城市更新背景下老旧小区的改造探究

城市更新背景下老旧小区的改造探究

代婷婷

湖北永业行评估咨询有限公司 湖北省武汉市 430062

摘要：随着住宅需求的急剧增长和城市化进程的加速，自20世纪90年代起，住宅小区的建设迅速扩张。在那个时期，大量住宅小区被建立起来，其中许多至今仍在居民使用中。随着社会的进步和经济的不断发展，人们的生活水平有了显著提高，对高品质生活的追求也在不断增长。同时，城市化的深入发展带来了新的城市规划理念，这使得老旧住宅小区与城市发展的步伐出现了脱节。因此，对老旧小区进行有机更新，将更新工作与可持续发展理念相结合，探索有效的改造策略，对于社会的发展具有重要的价值和深远的意义。

关键词：城市更新；老旧小区；公共空间

引言

近些年，随着社会经济的稳步提升，人民对高品质生活的渴望不断增加，城市更新项目的关键性和急迫性逐渐显现。老旧小区的改造成为城市更新不可或缺的一部分，它不仅能够显著提高城市的整体形象，还能优化居民的生活空间，促进投资增长，以及刺激内部需求。本文在深入分析老旧小区当前状况的基础上，参考了其他老旧小区改造的成功案例与经验，提出了相应的改进策略和建议。

1.城市更新概述

城市更新是指对城市区域进行有计划、有组织的再开发和升级，旨在提升城市的整体品质和可持续发展能力，同时满足社会、经济和环境的发展需求。这一过程注重城市更新的全面性，涵盖了城市物理结构、基础设施的改善，以及社会、文化、经济等多个方面的改革。城市更新的目的是通过优化城市环境和提高住宅质量，为城市居民营造更优质的生活空间。

2.老旧小区更新改造的现状

2.1房屋破旧

在我国，老旧小区的建筑通常属于多层住宅类型。由于当时建造房屋时的经济限制以及建筑施工队伍和技术的多样性，一些老旧小区面临着设计陈旧、建筑整体抗震能力不足等问题。另外，一些社区未能进行定期的维护和修缮，导致房屋状况恶化，使得这些老旧小区的居住条件逐渐无法满足老年人宜居和全民宜居住的需求。　

2.2道路规划不合理

随着居民私家车的增多，老旧小区在设计时未充分考虑到停车需求，导致内部道路规划不够合理，常常出现严重的交通堵塞。由于小区内停车位不足，车辆和非机动车任意停放，这不仅堵塞了消防通道，也导致小区道路路面出现了损坏。在高峰时段，居民们很难享受到畅通的交通，而且现有的道路条件也无法完全保障老年人和儿童步行的安全。

2.3基础设施落后

老旧小区由于违章建设、陈旧的基础设施和混乱的环境状况，已经逐渐无法满足居民的居住需求。这些小区因建设时间较长，存在电线裸露、排水管道不畅、照明设备老化等问题，这些都带来了安全隐患，不仅影响了居民的生活便利性，也对他们的人身安全构成了威胁。

2.4社区公共空间量少质低

随着时间的推移，老旧小区的原住民逐渐迁出，导致社区人口结构发生了持续的变化。这些小区普遍存在人均绿地面积不足、缺乏公共活动场地和公共空间的问题，有限的户外空间难以满足老年、儿童和青年等多个年龄段居民的不同生活需求。

3.老旧小区的改造意义

3.1提升城市形象

老旧小区的改造是城市更新工作的关键部分，同时对于提升城市整体形象也有着至关重要的作用。城市的面貌和环境直接塑造了人们对这座城市的初步感知。老旧小区往往存在基础设施老化、生活环境退化的问题，这些问题会显著降低居民的生活水平。因此，对老旧小区进行必要的改造升级，不仅能够改善居民的生活质量，还能增强城市的形象和竞争力[1]。

3.2改善居民居住环境

大多数老旧小区由于建设年代较早，面临着居住环境恶劣和安全隐患等问题，给居民日常生活带来了诸多不便。对这些小区进行改造，可以显著提升居民的生活水平，增强他们的幸福感和安全感。在改造过程中，将重点升级小区的供水、排水、供电和照明等基础设施。同时，还会增设社区健身场所、公园和儿童游乐设施，为居民提供更多元化的休闲娱乐选择，从而大幅提高小区的居住舒适度。

