乱，绿化景观缺少维护，没有安装监控或监控系统有所损坏，生活垃圾没有进行垃圾分类，导致环境污染严重，电、有线电视、网络等管线架空敷设，杂乱无章，需重新规整或进行埋地处理。违规建筑众多即影响小区美观又有安全隐患，需进行拆除。

（3）设施老化

小区未进行既有居住建筑节能改造，外墙外保温层不能达到节能标准要求，建筑采暖能高，房屋屋顶保温层同样不能达到节能能标准要求，目由干建设年代较长，有破损情况，出现雨现象。管道年久老化，锈蚀严重。各种飞线杂乱无章，夜间照明不足。

（4）景观环境差

整个小区内缺少绿化景观及休憩空间，缺少儿童活动场地及体育锻炼设施。

（5）空间利用不足

因包钢小区的历史独特性，现存的锅炉房占地较大，未能有效利用，加之普遍存在的低效商业，未能为街区和城市带来活力。

2.调研方法

前期与居委会及居民代表座谈了解社区概况，然后做了全小区范围的居民调查，调查分为网络问卷调查和实地居民深访两部分，共收集网络问卷375份，同150户居民、23家商户及多位社区工作者分别进行了深度访谈，力争准确地了解社区问题和居民诉求。

通过对调研报告的深度分析，了解到各年龄段普遍对景观绿化不满意，老人和中年人尤其对活动场地及设施不满意，老人尤其对楼内户内不满意，年轻人和老年都对交通和停车不满意，中青年对安全设施不满意。

各年龄层的需求存在较大差别，其中：

儿童及青少年：希望增加运动场地及设施、社区图书馆等。

核心家庭（中青年）：希望改善楼本体保温、上下水管道等设施，提高治安管理，人车分流、增加儿童上下学安全标识，增加夜间照明、绿化、休闲座椅、凉亭、大门形象、小品雕塑，增加儿童活动场地及设施，与老年人活动场地分开。

老年人：希望改善楼本体保温、上下水管道等设施，保留树木绿化、休闲座椅、凉亭、夜间照明，活动场地与儿童活动场地分区，增加社区食堂、室内活动场所。

3.改造重点

通过前期的现场调查、居民调研等工作，结合社区群众的需求及年龄结构，在进行常规的老旧小区改造基础类和完善类提升项目外，结合十局的康养品牌及经验，积极需求将康养产品植入的可能性和必要性。

通过与主管部门、规划设计院等相关部门的多次研讨，决定利用既有锅炉房改造，做为康养区域，为小区赋能，打造全新的“温馨社区 友谊康城”。此方案得到了包头市政府及职能部门高度认可，同意按十局康养方案实施本项目。

（1）锅炉房现状

友谊19#锅炉房建于1993年，占地约为28亩，行政用地，东、西、南侧均为住宅，北侧与包钢十七园，间隔一条区间道，西南角位置为包钢第二十六小学，地理位置处于小区内中心位置，交通便利。锅炉房院内现有小区纯净水站，现有3座钢烟囱，1座混凝土烟囱，1座3层高办公，办公背后为热力厂房，并建有运煤通廊，整片区域内南侧为煤场空地。

（2）改造方案

本项目改造内容包括将锅炉主厂房改造为社区休闲及展示中心,不仅为社区居民提供了休闲娱乐的场所,还可以吸引城市居民参观游览。主厂房南侧含引风机室改造为小型农贸市场,满足本小区以及附近居民区的日常生活所需。东侧现有办公改造为社区警务站,社区文化活动中心,街道办事处,党建中心。为本社区的各类文化活动提供场所。考虑到老小区养老托幼的需求较大,我们在锅炉房南侧煤场新建日间托老、养老、托幼中心。锅炉房中心区域改造为小型休闲广场,不仅为养老托幼中心提供活动场所,也为周边居民的日常休闲提供了去处。我们本次设计不仅想表达出项目的文化和历史特性,更想为社区居民提供更加便利的服务场所。为了配合加快城市更新步伐,转变城市开发建设方式和经济增长方式,提升城市品质、满足人民群众美好生活需要、推动城市高质量发展,特将友谊19#锅炉房进行改造,补充公共服务设施、绿地、广场短板,增设日间托老、养老、托幼,教育、培训机构。

（3）构建全面的社区养老服务体系

通过老旧小区改造，导入社区健康养老服务体系，改善社区和居家适老、养老环境。基于智慧养老平台，采用“社区一卡通/呼叫按钮/手机等硬件+家庭养老床位+急救通道”模式，构建没有围墙的养老院，提供“助餐、助浴、助洁、助医”等居家上门服务，开设老年大学、老年营养餐等社区服务。通过社区一卡通，实时定位老人位置，紧急情况可开展精准救助；通过智能终端和呼叫中心，实现居家上门服务，解决绝大部分老人养老问题；通过与医院建立急救绿色通道，保障快速诊疗。

4.事后评价

本项目已列入内蒙古自治区老旧小区改造示范项目，于2022年9月17全自治区老旧小区改造观摩会在小区举办。自治区住建厅副厅长张鹤带队，本项目部被昆区住建局授予先进单位，人员被授予先进个人等荣誉。住房城乡建设部印发关于老旧小区改造可复制政策机制清单友谊十九老旧小区人选第八批次。

四、结语

老旧小区改造是利国利民之举，还关系到城市外在形象，更是普通老百姓心心念念之事，我们不仅要解决居住环境的硬性指标，更要尽可能的增加老百姓的幸福感。包钢友谊19小区植入康养产品的创新之举，成功打造了十局老旧小区适老化改造的康养新模式，不仅为我们参与老旧小区改造提供了新经验，更为国家实行的新的城中村改造国家战略提供了新方向。

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