TOD导向下轨道交通沿线产业发展研究——以松江区洞泾镇12号线西延段产业规划为例

TOD导向下轨道交通沿线产业发展研究——以松江区洞泾镇12号线西延段产业规划为例

单向导

上海同测规划设计勘测有限公司 上海市 200000

摘要：随着城市化进程的加速，轨道交通作为城市交通的重要组成部分，对城市发展具有重要影响。因此，在城市规划中，应充分考虑轨道交通沿线与产业的关系，最大限度地发挥轨道交通的经济效益和社会效益。本文以松江区洞泾镇12号线西延段产业规划为例，研究以轨交TOD为导向，提出产业规划策略，提升资源配置效率，优化城市空间布局，打造经济新增长极，实现轨道12号线西延对洞泾镇的带动作用，旨在为类似地区的轨道交通沿线产业发展提供借鉴和参考。

关键词：轨道交通 TOD 产业规划

一研究背景

1.1TOD理念概述

TOD即交通导向型开发，强调以公共交通站点为中心，打造紧凑、混合用途的城市空间，其核心在于通过优化公共交通站点及周边的土地利用和业态布局，提高公共交通的吸引力和使用效率，进而促进城市的可持续发展。

1.2研究重点

（1）针对TOD及轨道站点周边地区，聚焦产业、交通、空间三个方面进行研究。

（2）对上海12号线3个站点涉及区域进行详细的分析研判，提出目标定位、总体策略、产业路径、产业体系等内容。

（3）选取重点区进行详细优化设计引导。

1.3研究范围

本次研究以TOD理念圈层关系为基础，划分两个规划范围。

（1）总体研究范围：以轨交站点800-1600米15分钟次级影响区域，明确整体产业发展定位、未来规划战略、产业发展布局等；

（2）重点优化区：轨交站点400米范围内5分钟核心建设区，轨交站点400-800米10分钟直接影响区域，主要针对三个站点的不同特征，因站施策，提出具体发展策略、产业用地布局等。

二项目认知

2.1时代印迹

（1）产业兴镇——典型的产业强镇

上世纪80年代末期开始，乡镇企业逐渐成为洞泾经济的重要支柱。1978-2018年以来，乡村工业企业快速发展，第二产业迅速升温。“小镇内生动力、城市功能外溢、创新驱动转型”三股力量推动地区快速发展。

（2）创新萌芽——人工智能产业正快速发展

洞泾镇集聚人工智能企业约40家，占松江区40%，发展形势较为乐观。2018年规上企业工业总产值为67.49亿元，人工智能企业产值约5亿元，占规上企业产值比重约为7.5%，比重较低，正处于快速上升阶段。

2.2未来潜力

（1）交通聚力—— “东出西联、南承北接、四通八达”的交通优势

洞泾镇交通区位优势明显，G60、G15、G50、G1503高速公路环绕，沈砖公路、沪松公路、嘉松南路贯穿镇区，轨道交通9号线、有轨电车T4、T6线相互交织，东出莘庄商务区，西联佘山风景区，南承松江新城，北接虹桥枢纽商务区。

（2）产业动力——12号线西延加速产业要素流动，助力洞泾打造人工智能高地

12号线号称“换乘之王，路盲专线”，连接西南副中心-中央活动区-东北副中心的大动脉，穿越闵行、徐汇、黄浦、浦东等七个行政区。背负着重大使命的12号线西延至洞泾，辖区内设有沪松公路、刘五公路、洞泾站三站，推动G60与莘庄CBD连为一体，从此洞泾步入双轨时代，助力洞泾走出转型发展新路径。

2.3现状研判

2.3.1区位特征

洞泾镇隶属松江东北区九亭-泗泾-洞泾-新桥城镇圈，是松江距离主城区最近的区域。同时，九亭-泗泾-洞泾-新桥片区在上海2035总体规划中属于近郊整合提升型城镇圈，是上海连绵城区1500平方公里的重要组成部分，未来12号线的西延将有助于松江东北片区夯实上海主城区的地位。

2.3.2交通特征

沈砖公路作为基地东西向交通轴线，是洞泾的交通城脊，连接着主城与郊区，是城镇形象展示的重要界面。同时穿越科大智能基地等众多要素资源，是最重要的城镇功能轴线。目前界面较为凌乱，功能和交通上都有待进一步优化提升。

2.3.3空间特征

（1）功能：基地现状以刘五公路为界，西侧以新松嘉园、樾山四季等居住配套为主，东侧以工业园为主，居住功能与产业功能分割明显。

（2）用地：基地内多种用地混杂，工业用地与居住、商业、办公等用地交织，造成城市空间零碎，整体环境品质不高，亟待整理。

（3）风貌：基地内多为单一生产的工厂，且建筑品质不佳；商业配套以生活性商业为主，未形成一定规模；多数道路道路绿化形象不佳，河道两岸景观缺乏地域特色，整体风貌品质一般。