3.3提高土地资源利用率

老旧小区普遍位于城市的中心区域，占据着珍贵的土地资源。对这些小区进行改造和重新规划，有助于更高效地利用城市宝贵的土地资源，提升土地的使用效率。一方面，通过城市更新项目对土地进行重新整合和规划，可以实现老旧小区土地的集中高效利用，增加土地的价值；另一方面，通过对老旧小区的改造，可以引入商业、办公、文化等多种功能，丰富土地的利用方式，使其更加多元化。

4.老旧小区改造策略

4.1完善基础设施建设

在老旧小区的改造中，基础设施的升级是关键环节。改造机构需要对小区内的消防、道路、电力等基础设施进行全面的更新和改善，并建立健全的监控系统。首先，对于老旧小区的消防系统，改造机构应通过划线、设置标志等方式确保消防通道的畅通，并在必要时拓宽通道以确保满足消防安全需求。同时，对老化或损坏的消防设备进行维修和更换，并根据需要增加必要的消防设施。此外，还应确保消防供水管网的畅通，以保证紧急情况下的正常供水。其次，小区道路的优化调整也是重要的一环，包括合理规划交通流线、拓宽道路和增加夜间照明，以提升居民的出行安全和生活便捷。最后，对小区内的电线布局进行整理，解决电线混乱的问题，确保居民用电的安全性，提高电力供应的稳定性和安全性，为居民营造一个更加舒适和安全的居住环境

[2]。

4.2社区活动空间改造

（1）娱乐区域的改进

可以将棋类活动区与休息区相结合，同时采取遮阳和挡风措施以适应当季需求。舞蹈场地应保证地面平整和防滑，并确保场地内没有视线阻碍。对于舞蹈、歌唱等可能产生噪音的娱乐活动区，应通过种植植物来隔音降噪。

（2）室外遮风挡雨长廊的改进

建议在老年人活动区域附近搭建能够遮蔽风雨的长廊，同时保持视野畅通。长廊的设计应与有节奏变化的栅栏和藤本植物相结合，以减少视觉疲劳。此外，在作为活动场所的建筑架空层中，应提供适合老年人的休息和活动设施。

4.3社区交通系统改造

为了确保在紧急情况下能够迅速进行救援，应结合消防车道和应急车道的规划设置专用通道。由于历史原因，许多老旧小区存在消防通道不达标或被非法建筑占用的问题，因此需要根据小区的具体情况采取相应措施。小区的机动车出入口应设计有足够视距的缓冲区域，以减少交通拥堵引发的安全隐患。在改造人车共行的居住区出入口时，应优先考虑老年人的行走安全。

4.4提升绿化环境

在进行老旧小区改造时，工作人员应善于利用小区内闲置的土地，以增加绿化区域。例如，可以种植四季常青的树木来提升空间的立体绿化效果，或者在走廊附近种植攀缘植物，以及充分利用阳台和屋顶等空间来扩展绿化范围，以此方式增加小区的绿色植被覆盖面积，并提升小区的立体景观风貌。此外，在增加绿化面积的基础上，改造部门应进一步对小区的景观进行细致设计，特别是对现有的绿化树木进行系统的修剪和整形，以增强绿化景观的立体感，包括高、中、低层次的视觉层次感[3]。

结束语

推动城镇老旧小区的改造不仅有助于提升居民的居住质量，还能应对和解决社区治理和城市管理中遇到的困难和问题。在保持建筑物原有结构不变的前提下进行的微小改造，是城市更新过程中的一个新尝试。这种改造更加注重空间的重新组织和品质提升，通过激发空间的活力、传承历史和塑造魅力，使整个街区重新获得生机。

参考文献：

[1]王惠燕.城市老旧小区改造的对策研究——以哈尔滨市为例[J].上海城市管理.2019,28(04):93-96.

[2]张承宏,穆冠霖.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报.2016,20(06):77-79.

[3]徐峰.社会资本参与上海老旧小区综合改造研究[J].建筑经济.2018,39(4):90-95.