2.3.4产业特征

（1）整体现状

2018年洞泾镇产业比重为0.6：41.4：58，呈“三、二、一”结构，其中一产较为平稳，二产、三产占比较大，二产以电子设备制造、专用设备制造、通用设备制造、汽车制造、电气机械和器材为主，五类合计占比达79.1%，主导产业比较鲜明，新兴制造产业增长较快，二产占比有稳步提升趋势。

（2）企业综合研判

本次规划研究通过地均税收、地均产值、人均产值和单位产值能耗四大指标，评价土地利用效率（土地利用效率评价得分=Σ（指标值÷基准值）×指标权重+地方加分项或减分项），研判得出保留提升、有机更新、产业调整和整治腾退四类企业类型。

a.单项指标评价：地均税收=实缴税金/占地面积

洞泾镇地均税金为2.32亿元/平方公里，低于上海开发区平均值（104产业区块）8.68亿元/平方公里的平均值，经济发展质量较低。

b.单项指标评价：地均产值=工业总产值/占地面积

低效工业用地占比较高，低于园区平均值的占73.1%，低于上海市开发区平均值的占91.2%，集聚效益不明显。

c.单项指标评价：人均产值=工业总产值/全部从业人员平均数

洞泾工业区整体平均值97.44万元/人，低于工业企业人均劳动生产率上海开发区平均值（104产业区块）158.39万元/人，人均产值不高，工业综合实力有待提升。

d.单项指标评价：产值能耗=综合能耗/工业总产值

洞泾镇现有工业企业产值能耗为0.27吨标准煤/万元，上海松江经济开发区产值能耗0.044吨标准煤/万元，整体产值能耗不高，存在局部能耗较高企业。

图 1地均税收图       图 2地均产值图        图 3人均产值图       图 4产值能耗图 图 5综合研判结论

依据综合得分，叠合未来站点影响，对工业用地再次研判，识别出四类空间。保留提升类，占比35%，现状企业及项目综合研判结果较好，以保留为主，对立面风貌进行整治；有机更新类，占比30%，综合研判结果一般、清退实施性较弱，建议引进优质企业项目来盘活，以企业自主更新升级为主；产业调整类，占比25%，综合研判结果较差，可在保留产业建筑的基础上进行产业结构调整，建议以政府为主导对该类型产业进行改造升级；整治腾退类，占比10%，建议优先清退的用地。

三总体定位

3.1总体定位

洞泾创脊、未来画轴。创建多元活力的创新服务带，打造汇聚八方的人文链条，构建集约高效的超级中枢。

3.2发展策略

（1）区域联动：提升主城联系，带动产业转型

借助12号线联系多个产业发展平台的优势，将莘庄商务区核心与洞泾人工智能联系起来，带动传统镇区产业的转型与提升，吸引更多的人才和产业的聚集。

（2）产业构建：三大产业组团，六大产业平台

构建人工智能展业组团，包括产研展销推介平台、创新全产业链服务平台、和创企投融资服务平台三大平台；建立智慧制造产业组团，包括智慧共享平台和企业成长服务平台两大产业平台；营造文化旅游产业组团，主要为人才储备平台。

（3）圈层布局：功能圈层布局，延展高价值区域

以轨道交通站点等级为划分依据，以TOD400米和800米影响区域为站点圈层布局临界点，划分中心站、组团站和一般站。中线站核心圈层以商业与商务办公功能为主，组团站核心圈层以商业与公共服务功能为主，一般站核心圈层以居住及配套服务功能为主。

图 6圈层布局功能占比示意图

（4）功能复合：地块功能混合，开发强度向站点聚拢

提倡轨交站点周边高强度开发，物业开发与轨道设施叠合发展，将轨道枢纽与上盖物业结合，形成下部车站、中部商场、上部住宅、办公、酒店的立体开发模式，促进交通功能和物业在多层面、多方位地连接和融合。

城市中心区的轨道站点，多以商业、商务主导，聚集多元混合功能，形成集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的“一站式”消费目的地。

位于居住区的社区型站点，发展生活服务功能，设置综合购物中心和活动中心，建设文化娱乐配套设施，形成社区邻里中心，创造活力共享社区。

（5）特色站点：一站一品，增强洞泾城市吸引力

针对基地内三个轨交站点，因站制宜，打造特色化站点主题。智慧产研组团，围绕沪松公路站打造以智能机器人为主的智能科技研发片区，未来的科技研发新高地；田园宜居组团，依托刘五公路站，结合车辆段上盖综合服务，优化提升居住环境，探索城郊融合的TOD新景观；枢纽活力组团，借助洞泾站双轨优势，合理开发佘山风貌控制区，建设多元文化特色场站。

四产业规划

4.1产业体系构建

基于洞泾现状产业分析和未来产业趋势研判，构建以文化旅游、科创研发和电子信息为基础，智能制造、生产性服务为主导，人工智能为龙头的未来洞泾产业体系。完善智能制造产业的上下游产业链，打造研发孵化产业、生产服务性产业、公共服务平台和高科技产业等为一体的智能制造产业链，加强企业纵深化发展。

4.2产业布局规划

基于对洞泾未来产业体系的构建和产业类型的选择，结合现状空间特征，本次规划以制造业升级为引领，打造三大产业板块，由东向西分别为人工智能板块、智能制造板块和综合服务板块。

人工智能板块以科技服务和人工智能为产业主导，南侧结合现状工厂和居住建筑，布局适量智能制造和生活性服务业。智能制造板块现状以工业厂房为主，因此该板块结合现状产业进行升级转型，打造创新孵化、智慧物流、在线经济、文化创意和智能制造产业。综合服务板块现状以居住、生活服务等功能为主，未来结合板块内大量的生态用地，发展文化旅游、生活服务和综合服务产业。

图 7产业布局规划图

五重点区域引导

5.1智慧产研组团——产业环境的全面重塑

（1）注入AI展示功能，营造未来科创智能氛围

总体形成“北总部，南研发，东西转型升级”的结构体系。

站点北侧引入总部功能性企业，构建人工智能产业核心，打造总部经济带。设置总部办公、文化展示等功能，打造活力街区；围绕智能机器人核心产业，注入AI展示功能，打造最新科学技术、产品发明的展示和交流场所，营造AI创新氛围。

站点南侧布局研发板块，植入科创研发和配套消费功能。发挥智能科技产业基础，借TOD的经济、区位优势，推动洞泾成为世界领先的智能科技示范区。

站点两翼推动实体型制造业转型升级。西侧构建文化创意产业研发区，以创异工坊为龙头和触媒，推动片区科创文创转型；东侧打造数字制造产业提升区，结合现状工业厂房，有序推进存量工业用地更新。

（2）构建人性化尺度的街巷网络体系

尊重原有道路肌理，叠加轨交影响，加密南侧地块路网，打造人性化街巷尺度。其次，设置磁悬浮人行道、光伏车行道、虚拟现实步行空间等，打造世界领先的智能化环路新场景。

5.2田园宜居组团——居住环境的优化提升

（1）综合地铁上盖开发，构建洞泾IP，打造网红云上城

复合化业态功能，构建集居住、公寓、酒店、办公、综合商业等为一体的一站式复合化TOD综合体。充分利用车辆段南侧水系和农田景观，缝合城市空间与田园生态，突出洞泾的在地特色景观，实现地铁上盖段与周边环境的协同发展。

（2）站点周边打造中小企业孵化基地，助推洞泾工业企业转型升级

依托站点周边大量现状工业厂房，规划沿沈砖公路两侧打造小微企业孵化器，构建科技化道路界面；南侧作为数字制造产业提升区进行存量产业提升，助推工业企业转型升级。

（3）梳理田园环境，打造城郊融合的TOD新景观

抓住洞泾都市近郊的区位特征，打造都市田园农耕体验区，如亲子采摘园、学农体验等，每年定期举办农业科普节、稻田艺术季等活动，增加小镇和站点周边地区活力。

5.3枢纽活力组团——功能能级的提质升级

（1）适度开发，合理管控，确保建设地块与控制区和谐相融

枢纽活力组团西侧片区位于开发边界之外，同时受佘山国家森林公园高度管控限制，多项约束条件使其发展受限。

借力洞泾站作为9、12号线双轨交汇枢纽站点优势，规划建议在区总规用地的基础上，将南侧零星商业用地适当集中开发。结合洞泾站周边生态、旅游、文化资源，植入田园郊野旅游功能，将商业与自然相融合，设置旅游型商业业态、主题体验型零售业态和主题趣味展览等。

（2）植入创新人才支撑功能，激活片区活力提升

对站点南侧现状商业地块进行改造提升，植入创新创业功能，如科技办公、复合SOHO、酒店公寓、商业休闲、路演中心和众创论坛等，打造年轻化创新创业综合体，创新支撑功能提升片区人气。

六结语

基于以上研究，我们对未来轨道交通沿线产业规划提出以下建议：

（1）应坚持TOD导向下的规划理念，将轨道交通站点作为核心资源进行优化配置，打造集居住、商业、办公等多功能于一体的综合开发区域，能够有效提高土地利用效率，促进产业集聚和升级，进而推动城市可持续发展。

（2）在规划实施过程中应充分考虑土地利用现状、资金筹措能力以及政策执行力度等实际因素，制定切实可行的实施方案和措施。

（3）应注重产业规划的经济效益、社会效益、环境效益和社会文化影响等多方面的平衡发展，实现产业规划与城市规划的深度融合。

参考文献

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